TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/00133 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5OJN

[D] [B], [A] [B], [M] [B]

C/

Société CREDIT AGRICOLE DU MORBIHAN, [V] [R], [Y] [O] épouse [R]

COPIE EXECUTOIRE LE

23 Septembre 2025

à

M^e Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY,

M^e Esther PROUZET,

M^e Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL SELARL GUENNO-LE [Adresse 13]

entre :

Madame [D] [B]

née le 21 Octobre 1946 à [Localité 18] (29)

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [A] [B]

né le 25 Janvier 1967 à [Localité 12] (56)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [M] [B]

né le 28 Juillet 1985 à [Localité 16] (56)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentés par Maître Esther PROUZET, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

CREDIT AGRICOLE DU MORBIHAN

dont le siège social se situe [Adresse 10]

[Localité 7]

représenté par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [V] [G] [R]

né le 28 Décembre 1953 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [Y] [O] épouse [R]

née le 07 Décembre 1957 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame MARY, Vice-Présidente

Madame KAMENNOFF, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame SCHEURER lors des débats et de Madame LE HYARIC lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 02 Juillet 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 07 juillet 2023, Mme [D] [B], M. [A] [B] et M. [M] [B], ci-après dénommés les consorts [B], ont signé une promesse unilatérale de vente pour leur bien situé à [Localité 11] au profit de M. et Mme [R].

Le prix de vente convenu était de 680 000 EUR. La promesse a été conclue sous condition suspensive d’obtention par les époux [R] d’un prêt relais de 630 000 EUR et d’un prêt immobilier de 81 000 EUR. Il a été prévu une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix sachant que seulement 20 000 EUR ont été consignés en l’étude du notaire par les époux [R].

La réalisation de la promesse pouvait être demandée par les bénéficiaires jusqu’au 16 octobre 2023 à 18 heures.

Les époux [R] n’ont cependant pas levé l’option et ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature chez le notaire. Ils ont été mis en demeure par les vendeurs de leur payer l’indemnité d’immobilisation de 68 000 EUR, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, les consorts [B] ont fait assigner devant ce tribunal les époux [R] aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 68 000 EUR au titre de l’indemnité d’occupation outre les intérêts depuis le 23 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, les époux [R] ont fait assigner en intervention forcée et en garantie le Crédit Agricole du Morbihan.

Les deux instances ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction.

Au terme de leurs conclusions numéro 2, les consorts [B] demandent au tribunal de :

– condamner solidairement M. et Mme [R] à leur payer la somme de 68 000 EUR au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2023,

– condamner solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [D] [B] au titre de son préjudice financier les sommes suivantes :

– 4822,86 EUR correspondant au total des intérêts d’un prêt relais contracté, de novembre 2023 jusqu’en mai 2024, date de la vente du bien indivis

– 1545,25 EUR par mois correspondant au coût de l’assurance emprunteur pour ce prêt relais, de novembre 2023 jusqu’en mai 2024,

– 3300 EUR correspondant au coût de son relogement du 16 octobre 2023 au 16 mars 2024,

– 1648,22 EUR par mois au titre des charges de la maison d'[Localité 11], objet de la promesse unilatérale de vente, jusqu’à sa vente en mai 2024,

– condamner solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [D] [B] la somme de 5000 EUR au titre de son préjudice moral,

– condamner solidairement M. et Mme [R] à payer à M. [A] [B] la somme de 5000 EUR au titre de son préjudice moral,

– débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

– condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût des saisies conservatoires et des saisies-attribution qui seront effectuées en vertu du jugement à intervenir, frais qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts [B] se fondent sur les articles 1186 et 1187 du Code civil, l’article 1304-1 alinéa 1 du Code civil, l’article 1124 et l’article 1231-1 du Code civil.

Ils estiment que l’offre de prêt obtenue par les époux [R] était conforme aux caractéristiques du compromis sachant que l’un des deux prêts était un prêt relais dans l’attente de la vente d’un autre bien ; que les époux [R] avaient la capacité financière de faire face aux prêts sachant qu’ils ont un patrimoine important ; que la véritable raison de leur refus de lever la promesse n’était pas la non obtention des prêts conformément à la promesse de vente mais leur projet de divorce et le fait qu’ils ne voulaient plus acheter la maison d'[Localité 11].

Les demandeurs estiment en conséquence que la condition suspensive d’obtention d’un financement est réputée acquise et qu’à défaut de réitération de l’acte de vente, l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue doit être versée aux promettants.

Ils rappellent que seuls les promettants pouvaient « si bon leur semble » considérer la condition suspensive non réalisée, ce qui n’était pas le cas des bénéficiaires qui ne pouvaient que se rétracter dans les 10 jours suivant la notification de la promesse unilatérale de vente, notifiée par courrier recommandé. Or les époux [R] n’ont pas exercé ce droit.

Les consorts [B] en concluent que les époux [R] doivent être déboutés de leur demande visant à voir constater la caducité de la promesse unilatérale de vente et de leur demande de restitution de la somme de 20 000 EUR toujours sous séquestre.

Les demandeurs réclament le paiement de l’indemnité d’immobilisation qui est le prix payé par les bénéficiaires pour le service qui leur a été rendu par les promettants, en acceptant de ne pas vendre la chose à un tiers pendant le délai d’option. Il ne s’agit pas d’une clause pénale. Les époux [R] avaient jusqu’au 16 octobre 2023 pour lever l’option mais pour des raisons personnelles ne l’ont pas fait.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts, les consorts [B] s’estiment fondés à invoquer leurs préjudices financier et moral qui se distinguent de l’indemnité d’immobilisation.

Ils exposent qu’ils ont pu finalement vendre la maison d'[Localité 11] en mai 2024 avec une perte de 40 000 EUR par rapport au prix qui avait été convenu dans la promesse unilatérale du 7 juillet 2023.

Mme [D] [B] explique qu’espérant la vente de la maison d'[Localité 11], elle a acheté un appartement et conclu un prêt relais pour un montant de 235 550 EUR pour une durée de 24 mois ; qu’elle a dû assumer le coût des intérêts pour une durée plus longue que prévue, outre le coût de l’assurance emprunteur (688, 98 euros et 220,75 euros par mois), vu que la vente du bien d'[Localité 11] ne s’est réalisée qu’en mai 2024. Par ailleurs, elle avait organisé son déménagement puisque la maison d'[Localité 11] devait être vendue et elle a résidé dans un appartement loué en meublé à la semaine et elle a ainsi dépensé la somme de 3300EUR pour la période du 16 octobre 2023 au 16 mars 2024.

Elle indique qu’elle a dû supporter les charges de la maison d'[Localité 11] pour un coût total de 1648,22 EUR (frais d’électricité, factures d’eau, assurance habitation et taxe foncière) jusqu’à sa vente qui a été décalée.

Elle ajoute qu’elle a souffert de stress et d’anxiété et réclame une indemnité de 5000 EUR pour son préjudice moral.

M. [A] [B] indique qu’avec son épouse, ils avaient un projet d’achat qu’ils pensaient financer grâce à la vente de la maison d'[Localité 11] mais qu’ils ont dû y renoncer. Il estime en conséquence subir un préjudice à raison de la perte de chance de pouvoir acheter mais aussi pour le temps passé pour réaliser toutes les démarches nécessaires en vue de l’achat. Il réclame à ce titre la somme de 5000 EUR.

Pour le détail des moyens développés par les consorts [B], le tribunal se réfère à leurs conclusions numéro 2.

Les époux [R] demandent au tribunal de :

– débouter les consorts [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

– ordonner la déconsignation et la restitution de la somme de 20 000 EUR consignée à la Caisse des Dépôts et Consignation par le notaire rédacteur, à leur profit,

– à titre subsidiaire, condamner le Crédit Agricole du Morbihan à les garantir intégralement de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit des consorts [B],

– à titre infiniment subsidiaire, condamner le Crédit Agricole du Morbihan à leur régler une indemnisation équivalente aux éventuelles condamnations prononcées à leur encontre, et ce, à titre de réparation de leur préjudice financier,

– condamner solidairement les consorts [B] et le Crédit Agricole du Morbihan à payer à chacun des époux [R] la somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner solidairement aux dépens.

Les époux [R] exposent qu’ils devaient vendre leur résidence principale située à [Localité 19] pour que leur projet d’acquisition de la maison [Localité 11] soit réalisable. Ils ont donc contacté le Crédit Agricole du Morbihan pour un prêt relais in fine. Ils soutiennent que l’offre qui leur a été faite ne pouvait être acceptée car elle les aurait conduits à un trop fort endettement. Ils ont donc dû renoncer à l’acquisition de la maison d'[Localité 11], selon eux faute de réalisation de la condition suspensive relative au financement. Ils en ont informé le notaire.

Ils estiment que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque. Elle prévoyait en effet qu’ils obtiennent un prêt relais de 630 000 EUR pour une durée de 2 ans et un prêt immobilier de 81 000 EUR. Ils n’ont pas été en mesure de notifier au notaire dans le délai fixé au 15 septembre 2023 une offre de prêt conforme à leurs capacités financières et ils ont donc considéré que la condition suspensive n’était pas réalisée. Selon eux, il ressort de la promesse notariée que chacune des parties reprend alors sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre car la condition suspensive d’obtention de prêt a été insérée dans leur intérêt exclusif.

Ils ajoutent qu’ils n’ont pas été fautifs car l’offre de prêt les aurait conduits à devoir faire face au règlement d’une échéance mensuelle globale de 3002,94 EUR pendant 12 mois, si le bien immobilier concerné par le prêt relais ne trouvait pas acquéreur avant cette échéance. Or leurs deux pensions de retraite cumulées s’élèvent à 4388 EUR. Ils ont donc estimé que leurs revenus étaient insuffisants pour régler de telles échéances.

Ils estiment que la banque a engagé sa responsabilité, c’est pourquoi ils l’ont appelée à la cause. En effet, leur taux d’endettement provoqué par l’offre de prêt aurait été de 78 % ce qui était excessif eu égard à leur patrimoine. La banque ne démontre pas avoir vérifié que ce taux n’était pas de nature à justifier une obligation de mise en garde.

Ils en concluent que les conséquences de la caducité de la promesse de vente est la restitution de la somme de 20 000 EUR versée à titre de consignation au notaire.

À titre subsidiaire, ils ajoutent que l’indemnité d’immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente est exclusive de toutes autres demandes de dommages et intérêts. Cette indemnité a déjà pour objet d’indemniser le promettant pour le préjudice résultant de l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse.

À titre subsidiaire, les époux [R] demandent la garantie du Crédit Agricole du Morbihan en raison de sa faute dans l’octroi d’une offre présentant des risques d’endettement excessif. De plus, cette faute a eu pour conséquence de convaincre les consorts [B] que la condition suspensive d’obtention du prêt était réalisée alors qu’elle ne pouvait pas être acceptée.

Pour le détail des moyens développés par les époux [R], le tribunal se réfère à leurs conclusions numéro 4.

Le Crédit Agricole du Morbihan demande au tribunal de :

– débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– les condamner à lui payer la somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure et les condamner aux entiers dépens.

Le Crédit Agricole note en premier lieu que les époux [R] reconnaissent que l’offre de prêt qui leur a été faite est conforme aux caractéristiques mentionnées dans la promesse de vente. D’ailleurs le notaire en charge de la vente a confirmé aux consorts [B] le 22 septembre 2023 qu’ils avaient obtenu une offre de prêt dans les conditions prévues dans la promesse.

La banque estime par ailleurs que la promesse était adaptée à leur capacité financière et à ce qui avait été convenu lors de leur rendez-vous en agence. Il n’a jamais été question de mettre en place un crédit relais total. Le type de financement retenu est classique c’est-à-dire un prêt relais, dont le seul capital est différé à l’échéance mais pas les intérêts. Les époux [R] ont été informés dès le départ des conditions d’exécution du contrat de prêt. Il ne s’agissait pas d’emprunteurs profanes. La banque estime qu’ils sont de mauvaise foi lorsqu’ils affirment que l’offre n’était pas conforme à ce qui avait été convenu.

Elle considère qu’en signant l’offre, ils ne se seraient pas trouvés dans une situation de surendettement, au vu de leur pension de retraite et de leur patrimoine mobilier et immobilier. Ils ont autofinancé l’acquisition de leur maison d’habitation située de [Localité 19] et son prix de vente pouvait financer sans difficulté leur nouveau projet immobilier à [Localité 11] puisque la maison de [Localité 19] a été estimée entre 880 000 et 900 000 EUR.

Ils ont vendu cet immeuble le 26 janvier 2024 au prix de 850 000 EUR. Ils sont en outre propriétaires d’un studio d’une valeur de 110 000 EUR. Ils ont acheté un nouveau bateau en 2023, assuré auprès du Crédit Agricole et sont propriétaires de véhicules dont les valeurs ne sont pas négligeables. Ils détiennent divers avoirs financiers et contrat d’assurance-vie.

Selon la banque, les époux [R] cherchent à se soustraire à leurs obligations en tentant de rejeter la responsabilité sur la banque. Or lorsqu’une banque octroie un prêt, elle doit faire une évaluation de la solvabilité de l’emprunteur tenant compte de tous les facteurs pertinents permettant d’apprécier la capacité de l’emprunteur à remplir ses obligations et pas seulement les revenus de l’emprunteur mais également son épargne et ses actifs.

Le prêt relais doit être sorti du calcul du taux d’endettement désormais, ainsi que les intérêts, tant que le prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente. Bien que cette évolution de la réglementation soit postérieure à l’émission de l’offre par le Crédit Agricole, la banque estime que le prêt relais proposé aux époux [R] ne dépassait pas 70% de la valeur du bien mis en vente. Une fois le bien vendu, les époux [R] n’auraient eu aucune difficulté à rembourser le prêt complémentaire amortissable de 76 000 EUR.

La banque en conclut qu’elle n’a pas commis de faute et que la caducité de la promesse unilatérale de vente n’était pas acquise. La banque ne leur a pas refusé leur prêt mais ce sont les emprunteurs qui ont refusé d’acquérir et de transmettre l’offre conforme.

Ils avaient obtenu un accord de principe de la banque pour le financement de leur projet dès le mois de juin 2023. Les simulations de prêt leur ont alors été remises et ils ont souscrit à l’assurance de prêt. Ils disposaient de tous les éléments de leur projet de financement. La promesse unilatérale de vente visait une condition suspensive hors assurance. Le coût de l’assurance qui s’élevait à 626, 84 EUR par mois pour le prêt relais de court terme n’avait pas vocation à être payé pendant de nombreux mois puisque ce prêt devait être remboursé dès la vente de leur bien situé à [Localité 19], vente qui a été effective le 26 janvier 2024. Pour le prêt complémentaire de 76 000 EUR le coût de l’assurance n’était que de 37,79EUR par mois. Ces cotisations étaient conformes aux capacités des époux [R].

Dans un mail du 31 août 2023, les époux [R] ont toutefois informé leur conseillère bancaire qu’ils allaient divorcer et qu’ils ne souhaitaient donc pas donner suite à leur projet d’achat de la maison d'[Localité 11]. Ils auraient voulu obtenir de la banque un refus de prêt. Cependant l’offre de prêt a été émise le 15 septembre 2023.

Le Crédit Agricole estime que les époux [R] ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution des relations contractuelles en ne levant pas l’option et en refusant de régler l’indemnité d’immobilisation pour des raisons purement personnelles.

Pour le détail des moyens développés par le Crédit Agricole du Morbihan, le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 2.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur l’exécution de la promesse unilatérale de vente

Vu les articles1186 et 1187, 1304-1 alinéa1, 1124 du code civil ;

Vu en outre l’article 1104 du Code civil qui prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;

Il résulte de la promesse unilatérale de vente conclue entre les consorts [B] et les époux [R] le 7 juillet 2023 que :

– les consorts [B] ont accepté de vendre aux époux [R] leur bien situé à [Localité 11] au prix de 680 000 EUR, outre les frais d’acte pour 44 000 EUR, en maintenant cette offre jusqu’au 16 octobre 2023 à 18 heures ;

– les époux [R] ont déclaré qu’ils feraient cette acquisition au moyen de deux prêts et il a donc été prévu dans la promesse de vente une condition suspensive d’obtention de prêt;

– les époux [R] ont déclaré qu’ils auraient recours à un prêt relais d’un montant de 630 000 EUR au taux de 3,40% l’an hors assurance et à un prêt immobilier d’un montant de 81 000 EUR au taux de 3,70 % l’an hors assurance ;

– ils se sont engagés à remettre les offres de prêt au notaire au plus tard le 15 septembre 2023 et en cas de refus de prêt, de lui remettre deux attestations bancaires de refus ; alors, dans cette hypothèse, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d’autre et toutes sommes versées par les bénéficiaires de la promesse leur seraient restituées ;

– l’indemnité d’immobilisation a été fixée à 68 000 EUR et les époux [R] ont versé 20 000 EUR lors de la signature de la promesse ;

– en cas de rétractation par les bénéficiaires de la promesse, il a été convenu qu’ils seraient redevables de l’indemnité d’immobilisation de 68 000 EUR.

Les époux [R] n’ont pas usé de la faculté de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre leur notifiant la promesse de vente.

Leur bien immobilier situé à [Localité 19] a été mis en vente le 3 juillet 2023 et vendu au prix de 850 000 EUR le 26 janvier 2024.

Le Crédit Agricole du Morbihan a émis une offre de prêt au profit des époux [R] le 15 septembre 2023 d’un montant de 630 000 EUR en prêt relais au taux de 3,40 % hors assurance et d’un montant de 76 345 EUR au taux de 3,70 % en prêt immobilier classique hors assurance.

Le tribunal ne peut constater que cette offre est conforme à la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties et que les époux [R] devaient donc lever l’option maintenue jusqu’au 16 octobre 2023. Ils ne l’ont pas fait et ne pouvaient pas, de toute évidence, remettre au notaire deux attestations bancaires de refus de prêt, seule hypothèse à ce stade qui pouvait les libérer de leur engagement du 7 juillet 2023.

Ils ont prétexté d’un coût de prêt trop élevé engendrant des mensualités qu’ils ne pouvaient pas assumer, mais il était entendu que le prêt relais serait par définition de courte durée et d’ailleurs ils ont vendu leur bien immobilier situé à [Localité 19] dans les quelques mois qui ont suivi l’émission de l’offre de prêt par le Crédit Agricole.

Ils n’auraient donc pas eu à assumer longtemps des mensualités, constituées des intérêts et des cotisations de l’assurance pour le prêt relais, sachant que la promesse unilatérale de vente avait mentionné des montants empruntés et des taux d’intérêt hors assurance, si bien que les époux [R] ne pouvaient pas se prévaloir d’un coût d’assurance trop élevé eu égard à leurs capacités financières.

Il ressort par ailleurs des pièces produites aux débats, qu’eu égard à la consistance de leurs revenus et patrimoine, ils étaient en capacité d’assumer, pendant 12 mois au maximum, y compris en puisant dans leurs économies, les mensualités afférentes au prêt relais et au prêt immobilier classique.

La raison de la renonciation des époux [R] à acquérir la maison d'[Localité 11] malgré l’obtention d’une offre de prêt conforme à la promesse unilatérale de vente est à rechercher ailleurs que dans le montant des échéances des prêts et peut-être dans le mail que Mme [R] a adressé à sa conseillère bancaire, le 31 août 2023, faisant état d’un projet de divorce du couple et de la volonté « d’éviter d’aller jusqu’à l’achat sans perdre une somme importante ».

Le moyen tiré de la caducité de la promesse de vente, soulevé par les époux [R], doit donc être rejeté, et la promesse unilatérale de vente doit s’appliquer. Les époux [R] sont bien redevables envers les consorts [B] d’une indemnité d’immobilisation de 68 000 EUR. La somme de 20 000 EUR actuellement consignée par les soins du notaire ne leur sera donc pas restituée.

Les époux [R] seront condamnés à payer aux consorts [B] la somme de 68 000 EUR au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2023.

La demande des époux [R] d’être garantis par le Crédit Agricole du Morbihan ne peut qu’être rejetée puisque la preuve d’une faute qui aurait été commise par la banque à leur égard et en lien avec leur « préjudice », n’est pas démontrée, celle-ci ayant émis une offre de prêt conforme à la condition suspensive incluse dans la promesse unilatérale de vente signée par les époux [R] et cette offre ne pouvant, en tout état de cause, risquer de placer les emprunteurs en situation de surendettement.

2-Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [B]

Vu l’article 1231-1 du code civil ;

Il résulte du paragraphe intitulé « Indemnité d’immobilisation » dans la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties que cette indemnité a été spécifiquement prévue « en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente ».

La clause indique également : « Si la vente n’était pas réalisée, la somme globale de 68 000 EUR sera due au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l’immobilisation des biens et droits immobiliers pendant la durée des présentes».

Les parties ont donc voulu que l’indemnité d’immobilisation serve à indemniser exclusivement la non réalisation de la vente et le préjudice d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente.

Les parties n’ont donc pas expressément exclu la possibilité pour les promettants, les consorts [B], de faire valoir des préjudices distincts au titre de la responsabilité contractuelle pour faute des bénéficiaires de la promesse, les époux [R].

Or, ces derniers ont manifestement commis une faute en refusant de lever l’option et de signer la vente alors que la condition suspensive qu’ils avaient stipulée était réalisée.

Ils doivent donc être condamnés à indemniser les consorts [B] des préjudices résultant de cette faute, qui sont distincts de la simple immobilisation du bien et de l’obligation de recommencer les démarches pour trouver un autre acquéreur.

– Les frais liés à un prêt relais contracté par Mme [D] [B]

Mme [D] [B] justifie à travers les pièces produites aux débats qu’elle avait contracté auprès de du Crédit Maritime un prêt relais d’un montant de 235 550 EUR l’obligeant à régler chaque mois des intérêts et des cotisations d’assurance.

C’est à bon droit qu’elle réclame la réparation de son préjudice résultant du report de la vente de la maison d'[Localité 11] au 2 mai 2024, au lieu du 16 octobre 2023 l’ayant obligée à payer plus longtemps les charges de son prêt relais, soit 7 mois d’intérêts pour un montant total de 4822,86 EUR et 7 mois de cotisations d’assurances pour un montant total de 1545,25 EUR, soit un total général de 6367,41 EUR.

– Les frais d’hébergement évoqués par Mme [D] [B]

Elle expose qu’elle a déménagé de la maison d'[Localité 11] devant être vendue en octobre 2023 et qu’elle a été hébergée chez une amie à laquelle elle a versé 150 EUR par semaine, soit une somme totale de 3300 EUR pour la période du 16 octobre 2023 au 16 mars 2024.

À titre de justificatif, elle produit aux débats la photocopie d’une lettre écrite par Mme [I] qui indique effectivement l’avoir hébergée dans une partie de sa maison contre une pension de 150 EUR par semaine.

Le tribunal constate que cette attestation n’est pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et qu’il n’est produit aucune preuve des paiements invoqués.

Par ailleurs le tribunal note que Mme [D] [B] aurait eu des charges dans n’importe quel autre logement, même dans un bien lui appartenant, et qu’elle ne justifie pas des raisons pour lesquelles les époux [R] devraient l’indemniser pour avoir dû se loger ailleurs que dans la maison qui allait être vendue. La demande est insuffisamment expliquée et le préjudice doit être considéré comme non prouvé.

En conséquence, aucune somme ne sera allouée au titre des frais d’hébergement.

– Les charges exposées pour la maison d'[Localité 11]

Mme [D] [B] affirme avoir dû continuer à régler des charges pour la maison d'[Localité 11] qui devait être vendue en octobre 2023.

Il est fait état des charges suivantes :

– des frais d’électricité : il est produit aux débats un calendrier de paiement mentionnant un prélèvement 299,06 EUR par mois.

Il s’agit toutefois de ce qui est dû lorsque la maison est occupée.

Or il est démontré que la maison n’a plus été occupée à compter d’octobre 2023 si bien que les sommes mentionnées ne correspondent pas à des consommations réelles. Il s’agit seulement d’un calendrier de paiement qui a par la suite été nécessairement régularisé en fonction des consommations réelles. Une maison qui n’a pas été occupée d’octobre 2023 à mai 2024 a généré moins de consommation d’électricité. Le tribunal décide en conséquence d’allouer la somme de 70 EUR au titre des frais d’abonnement et des faibles consommations d’électricité.

– des frais d’eau : le problème est semblable puisque sont produits aux débats les montants des prélèvements supportés en 2023 à hauteur de 24,50 EUR par mois ; que toutefois une régularisation est forcément intervenue en faveur des propriétaires puisque la maison n’a pas été occupée entre octobre 2023 et mai 2024. Le tribunal décide d’allouer la somme de 40 EUR.

– s’agissant des frais d’assurance, il sera alloué la somme de 260,66 EUR car une telle dépense n’est pas fonction de l’occupation réelle.

– s’agissant des frais de taxe foncière entre novembre 2023 et mai 2024, il sera alloué la somme de 1017 EUR.

Au total, les époux [R] seront condamnés à payer aux consorts [B] la somme de 1387,66 EUR au titre des charges afférentes à la maison du fait qu’elle n’a pas été vendue en octobre 2023 comme prévu.

– Le préjudice moral évoqué par Mme [D] [B]

A titre de justificatif du préjudice moral qu’elle allègue, Mme [B] produit aux débats un certificat d’un médecin généraliste qui l’a examinée le 10 janvier 2024 et qui indique qu’elle présente un état de stress et une angoisse réactionnelle. Il est impossible pour le tribunal de relier ce stress et cette angoisse spécifiquement à l’échec de la vente de la maison d’Étel en octobre 2023. Aucune somme ne peut donc être allouée au titre d’un préjudice moral.

– Le préjudice évoqué par M. [A] [B]

Il soutient avoir perdu une chance d’acheter dans le Village Océanie, en Gironde, le droit d’usage d’une unité d’hébergement (bungalow) au prix de 245 000 EUR, alors qu’il avait, avec son épouse, signé un compromis de vente le 7 juillet 2023, sous condition suspensive de la réalisation de la vente de la maison d'[Localité 11] devant lui permettre de faire un apport en capital. La vente d'[Localité 11] n’ayant pas été réalisée dans le délai prévu, il n’a pas pu réunir les fonds nécessaires à l’achat.

Il a produit aux débats la copie du compromis incluant la condition suspensive. M. [A] [T] -2015917076

a effectivement subi un préjudice de perte de chance d’acheter outre un préjudice de perte de temps passé dans des démarches vaines. Il sera indemnisé à hauteur de 1500 EUR.

3-Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [B] et à la charge du Crédit Agricole du Morbihan les frais d’instance qu’ils ont été contraints d’engager.

Les époux [R] seront condamnés à verser aux consorts [B] une indemnité de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [R] seront également condamnés à payer au Crédit Agricole du Morbihan une indemnité de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [R] seront enfin condamnés aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût des saisies conservatoires pratiquées et des saisie-attribution à effectuer en vertu du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Y] [O] épouse [R] et M. [V] [R] à payer à Mme [D] [B], M. [A] [B] et M. [M] [B] la somme de 68 000 EUR à titre d’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE Mme [Y] [O] épouse [R] et M. [V] [R] à payer à Mme [D] [B] une indemnité de 6367,41 EUR au titre des frais de prêt relais qu’elle a dû assumer et celle de1387,66 EUR au titre des charges assumées pour la maison vendue;

CONDAMNE Mme [Y] [O] épouse [R] et M. [V] [R] à payer à M. [A] [B] une indemnité de 1500 EUR pour les préjudices qu’il a subis ;

REJETTE les autres demandes de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes principales et reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] épouse [R] et M. [V] [R] à payer à Mme [D] [B], M. [A] [B] et M. [M] [B] une indemnité de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] épouse [R] et M. [V] [R] au Crédit Agricole du Morbihan une indemnité de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] épouse [R] et M. [V] [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût des saisies conservatoires pratiquées et des saisies-attribution à effectuer en vertu du présent jugement et DIT qu’ils pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Le Hyaric, greffier.

Le greffier, La présidente