N° RG 25/00456 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C54LL 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Emeric BERNERY, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 13/11/2025 :

Exécutoire à M^e Emeric BERNERY

Copie à [E] [J], [T] [R] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2019 à effet au 13 novembre 2019,Madame [Z] [G] a donné à bail à Monsieur [E] [J] et Madame [T] [J] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 861,76 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, Madame [Z] [G] a fait assigner Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 4 septembre 2025 pour voir:

— constater la résiliation du bail intervenue le 14 avril 2025 à minuit,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef avec au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai 2025 à la somme de 861,76 euros et ordonner que l’indemnité d’occupation sera révisée annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié outre les régularisations sur charges locatives à échoir,

— condamner solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] à lui payer:

* la somme principale de 6289,51 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 17 avril 2025, ce mois étant inclus,

* une indemnité d’occupation mensuelle dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er mai 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] aux entiers dépens de l’instance,

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à venir de droit, en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 2 octobre 2025, Madame [Z] [G], représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 5010,07 euros au 1er octobre 2025.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [T] [R], comparante en personne, a indiqué estimer la dette locative à la somme de 4148,31 euros. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser une somme mensuelle de 150 euros pour apurer sa dette.

Monsieur [E] [J], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience et n’a transmis aucune pièce relative à sa situation. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [Z] [G] verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 5010,07 euros au 1er octobre 2025, mois d’octobre 2025 inclus.

Madame [T] [R] a produit un décompte aux débats. La différence entre la somme réclamée par la bailleresse et celle reconnue par la locataire porte sur la prise en compte ou non de la somme réclamée pour le mois d’octobre 2025.

Au regard de la date d’audience, le 2 octobre 2025, il convient d’arrêter le décompte locatif au mois de septembre 2025.

Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Madame [Z] [G] la somme de 4148,31 euros suivant décompte arrêté à la date du 2 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] se trouvent dans l’incapacité de régler la somme due.

Madame [T] [R] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 150 euros.

La lecture du décompte produit aux débats laisse apparaître que Madame [T] [R] a repris le versement intégral du loyer avant l’audience.

Il convient dans ces conditions de leur accorder des délais de paiement de mois , assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 27 acomptes mensuels de 150 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [Z] [G] justifie avoir fait délivrer à ses locataires, à la date du 14 février 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [Z] [G] à la date du 14 avril 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 861,76 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R].

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation formulée par la bailleresse.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront condamnés in solidum aux entiers dépens et seront in solidum condamnés à payer à Madame [Z] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] à régler à Madame [Z] [G] la somme de 4148,31 euros suivant décompte arrêté à la date du 2 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] des délais de paiement de 27 mois pour s’acquitter de leur dette moyennant le versement de 27 mensualités de 150 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [Z] [G] à la date du 14 avril 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] et de tous occupants de leur chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] une indemnité mensuelle d’occupation de 861,76 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Déboute Madame [Z] [G] de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne sin solidum Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] à payer à Madame [Z] [G] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [T] [R] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT