N° RG 25/00176 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZBU 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. EMPB, demeurant [Adresse 4]

représentée par Monsieur [H] [S], gérant

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne lors de l’évocation de l’audience

non comparant lors des débats

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/07/2025 :

Exécutoire à la S.C.I. EMPB

Copie à [M] [F] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2023, la SCI EMPB a donné à bail à Monsieur [M] [F] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à LORIENT (56100) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 970 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2024, la SCI EMPB a donné à bail à Monsieur [M] [F] un garage sis [Adresse 2] à LORIENT (56100) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la SCI EMPB a fait assigner Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 15 mai 2025 pour voir:

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,

— valider le congé donné pour le bail du garage,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef des locaux (logement, cave et garage) qu’il occupe sis [Adresse 2] à [Localité 5] [Adresse 1]) avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [M] [F] à lui payer:

— la somme de 2890 euros au titre des loyers et charges impayés relatifs au bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer outre les charges locatives relatives au bail d’habitation jusqu’à son départ effectif des lieux et la remise des clés,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer outre les charges locatives relatives au bail de garage jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés,

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [M] [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX pour un montant de 157,14 euros et du présent acte.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 15 mai 2025, la SCI EMPB, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette à la somme de 5450 euros au titre des loyers impayés relatifs au bail d’habitation et à la somme de 440 euros au titre des loyers impayés relatifs au garage.

Monsieur [M] [F], présent lors de l’appel des causes, a quitté l’audience et n’a pas été présent lors de l’évocation de l’affaire. Il sera néanmoins statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés relatifs au logement à usage d’habitation:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI EMPB sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [M] [F] à lui verser la somme de 5450 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [M] [F] n’a pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Monsieur [M] [F] sera donc condamné à payer à la SCI EMPB la somme de 5450 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les indemnités d’occupation relatives au garage:

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI EMPB sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [M] [F] à lui verser la somme de 440 euros au titre des indemnités d’occupation relatives à l’occupation du garage suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [M] [F] n’a pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleresse.

Il sera donc condamné à payer à la SCI EMPB la somme de 440 euros au titre des indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté à l’audience, mois de mai 2025 inclus.

Sur les demandes relatives au bail d’habitation:

Sur la résiliation du contrat de bail:

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI EMPB produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 5450 euros, mois de mai 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [M] [F] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 6 décembre 2024.

Monsieur [M] [F] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI EMPB à la date du 6 février 2025.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [M] [F] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 6 février 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 970 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [M] [F] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes relatives au garage:

Sur la résiliation du contrat de bail:

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SCI EMPB produit à l’appui de sa demande le contrat de bail et un décompte actualisé des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés faisant état d’une dette locative d’un montant de 440 euros au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus.

Le contrat de bail produit aux débats contient une clause résolutoire qui prévoit que si le preneur manque à une seule des obligations prévues au contrat de bail, notamment pour défaut de paiement d’un seul terme du loyer à son échéance, le bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Il est justifié de l’envoi par la SCI EMPB d’une lettre recommandée avec accusé réception à Monsieur [M] [F] faisant état de la résiliation du bail au 1er février 2025.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater la résiliation du contrat de bail au 1er février 2025, la demande de validation du congé devant s’analyser comme une demande de résiliation du contrat de bail.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [M] [F] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 1 février 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 110 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [F] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SCI EMPB la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [M] [F] à verser à la SCI EMPB la somme de 5450 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés relatifs au bail d’habitation, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur [M] [F] à verser à la SCI EMPB la somme de 440 euros au titre des indemnités d’occupation impayées relatives à l’occupation du garage, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à usage d’habitation au profit de la SCI EMPB à la date du 6 février 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [M] [F] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 970 euros charges comprises, à compter de la date du 6 février 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Monsieur [M] [F] à verser à la SCI EMPB la somme mensuelle de 970 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [M] [F] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du garage au profit de la SCI EMPB à la date du 1er février 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [M] [F] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 110 euros charges comprises, à compter de la date du 1er février 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Monsieur [M] [F] à verser à la SCI EMPB la somme mensuelle de 110 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Condamne Monsieur [M] [F] à payer à la SCI EMPB la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [M] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT