Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société LOGI-OUEST

13 Boulevard des Deux Croix

CS 83029

49017 ANGERS CEDEX 02

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Fanny BARBET, avocate au même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [K]

Logement 3

91 Avenue des Jeux Olympiques

44150 ANCENIS

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00884 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3SP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Monsieur [M] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 avril 2022 à effet au 29 avril 2022, la SA HLM Logis Ouest (Logis Ouest) a donné à bail à [M] [K] un logement lui appartenant sis, 91 rue des Jeux Olympiques, RDC, logement n°3 – 44150 ANCENIS, moyennant un loyer mensuel initial de 258,85 € pour le logement, les charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, Logis Ouest a fait sommation à [M] [K] de produire son avis d’imposition 2022, commandement de justifier d’une assurance et commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 729,06 € arrêté au 7 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Logis Ouest a fait assigner [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Recevoir son action et la déclarer bien-fondée ;

· Constater la résiliation du bail en date du 25 avril 2022 pour défaut de justification d’une assurance, ou pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [M] [K] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Ordonner la libération des lieux par le locataire et tout occupant de son chef, ainsi que la remise des clés après un état des lieux de sortie ;

· Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des défendeurs ;

· Condamner [M] [K] au paiement de la somme de 3.984,03 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés, arrêtés au 31 décembre 2023, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 10 juillet 2023, date du commandement de payer ;

· Condamner [M] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuelles, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, due jusqu’à libération complète des lieux et subsidiairement fixer ladite indemnité ;

· Condamner [M] [K] au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer à hauteur de 76,64 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services sociaux du département n’ont pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et ont indiqué au tribunal le 18 mai 2024 qu’aucun diagnostic social et financier ne pouvait être transmis.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, Logis Ouest se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.992,98 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 septembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [M] [K] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[M] [K] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX dont la commission a accusé réception le 29 août 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 7 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 8 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail s’agissant de l’assurance locative

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

[M] [K] ne vient pas justifier à l’audience que le logement dont il est locataire était assuré au moment du commandement de justifier d’une assurance, ni depuis ce commandement, ni depuis l’assignation du 7 mars 2024.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause mentionnant qu’en cas d’inexécution de son obligation d’assurance du logement par le locataire, le bailleur « se réserve le droit d’engager une procédure de résiliation du présent contrat de location ». Aucune résiliation de plein droit n’est donc prévue et le tribunal ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire sur ce point.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail s’agissant du non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [M] [K] le 10 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 729,06 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Logis Ouest est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[M] [K] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.992,98 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024.

En premier lieu, il convient de déduire de cette somme l’ensemble des frais de procédure qui relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens. Outre les frais de commissaire de justice, la somme de 0,92 € correspondant à des frais non précisés, sera également déduite. Il convient donc de soustraire du montant total de la dette la somme de 396,15 €.

En second lieu, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il convient de déduire également de ce montant la somme de 57,62? € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social et de 2.786,04 €, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception pouvant faire partir le délai légal.

Il convient donc de déduire au total de la somme demandée au titre de la dette locative, la somme de 3.239,81€.

En conséquence, [M] [K] sera condamné au paiement de la somme de 4.753,17 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à Logis Ouest, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation en plus, soit la somme de 277,28 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, Logis Ouest a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, [M] [K] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, aucun prélèvement n’ayant été honoré depuis juin 2023. En l’absence de diagnostic social et financier liée à sa non présentation aux services sociaux du département, aucune information n’est donnée quant à sa situation professionnelle et personnelle. Enfin, le locataire ne se présente pas à l’audience pour exposer sa situation ou présenter une demande de délai.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [M] [K].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à Logis Ouest la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 25 avril 2022 entre Logis Ouest et [M] [K] pour défaut de paiement des loyers et des charges, concernant le logement sis 91 rue des Jeux Olympiques, RDC, logement n°3 – 44150 ANCENIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 septembre 2023 ;

CONDAMNE [M] [K] à payer à Logis Ouest la somme de 4.753,17 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [K] à payer à Logis Ouest, à compter du 13 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 458,84 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [M] [K], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [M] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [M] [K] à payer à Logis Ouest la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le commandement délivré par commissaire de justice le 10 juillet 2023 et l’assignation délivrée le 7 mars 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY