N° RG 24/00709 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5VP7 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [G] [J] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Monsieur [R] [X] muni d’un pouvoir

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

Madame [K] [M] épouse [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le 29/08/2025:

Exécutoire à [R] [X]- [G] [J] épouse [X] et Maître [V] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 15 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de LORIENT a enjoint à Madame [K] [I] [M] et Monsieur [Z] [I] de payer solidairement à Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] [J] les sommes de 2025 euros à titre principal et 51,60 euros au titre des frais accessoires.

Par lettre reçue au greffe le 13 novembre 2024, Madame [K] [I] [M] et Monsieur [Z] [I] ont formé opposition à ladite injonction de payer.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [R] [X], en son nom et en celui de Madame [G] [X], ont sollicité de la juridiction de:

— débouter Madame [K] [I] [M] et Monsieur [Z] [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [K] [I] [M] et Monsieur [Z] [I] à leur verser les sommes de :

4623,75 euros au titre des loyers et charges dus ainsi qu’au titre des dépenses engagées pour la remise en état de leur maison,

1995 euros au titre des frais irrépétibles,

— publier à leur frais dans la limite de 200 euros le jugement de condamnation sur le support presse qu’ils choisiront,

— payer les entiers dépens de l’instance.

Pour les raisons développés à l’audience, Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I], représentés par leur conseil qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

— les dire et juger recevables et fondés en leurs demandes,

En conséquence,

— débouter Monsieur et Madame [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur et Madame [X] à leur verser la somme de 1200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— dire et juger que cette somme sera majorée de 10% pour chaque mois depuis le 7 novembre 2024,

— condamner Monsieur et Madame [X] à leur verser la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner Monsieur et Madame [X] à leur verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer:

Selon l’article 1416 du code civil, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, il convient de relever que Madame [K] [I] [M] et Monsieur [Z] [I] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 15 octobre 2024 dans les délais prescrits.

Leur opposition sera donc déclarée recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil , celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] à leur verser la somme de 1856,25 euros suivant décompte en date du 12 juin 2025, mois d’août 2024 inclus. Ils réclament en outre une pénalité de 10% à titre de pénalité de retard.

Ils versent aux débats à l’appui de leur demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte de la dette locative.

Madame [K] [I] [M] et Monsieur [Z] [I] ne formulent aucune contestation quant à la somme réclamée au titre des loyers impayés. Ils relèvent cependant que la pénalité de 10% réclamée au titre des loyers impayés est illégale.

Il y a lieu d’observer que la clause litigieuse, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur à ses propres obligations.

Dès lors, cette clause sera réputée non écrite sur le fondement de l’article 4 i) précité dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

En conséquence, Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] seront condamnés à payer à Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] la somme de 1856,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 juin 2025, mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie:

Sur l’existence de dégradations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] évaluent à la somme de 1282,50 euros les frais de réparation du logement et de remise en état du logement. Ils indiquent que le logement était particulièrement sale lors du départ des locataires et que des dégradations peuvent être mises à la charge des locataires. Ils ajoutent qu’une infiltration a été causée par la présence des mousses dont le nettoyage incombait aux locataires et qu’ils n’ont pu de fait relouer immédiatement le bien immobilier.

Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] s’opposent à l’argumentaire. Ils relèvent qu’aucun lien de causalité n’est rapporté entre leur départ volontaire et le fait de ne pas solliciter de paiement de loyer auprès de nouveaux locataires. Ils ajoutent qu’aucune facture n’est produite à l’appui de la demande.

En l’espèce, il est produit à l’appui de la demande l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice.

La comparaison entre ces deux pièces laisse apparaître qu’il peut être relevé à l’encontre des locataires des manquements à l’obligation d’entretien du logement à savoir:

présence de poussières à différents endroits du logement, saleté, tâches à différents endroits du logement, traces d’humidité sur les murs du cagibi et du garage, bloc porte cassé, enfoncement du linoléum de la chambre 1, coulure de corrosion sur le ballon et sur le sol du cagibi.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] peut être évalué à la somme de 400 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

Il n’est pas contesté par les parties qu’un dépôt de garantie de 1200 euros a été versé par Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] lors de l’entrée dans les lieux. Il est également constant que ce dépôt de garantie n’a pas été restitué aux locataires.

Il convient donc de condamner Monsieur [R] [X] et Madame [G] à payer à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] la somme de 1200 – 400 = 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la pénalité relative à la non restitution du dépôt de garantie:

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la

signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Il n’est pas contesté par les parties que l’état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 30 août 2024. Dès lors, le dépôt de garantie restant dû au locataire n’a pas été restitué dans les délais impartis puisqu’il n’a, au jour de l’audience, toujours pas été restitué.

Les locataires réclament le paiement de la pénalité de retard à compter du 7 novembre 2024 uniquement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] à verser à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] une indemnité de 10 % du montant du loyer mensuel de base par mois de retard, donc 120 euros par mois, à compter du mois de novembre 2024.

Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] seront donc condamnés au paiement de la somme de 120 X 8 = 960 euros, mois de juin 2025 inclus, outre une somme de 120 euros mensuellement jusqu’à la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] sollicitent de la juridiction l’octroi d’une somme de 2000 euros en indemnisation de leur préjudice moral. Ils ne produisent cependant aux débats aucun élément de nature à justifier de l’existence et du quantum du préjudice allégué. Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande de publication du jugement:

Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] qui sollicitent de la juridiction la condamnation des défendeurs à publier à leurs frais la décision ne produisent aux débats aucun élément à l’appui de leurs demandes alors qu’il convient de préciser qu’il s’agit d’une décision civile et non pénale.

Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les parties qui succombent chacune partiellement dans leurs prétentions supporteront la charge de leurs propres dépens.

Les parties seront également déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, mise disposition du public par le greffe :

Déclare recevable en la forme l’opposition formée par Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal judiciaire de LORIENT le 15 octobre 2024 et lui substitue le présent jugement.

Condamne Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] à payer à Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] la somme de 1856,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté

à la date du 12 juin 2025, mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] à verser à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Condamne Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] à verser à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] la somme de 960 euros au titre de la pénalité de 10%, suivant décompte arrêté au 12 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] à verser à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] la somme de 120 euros par mois, à compter de juillet 2025, pour chaque période mensuelle commencée en retard jusqu’à la restitution du dépôt de garantie de 800 euros à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I].

Déboute Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] de leur demande au titre du préjudice moral.

Déboute Monsieur [R] [X] et Madame [G] [X] de leur demande de publication du jugement.

Dit n’y avoir lieu à condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE