N° RG 24/00753 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WGU 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. GARJUNE, ayant son siège social sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christelle GUILLOU-PERRIER de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Madame [V] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marion BOUTET, substituée par Maître Coraline LE CADRE, avocats au barreau de LORIENT

Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M^e GUILLOU-PERRIER Christelle, M^e NOTHUM Yann

Copie à : M^e BOUTET Marion, M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SCI GARJUNE a fait assigner Madame [V] [H] et Monsieur [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 6 février 2025 aux fins de constat de résiliation du contrat de bail, d’expulsion et de condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 juin 2025, la SCI GARJUNE, représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit à compter du 11 novembre 2024,

— constater que Madame [V] [H] et Monsieur [T] [L] sont occupants sans droit ni titre à compter du 11 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [H] et Monsieur [T] [L], de leurs biens et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 2] et ce dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamner Madame [V] [H] et Monsieur [T] [L] solidairement à lui payer la somme de 6374,60 euros au titre du dépôt de garantie, des loyers impayés et charges du 5 juillet 2024 au 11 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Madame [V] [H] et Monsieur [T] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du loyer outre les charges contractuelles du 12 novembre 2024 outre les intérêts au taux légal et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [V] [H] et Monsieur [T] [L] à lui payer à titre d‘indemnité conventionnelle 10% de la somme totale due,

Si par impossible le tribunal considérait la clause pénale abusive, Madame [V] [H] et Monsieur [T] [L] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation du montant du loyer outre les charges contractuelles du 12 novembre 2024 et les intérêts au taux légal jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouter Monsieur [L] de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner solidairement Madame [V] [H] et Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [V] [H], représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de des écritures, sollicite de la juridiction de:

— prononcer la nullité de l’article 13 du contrat de bail régularisé le 6 juillet 2024,

En conséquence,

— débouter la SCI GARJUNE au titre de sa condamnation à payer une indemnité d’occupation égale au double du loyer,

— débouter la SCI GARJUNE de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité conventionnelle de 10% du total de la somme due,

En toute hypothèse,

— ordonner le report du paiement des sommes dues sur une période de 2 ans à compter de la décision à intervenir, et à défaut octroyer des délais de paiement à hauteur les plus larges durant deux ans,

— débouter Monsieur [T] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déboute la SCI GARJUNE au titre de ses demandes d’article 700 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [T] [L], représenté par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures à l’audience, sollicite de la juridiction de :

— constater qu’il n’a pas signé le contrat de location produit en pièce numéro 1 par la SCI GARJUNE,

— constater la fraude,

— juger en conséquence qu’il n’est pas tenu contractuellement à l’égard de la SCI GARJUNE,

— débouter la SCI GARJUNE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui,

— condamner la SCI GARJUNE à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral du fait de la procédure engagée abusivement à son encontre,

Subsidiairement,

— condamner Madame [V] [H] à le relever et le garantir intégralement de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la SCI GARJUNE et/ou Madame [V] [H] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Il sera statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur les demandes de la SCI GARJUNE formulées à l’encontre de Monsieur [T] [L]:

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Monsieur [T] [L] fait valoir qu’il n’ a pas signé le contrat de bail portant sur le bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6]. Il précise que si son nom est mentionné, aucune signature n’est de sa main. Il ajoute que s’il a bien visité le bien immobilier objet de la location en présence de Madame [V] [H], il n’a jamais assisté à aucun rendez vous de signature. Il souligne qu’il est toujours resté dans son logement qu’il occupe depuis le 1er mars 2023 et suspecte Madame [V] [H] d’avoir imité sa signature évoquant le passé judiciaire chargé de cette dernière. Il estime avoir été abusé de Madame [V] [H] qui lui a non seulement emprunté une somme d‘argent importante sans aucun remboursement à ce jour mais qui a également probablement imité sa signature sur un bail pour pouvoir occuper le logement. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il en conclut ne pas être engagé contractuellement envers la SCI GARJUNE.

La SCI GARJUNE s’oppose à l’argumentaire. Elle rappelle que Monsieur [T] [L] a visité le bien immobilier en compagnie de Madame [V] [H] et rappelle que le bail a été signé à distance. Elle ajoute que si Monsieur [T] [L] n’était pas présent lors de l’état des lieux d’entrée, il a pour autant fourni l’ensemble des pièces justificatives de sa situation personnelle. Elle en conclut qu’il avait bien l’intention de s’installer avec Madame [V] [H] et qu’elle était donc fondée à croire en cette installation. Elle ajoute fournir un témoignage attestatant de ce qu’il était présent lors de l’installation de Madame [V] [H] dans les lieux. La SCI GARJUNE estime donc avoir été abusée par Madame [V] [H] mais également par Monsieur [T] [L] lequel est selon elle responsable du préjudice qu’elle subit.

Madame [V] [H] rappelle qu’elle était en couple avec Monsieur [T] [L] au 7 juillet 2024. Elle ajoute que si les signatures sont très différentes entre celle apposée sur le passeport de Monsieur [T] [L] et celle apposée sur le bail, cela peut résulter de la volonté de ce dernier afin de pouvoir se réserver la possibilité de la contester postérieurement. Elle en conclut qu’elle a bien pris en location le bien immobilier litigieux avec Monsieur [T] [L].

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats et plus particulièrement, la comparaison entre la signature apposée sur le passeport de Monsieur [T] [L] et celle apposée sur le contrat de bail litigieux laisse apparaître que ces signatures sont très différentes. Si la SCI GARJUNE a entendu accepter une signature des locataires à distance et s’est donc privée de la possibilité de vérifier la réalité du consentement des deux locataires en présentiel, cela résulte de sa propre volonté. Le fait pour Monsieur [T] [L] d’avoir transmis des pièces relatives à sa situation à un moment où il entendait peut être emménager dans les lieux et d’avoir pu visiter le bien immobilier ne peut s’analyser comme une volonté de s’engager contractuellement, le contrat n’étant pas valablement formé à cet instant. De même, un témoignage qui atteste de sa présence lors de l’entrée dans les lieux de Madame [V] [H] ne peut pallier l’absence de signature sur un acte sous seings privés.

Ainsi, au regard des pièces produites, il ne peut qu’être relevé que ce n’est pas Monsieur [T] [L] qui a signé le contrat de bail litigieux. Dès lors, en l’absence de signature, il n’est pas engagé contractuellement avec la SCI GARJUNE dans le cadre de l’exécution du contrat de bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SCI GARJUNE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [T] [L].

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI GARJUNE produit aux débats le contrat de bail conclu avec Madame [V] [H] ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 15880 euros au 12 juin 2025, mois de juin 2025 inclus.

Madame [V] [H] n’a formulé aucune contestation quant au montant réclamé par la bailleresse. Elle a produit aux débats un justificatif d’un versement d’une somme totale de 5000 euros le jour de l’audience. Ce paiement total de 5000 euros n’a pas été contesté par la demanderesse.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à la SCI GARJUNE la somme de 15880-5000= 10880 euros suivant décompte arrêté à la date du 12 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité conventionnelle:

Selon l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

La SCI GARJUNE sollicite de la juridiction la condamnation de Madame SA[U] [H] à lui verser une indemnité conventionnelle égale à 10% de la somme due.

Cette demande qui s’analyse comme une pénalité financière repose sur une clause contractuelle devant être réputée comme non écrite au regard du texte susvisé.

En conséquence, la SCI GARJUNE sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI GARJUNE justifie avoir fait délivrer à sa locataire, à la date du 11 septembre 2024, un commandement de payer les loyers dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement de la somme de 4 680 euros au titre de loyers et charges impayés.

Madame [V] [H] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois. L’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience interdit toute suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI GARJUNE à la date du 11 novembre 2024.

Sur l’expulsion de la locataire:

Madame [V] [H] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Le contrat de bail étant résilié à compter du 11 novembre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 1240 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Au regard des dispositions textuelles susvisées, la SCI GARJUNE ne peut en effet qu’être déboutée de sa demande tendant à voir fixer une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel, toute clause prévoyant une amende ou une peine étant réputée non écrite.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de [V] [H] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Madame [V] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement, force est de relever qu’elle ne justifie pas de la reprise avant l’audience du versement intégral du loyer courant. Dès lors, elle ne remplit pas les conditions posées par l’article V de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Elle ne justifie pas plus de circonstances particulières de nature à justifier du report du paiement des sommes dues durant deux ans, les loyers n’étant pas payés depuis de nombreux mois, elle a déjà de fait bénéficier de larges délais.

Au vu de ces éléments, Madame [V] [H] sera déboutée de ses demandes de report du paiement des sommes dues et de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [T] [L] sollicite de la juridiction la condamnation de la SCI GARJUNE à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il estime en effet que la demanderesse ne pouvait ignorer qu’il n’a jamais été locataire du bien immobilier loué et qu’elle ne pouvait valablement ignorer la fraude commise.

La SCI GARJUNE s’oppose à la demande.

En l’espèce, il résulte des débats que la SCI GARJUNE a été victime d’agissements frauduleux aux fins de lui faire croire qu’elle a consenti la location de son bien immobilier à deux locataires. Il ne peut dès lors lui être reproché d’avoir fait assigner Monsieur [T] [L] alors qu’elle pouvait légitimement croire que ce dernier était bien locataire.

Aucune faute ne pouvant être relevée à l’encontre de la SCI GARJUNE dans l’exercice de son droit d’agir en justice, Monsieur [T] [L] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [H] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et sera condamnée à payer à la SCI GARJUNE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

La SCI GARJUNE qui succombe en ses demandes à l’encontre de Monsieur [T] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déboute la SCI GARJUNE de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [T] [L].

Condamne Madame [V] [H] à verser à la SCI GARJUNE la somme de 10880 euros suivant décompte arrêté à la date du 12 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute la SCI GARJUNE de sa demande de condamnation au titre de la pénalité de 10%.

Déboute Madame [V] [H] de sa demande de report du paiement des sommes dues.

Déboute Madame [V] [H] de sa demande de délais de paiement.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI GARJUNE à la date du 11 novembre 2024.

Dit que l’expulsion de Madame [V] [H] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 1240 euros charges comprises, à compter de la date du 11 novembre 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Déboute la SCI GARJUNE de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer mensuel.

Condamne Madame [B][U] [H] à verser à la SCI GARJUNE la somme mensuelle de 1240 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [V] [H] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [T] [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral à l’encontre de la SCI GARJUNE .

Condamne Madame [V] [H] à payer à la SCI GARJUNE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI GARJUNE à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [V] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE