N° RG 25/00404 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5325 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Madame [Z] munie d’un pouvoir

à :

DEFENDEUR :

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 17 Septembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2025 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 15/10/2025 :

Exécutoire à HLM AIGUILLON CONSTRUCTION

Copie à [X] [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2021, La SA Aiguillon Construction a consenti à Madame [X] [C] la location d’un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 mai 2025, La SA Aiguillon Construction a fait assigner Madame [X] [C] devant le juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT.

La SA Aiguillon Construction demande de :

Condamner madame [X] [C] à lui payer la somme de 6132,54 euros au titre des réparations locatives.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Madame [X] [C] aux dépens.

A l’appui de sa demande La SA Aiguillon Construction expose  :

— que madame [X] [C] a été expulsée des lieux le 2 mai 2024 ,diverses dégradations ont été constatées lors del’état des lieux de sortie.

A l’audience La SA Aiguillon Construction confirme ses demandes.

Madame [X] [C], non assignée à personne, ne se présente pas à l’audience, ni n’a été représentée .

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728,1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 77 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , que le locataire est tenu de réaliser sur l’immeuble qu’il occupe un ensemble de travaux d’entretien et de réparation destinées à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de son entrée dans les lieux, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Toutefois l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

S’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur. Ainsi notamment pour les revêtements de murs, plafond, voire des sols, il y a lieu d’appliquer un taux de vétusté pondéré, lequel conduit à considérer qu’au delà de 10 années, il n’existe plus de valeur résiduelle.

Enfin, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

En l’espèce, il est produit aux débats par la SA Aiguillon Construction un état des lieux de sortie non contradictoire établi par commissaire de Justice 30 octobre 2024, et les factures des sociétés Marberic’H pour un montant de 220,96 euros, de la société DFIB pour un montant de 3618,16 euros et deux factures de la société Onet Services pour un montant de 918 euros et pour un montant de 1632 euros.

Madame [V] [C] a occupé cet appartement pendant une durée de 2 ans et 9 mois. .

L’état des lieux de sortie indique diverses dégradationses locatives:

Il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que l’appartement est trés sale ( multiples salissures et tâches). Une somme de 918 euros sera retenue à ce titre.

L’état des lieux de sortie indique que le logement est encombré par de nombreux meubles et objets sans valeur. Une somme de 1632 euros sera retenue au titre du retrait des encombrants et de mise en dechetterie.

La facture présentée par la société Marbric’h indique le remplacement des galets de roulement de la porte de placard de l’entrée. Cependant l’état des lieux de sortie n’indique pas que ces éléments sont abimés. Il est noté “ une niche avec portes coulissantes en état d’usage convenable , que les portes de placard intégré ont été retirées et sont posées le long du mur du couloir. Aucune mention n’est faite sur les galets de cette porte.

La demande de la SA Aiguillon Construction sera rejetée à ce titre.

S’agissant du salon,la manivelle du volet roulant est indiquée étant cassée. Aucune remarque dans l’état des lieux de sortie n’indique que la sortie de caisson du volet roulant est abimé; la demande sera rejetée à ce titre.

S’agissant de la cuisine, un bloc évier, meuble en mélanine sous décor, trois portes, sont en mauvais état général, l’une des portes a été retirée et est posée dans l’évier. Une somme de 220,96 euros est demandée par le bailleur pour le salon et la cuisine. Cette somme sera retenue.

L’état des lieux de sortie indique que que les plinthes , les murs et les plafonds des pièces de l’appartement sont en mauvais état général. Une somme de 3618,16 euros est demandée par le bailleur suite à la facture de la société DFIB pour travaux de peinture. Cette facture ne porte aucune indication sur les travaux à effectuer, elle se contente de noter :”Bon de travaux initial peinture”. Faute d’indication sur les travaux à réaliser , cette demande sera rejetée.

En conséquence au regard des éléments produits aux débats le montant des réparations locatives peut être évalué à la somme de 2770,96 et madame [V] [C] sera condamnée à payer cette somme à Aiguillon Construction, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement du fait du caractère indemnitaire de cette somme.

Sur le procés verbal de constat de Commissaire de Justice :

En application des dispositions de l’article 3_2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixte, à défaut d’état ddes lieux de sortie établi contradictoirement par les parties, à frais partagés à un constat de commissaire de Justice.

Le contrat de location indique que la superficie du logement est de 61,10 m2/

Le coût de cet acte est défini par la rubrique 112 du tableau 3_1 du tarif des Commissaires de Justice prévu par le décrêt du 26 février 2016 qui prévoit pour les logements d’une superficie de 50 à 150 m2 une somme de 127,67 euros, A cette sommedoit être ajouté la TVA pour un montant de 25,23 euros, les frais de convocation des parties pour un montant de 17,88 euros et des indemnités de deplacement de 9,20 euros., ce qui aboutit à un total de 179,98 euros.

Madame [X] [C] est en conséquence redevable de la somme de 89,99 euros au titre de la moitié des frais de constat de Commissaire de Justice.

Sur le décompte des sommes dues :

Le décompte se présente ainsi:

Réparations locatives 2770,96 euros

Coût état des lieux de sortie 89,99 euros

Solde dû: 2860,95 euros

Il convient en conséquence de condamner madame [X] [C] à payer à la SA d’HLM Aiguillon Construction la somme de 2860,95 euros au titre des réparations locatives avec interêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire :

Par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne Madame [X] [C] à payer à La SA Aiguillon Construction la somme de DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE EUROS et QUATRE VINGT QUINZE CENTIMES (2860,95 €), au titre des réparations locatives et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Condamne Madame [X] [C] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par E.DORDAIN, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE