MINUTE N° : 25/00229

DÉCISION DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00372 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDRB

NAC : 5AA

AFFAIRE : Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 10] C/ [E] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 8] [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]

né le 30 Mars 1967 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Le 26 Décembre 2025

ccc délivrées M^e CAIESSEZOL et défendeur

cccrfe délivrée à M^e CAIESSEZOL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 27 novembre 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] a donné à bail à M. [E] [W] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 9] [Localité 1][Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 247,04 euros outre une provision pour charges de 33,78 euros.

Par acte du 27 mai 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] a fait signifier à M.[E] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 1.094,94 euros en principal correspondant à des loyers impayés et au coût de l’acte.

L’acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le même jour.

Par acte du 20 août 2025, dénoncé le 27 août 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] a fait assigner M.[E] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 juillet 2025,

la condamnation de M. [E] [W] au paiement par provision de la somme de 1.094,94 euros au titre des loyers et charges arriérés, somme portant intérêts à compter du commandement sur le fondement de l’article L1231-6 du code civil,

l’expulsion du locataire du logement ainsi que de tous occupants de son chef,si besoin est avec le concours de la force publique,

la condamnation de M. [E] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, surloyers et charges due du jour de la résiliation jusqu’au départ des lieux,

la condamnation de M. [E] [W] aux entiers dépens ,

la condamnation de M. [E] [W] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales telles que visées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser au 18 novembre 2025 la dette locative à la somme de 1.778,31 euros et à accorder des délais de paiement au locataire avec suspension de la clause résolutoire, en l’état d’une procédure de mise sous protection le concernant et de la reprise du loyer courant.

M. [E] [W], comparant en personne, reconnaît le principe et le montant de sa dette dont il demande l’apurement selon l’échéancier de règlement qu’il a signé avec le bailleur, prévoyant des mensualités de 65,22 euros. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer, et versé 340 euros en début de mois. Il explique être aidé par son assistante sociale et avoir fait une demande de mise sous protection car il présente les séquelles de deux AVC qui l’empêchent de pourvoir seul à ses intérêts.

MOTIVATION

Sur la recevabilité :

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’ irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’ un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides mentionnées à l’article L 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24 III).

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 27 mai 2025, par acte du 27 mai 2025 (accusé de réception électronique produit aux débats).

L’assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 20 août 2025, a été notifiée au Préfet du département du TARN le 27 août 2025, l’accusé de réception électronique étant également produit aux débats.

L’affaire a été appelée à l’audience le 20 novembre 2025.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Par acte du 27 mai 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] a fait signifier à M. [E] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 1.094,94 euros en principal correspondant à des loyers impayés et au coût de l’acte.

La dette n’a pas été apurée dans les deux mois suivant le commandement.

Les effets de la clause résolutoire sont en conséquence acquis à la date du 28 juillet 2025.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 M.[E] [W] est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, lOFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] justifie sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et un décompte actualisé des sommes dues.

Ainsi, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. [E] [W] n’est pas sérieusement contestable, ni contestée. Suivant le décompte arrêté au 18 novembre 2025, la dette locative s’élève à la somme de 1.778,31 euros.

Par conséquent, M. [E] [W] sera condamné au paiement de cette somme à titre de provision, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.094,94 euros à compter du 27 mai 2025 date du commandement, et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus .

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire , et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il résulte des éléments du dossier et des explications à l’audience que M. [E] [W] a repris le paiement du loyer courant et qu’il est en mesure de régler l’arriéré conformément au plan d’apurement mis en place amiablement avec l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12].

En conséquence, il sera fait droit à la demande de délais présentée par M. [E] [W] et il sera jugé qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le délai accordé a pour effet de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

M. [E] [W] sera en conséquence condamné à s’acquitter de sa dette par mensualités de 65,22 euros, jusqu’à apurement de la dette, en sus du loyer courant, ou en sus de l’indemnité mensuelle d’occupation, pour le cas où les délais ne seraient pas respectés, conformément au dispositif de la présente décision.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que M.[E] [W] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si M. [E] [W] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ainsi fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Une indemnité mensuelle d’occupation sera fixée pour le cas où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, à la somme provisionnelle de 280,82 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[E] [W], supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département

L’équité commande que soit allouée à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] recevable en son action;

DIT que les effets de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] et M.[E] [W] portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 9] ([Adresse 6] sont acquis à la date du 28 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [E] [W] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] la somme provisionnelle de 1.778,31 euros représentant l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 date du commandement sur la somme de 1.094, 94 euros et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [E] [W] à se libérer de sa dette par mensualités de 65,22 euros, la dernière égale au montant du reliquat, à compter du 1er novembre 2025, jusqu’à apurement de la dette;

DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu’ au parfait paiement;

DIT que tout défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

DIT que si M. [E] [W] s’acquitte de son loyer courant et se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’en cas d’impayé ou faute de s’acquitter d’un seul versement à l’échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu’elle sera immédiatement acquise et que M. [E] [W] devra quitter et rendre libre l’immeuble après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra la contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE pour le cas où M. [E] [W] ne respecterait pas ses engagements et où la clause résolutoire serait acquise, l’indemnité provisionnelle d’occupation due par M. [E] [W] à la somme de 280,82 euros par mois, et le condamne à son paiement, en tant que de besoin;

CONDAMNE M. [E] [W] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGGLOMÉRATION DE [Localité 8]-[Localité 12] une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [W] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’ exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge