N° RG 25/00554 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C55EL 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

à :

DEFENDEUR :

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [P] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 13/11/2025:

Exécutoire à [C] [E]

Copie à [D] [O]- [P] [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2024, Monsieur [C] [E] a donné à bail à Madame [D] [O] et Madame [P] [B] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 800 euros charges comprises.

L’état des lieux de sortie du logement a été réalisé par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, Monsieur [C] [E] a fait assigner Madame [D] [O] et Madame [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 2 octobre 2025 pour obtenir leur condamnation solidaire à payer:

— la somme de 5760,88 euros au titre des loyers et charges impayés du logement occupé,

— la somme de 1390 euros au titre de l’intervention de l’entreprise BREIZH KEY aux fins de remise en état du logement,

— la somme de 153,14 euros au titre de la réalisation de l’état des lieux de sortie par la SELAS ABC HUISSIERS,

— la somme de 1000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation de déguerpir.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 2 octobre 2025, Monsieur [C] [E], comparant en personne, a renouvelé l’ensemble de ses demandes précisant avoir essayé d’être conciliant avec ses locataires.

Madame [D] [O] et Madame [P] [B] , bien que régulièrement convoquées, n’ont pas comparu à l’audience, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [C] [E] a produit aux débats le contrat de bail conclu avec Madame [D] [O] et Madame [P] [B] ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 5760,88 euros.

Madame [D] [O] et Madame [P] [B], absentes à l’audience, n’ont pas contesté le montant de la dette locative. Elles n’ont pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Elles seront en conséquence solidairement condamnées à payer à Monsieur [C] [E] la somme de 5760,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date de l’audience et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [C] [E] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [D] [O] et Madame [P] [B] à lui verser une somme totale de 1390 euros au titre des dégradations et réparations locatives. Il produit aux débats l’état des lieux d’entrée en date du 1er décembre 2024 contradictoire ainsi que le procès-verbal de constat de commissaire de justice d’état des lieux de sortie en date du 17 juin 2025 réalisé après le départ des locataires.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire et du procès-verbal de constat de sortie que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [D] [O] et Madame [P] [B].

Ainsi, l’état des lieux d’entrée mentionnait le mauvais état du logement lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice relève quant à lui que le logement a été rendu avec de la saleté, dans un état d’usage.

Des photographies sont jointes dans le procès-verbal de constat.

Au regard des mentions particulièrement lacunaires de l’état des lieux d’entrée qui mentionne le mauvais état général du logement lors du début de la location, la lecture du procès-verbal de constat de commissaire de justice ne permet pas d’établir l’existence de dégradations locatives, seule la saleté du logement pouvant être indemnisée à hauteur de 300 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [D] [O] et Madame [P] [B] à payer à monsieur [C] [E] la somme de 300 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie:

En l’espèce, Monsieur [C] [E] qui ne démontre pas qu’il n’a pas été possible de réaliser un constat d’état des lieux de sortie contradictoire avec Madame [D] [O] et Madame [P] [B] ne justifie pas du bien fondé de sa demande visant à voir partager les frais du constat d’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1du code civil, Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. La demande formulée à titre de dommages et intérêts par Monsieur [C] [E] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [O] et Madame [P] [B] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer les loyers et de la sommation de déguerpir et seront solidairement condamnées à payer à Monsieur [C] [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Madame [D] [O] et Madame [P] [B] à verser à Monsieur [C] [E] les sommes de:

-5 760,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date de l’audience et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-300 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute Monsieur [C] [E] de sa demande au titre des frais de l’état des lieux de sortie.

Déboute Monsieur [C] [E] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Madame [D] [O] et Madame [P] [B] à payer à Monsieur [C] [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [D] [O] et Madame [P] [B] aux dépens qui ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer et de la sommation de déguerpir.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE