N° RG 24/00372 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5SCM 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître EISENECKER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT

Madame [Y] [X] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître EISENECKER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocats au barreau de LORIENT

Madame [L] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/7/2025:

Exécutoire à Maître EISENECKER

Copie à Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2012 avec prise d’effet au 1er mai 2012, Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] ont donné en location à Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 760 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] ont fait assigner Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir de ladite juridiction la validation du congé délivré, l’expulsion des locataires et des condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 15 mai 2025, Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R], représentés par leur conseil qui sollicité le bénéfice de ses entières écritures à l’audience, ont sollicité de la juridiction de:

— juger valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré à Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] par exploit en date du 22 septembre 2023,

— constater que Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] se sont maintenus dans les lieux à l’expiration du délai de préavis fixé au 30 avril 2024,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] et de tous occupants de leur chef du logement qu’ils occupent et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] à leur régler la somme de 760 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue et due à compter du 1er mai 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause,

— déclarer Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] irrecevables en leurs demandes indemnitaires pour la période antérieure au 16 octobre 2021,

— et en toute hypothèse, déclarer Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] mal fondés et les débouter de toutes leurs demandes,

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, sauf s’il devait être fait droit à la demande de nullité du congé formulée par Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S],

— condamner Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] à leur payer une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d ‘instance en ceux compris le coût du procès-verbal de constat du 19 décembre 2024.

Pour les motifs développés lors de l’audience, Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] , représentés par leur conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures, sollicitent de la juridiction de:

— s’entendre dire nul et de nul effet le congé notifié le 22 septembre 2023,

— condamner les époux [R] à réaliser au logement donné à bail, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants:

— l’isolation par l’intérieur du logement donné à bail,

— l’installation d’une ventilation mécanique par insufflation VMI (ventilation positive par surpression auto-régulée),

— la reprise des revêtements muraux dégradés,

— dire et juger que dans l’attente, qu’il soit justifié de la réalisation de ces travaux, ils seront autorisés à séquestrer en CARPA leur loyer mensuellement dû,

— condamner les époux [R] à leur payer une somme de 5000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

— condamner les époux [R] à leur payer une somme de 5000 euros en indemnisation de leur préjudice matériel,

— condamner les époux [R] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil outre les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 30 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] font valoir qu’il est démontré leur volonté de mettre en oeuvre des travaux de rénovation dans l’appartement .Ils ajoutent que le maintien dans les lieux des locataires est impossible ce qui les a conduit à délivrer aux locataires un congé afin que les travaux projetés puissent être réalisés dans les meilleures conditions.

Ils ajoutent que par ailleurs Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] versent de manière quasiment systématique le montant du loyer au delà de la date convenue alors que les versements ne couvrent pas le montant du loyer car lors de la délivrance du congé, il existait un reliquat de 51,28 euros qui a été en partie régularisé.

Ils allèguent par ailleurs que Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] ont à différentes reprises garé des voitures devant les garages, zone collective de l’immeuble gênant ainsi la circulation mais aussi l’entrée dans son garage du copropriétaire concerné.

Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] s’opposent à l’argumentaire. Ils estiment que le congé est donné pour des motifs qui ne sont ni légitimes, ni sérieux. Ils expliquent que le versement du loyer avec quelques jours de retard ne fait pas grief aux propriétaires et que par ailleurs, il n’est pas démontré un mésusage de leur part des espaces privatifs de copropriété. Ils ajoutent que par ailleurs, un congé n’a pas de caractère légitime et sérieux lorsqu’il apparaît que les travaux envisagés ne sont pas indispensables. Ils expliquent que les travaux ne sont pas d’actualité et que par ailleurs ils ne sont pas de nature à empêcher leur maintien dans les lieux. Ils rappellent que la réalisation de travaux dans les lieux loués ne légitime le congé délivré que compte tenu de leur ampleur, leur exécution nécessitant le départ du locataire.

Ils sollicitent dès lors de la juridiction que le congé délivré soit déclaré nul et de nul effet.

En l’espèce, il est produit par les demandeurs à l’appui de leur demande le congé délivré par acte de commissaire de justice pour motifs légitimes et sérieux le 22 septembre 2023 par Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] à Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] pour la date du 30 avril 2024 qui mentionne les motifs suivants:

1) la réalisation de travaux d’amélioration ou de rénovation de l’immeuble,

2) manquements aux obligations du contrat de bail:

*absence de paiement du loyer en sa totalité,

*non respect des espaces privatifs de la copropriété.

Si Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] estiment que les motifs allégués ne sont pas sérieux, il convient de relever que les bailleurs produisent aux débats le rapport d’audit énergétique de ABEE qui relève que “les murs de la copropriété ne comportent aucune isolation ce qui entraîne des pertes thermiques importantes. En fait, ces pertes sont plus de cinq fois supérieures à celles observées habituellement dans un bâtiment neuf chauffé (…) Il est constaté que le bâtiment présente des ponts thermiques importants, notamment au niveau des dalles. Ces ponts thermiques ne peuvent être traités efficacement qu’à travers une isolation par l’extérieur du bâtiment.”. Le rapport préconise ainsi de réaliser des travaux. Il est également joint le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 18 octobre 2023 qui fait le choix du scénario 4 selon l’audit énergétique soit le choix de l’isolation par l’extérieur des murs donnant sur l’extérieur, isolation en sous face du plancher donnant dans les garages et les caves, isolation des murs intérieurs du logement 1, création d’une cour à l’anglaise, installation de VMC.

Ainsi, il est justifié de ce que la copropriété a décidé de réaliser des travaux d’isolation, par l’extérieur, décision qui s’impose aux propriétaires. S’agissant de la nécessité de réaliser des travaux, cette dernière ne saurait valablement être contestée par Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] qui sollicitent eux mêmes de la juridiction la condamnation des bailleurs à réaliser des travaux d’isolation.

Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] ne justifient pas de ce que contrairement aux affirmations des propriétaires, ces travaux d’ampleur seraient compatibles avec un maintien dans les lieux des locataires.

Ainsi, il convient de rappeler que le bailleur est en droit d’améliorer l’immeuble dont il est propriétaire. Dès lors, le motif légitime et sérieux est caractérisé dès lors qu’il est démontré l’existence d’importants travaux dont les locataires ont été parfaitement informés et qui s’inscrivent dans un contexte de rénovation générale de l’immeuble, ce qui est le cas en l’espèce.

Il sera relevé que le congé a été délivré après la réalisation de l’audit énergétique, le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété postérieur venant confirmer la volonté réelle et sérieuse des propriétaires mais également de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble d’effectuer ces travaux de rénovation énergétique.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et sans qu’il soit besoin d’étudier les autres motifs allégués, le congé sera validé.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion des locataires:

Le bail étant résilié au 30 avril 2024, Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués.

Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] seront en conséquence autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, après un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré sans effet, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

L’octroi de la force publique apparaissant suffisant pour s’assurer de la bonne exécution de la décision, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 avril 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 760 euros.

Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] seront condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes reconventionnelles:

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux et de séquestre des loyers:

Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] font valoir que les problèmes d’humidité du logement pris à bail n’ont jamais permis une jouissance paisible des lieux loués. Ils sollicitent dès lors la condamnation, sous astreinte, des bailleurs, à réaliser des travaux.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le congé a été validé et que le bail a donc été résilié au 30 avril 2024. Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] n’ont donc plus la qualité de locataire, leur demande de condamnation des propriétaires à réaliser des travaux et de séquestre des loyers est sans objet.

Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre du préjudice moral:

Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] qui ne justifient pas de l’existence d’une faute commise par Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] et qui ne justifient pas plus de l’existence et du quantum d’un préjudice moral seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre du préjudice matériel:

Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] qui ne justifient pas de l’existence d’une faute commise par Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] et qui ne justifient pas plus de l’existence et du quantum d’un préjudice matériel seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront condamnés aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre le coût du procès-verbal de constat du 19 décembre 2024 et seront condamnés à verser à Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] pour la date du 30 avril 2024.

Dit que l’expulsion de Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] de leur demande d’astreinte.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de760 euros charges comprises à compter du 30 avril 2024.

Condamne Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 760 euros jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Déboute Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] à verser à Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur [I] [B] et Madame [L] [S] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C. TROADEC Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT