TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 12 Janvier 2026

Expertise

N° RG 24/08142 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3SR

N° de minute :

AFFAIRE

S.A. SOCIETE GENERALE

C/

[U] [S]

DEMANDEUR

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 124

DEFENDEUR

Monsieur [U] [S]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R250

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 01 juin 2012, M. [U] [S] a donné à bail à la SA Société Générale le lot n°237 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3], correspondant à un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 01 juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021, contre paiement d’un loyer principal annuel, hors taxes et hors charges, en principal de 43 000 euros, payable trimestriellement et à terme à échoir.

Ce lot est voisin du lot voisin n°238 appartenant à la SCI Belisama, également donné à bail à la SA Société Générale.

Par avenant en date du 20 juillet 2012, le bailleur a donné son accord sur le projet architectural du preneur pour permettre l’exercice de l’activité de banque et assurance.

Par exploit d’huissier en date du 26 mars 2021, le bailleur a signifié au preneur son intention de mettre fin au bail et lui a donné congé au 30 septembre 2021 avec offre de renouvellement du bail avec un loyer fixé, à compter du 01 octobre 2021, à la somme de 47 000 euros en principal, hors charges et hors taxes,

Par courrier en date du 13 septembre 2022, le preneur a indiqué au bailleur qu’il acceptait le principe du renouvellement du bail à effet au 01 octobre 2021 mais qu’il s’opposait à la hausse de loyer et proposait ainsi de renouveler le bail, pour une période trois/six/neuf, moyennant un loyer de 30 000 euros hors taxes et hors charges

Par exploit d’huissier en date du 26 septembre 2023, le preneur a ensuite signifié au bailleur son mémoire préalable, daté du 15 septembre 2023, afin notamment que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 28 000 euros hors charges et hors taxes.

Par assignation délivrée le 06 septembre 2024, la SA Société Générale a fait assigner M. [U] [S] devant la présente juridiction et demande de :

« Vu les articles R 145-23 et suivants du code de commerce

Recevoir la SOCIETE GENERALE et l’y déclarer bien-fondée

ADJUGER au requérant l’entier bénéfice de son mémoire préalable en demande en date du 26 septembre 2023

Vu les articles L 145-33, R 145-7, R. 145-8 et R 145-1 du code de commerce:

JUGER que le loyer du lot n°237 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], doit être fixé au 1er octobre 2021, à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer contractuel et ressort, en l’état d’une pondération des locaux loués sur une base de 69 m², et d’une valeur unitaire de 400 euros /m², intégrant les charges exorbitantes du droit commun transférées au Preneur, à la somme de 28.000 euros ;

FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé portant sur ledit lot n°237, à effet du 1 er octobre 2021, à la somme annuelle HT et HC de 28.000,00 (vingt-huit mille) euros ;

JUGER que le dépôt de garantie sera ramené à 3 mois du nouveau loyer ;

JUGER que les trop-versés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la notification du présent mémoire, au fur et à mesure de chaque échéance, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Si une mesure d’expertise était ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à 28.000 euros HT et HC ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens. »

Aux termes de son mémoire en réponse, notifié le 06 mars 2025, M. [S] demande, au visa des articles L 145-33, R 145-7, R. 145-8 et R 145-11 du code de commerce, de :

« – FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé portant sur ledit lot n°237, a effet du 1er octobre 2021, à la somme annuelle HT et HC de 45.000,00 € (sic) (Quarante cinq et un mille quatre cents)

— Si une mesure d’expertise était ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au loyer acquitté par la SOCIETE GENERALE soit 44.706 euros par an.

— CONDAMNER la société GENERALE au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

L’affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l’audience du 10 novembre 2025 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, «les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Cet article limite donc la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire.

Les demandes formulées par la SA Société Générale tendant à ce que le dépôt de garantie soit ramené à 3 mois du nouveau loyer et à ce que les trop-versés de loyer portent intérêts au taux légal et soient capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sont par conséquent irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra donc de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

« 1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En l’espèce, le preneur, après avoir décrit les locaux loués et l’environnement dans lesquels ils se situent, fait valoir qu’au vu des valeurs de comparaison qu’il retient, la valeur locative est inférieure au montant du loyer atteint par le jeu de l’indexation.

Il considère ainsi que compte tenu de l’activité exercée, de l’emplacement de l’agence et de la surface disponible du fait de la réunion des lots 237 et 238, la valeur locative appréciée au regard des prix pratiqués dans le voisinage et des obligations mises à sa charge, doit être fixée à la somme de 400 euros par mètre carré, par an, hors taxes et hors charges, à appliquer pour une surface pondérée de 69 mètres carrés, soit un montant de loyer annuel de 27 600 euros arrondi à 28 000 euros.

La SA Société Générale sollicite, à titre subsidiaire, la réalisation d’une mesure d’expertise avec fixation du loyer provisionnel, à compter du 01 octobre 2021, à la somme annuelle globale en principal de 28 000 euros hors charges et hors taxes.

Le bailleur, après avoir également décrit les locaux et l’environnement dans lequel ils se situent, fait valoir qu’il convient de retenir, comme élément de référence, le prix de bureaux-boutiques, dans la mesure du possible d’agences bancaires ou d’assurances, situées dans le même secteur géographique proche et considère ainsi que la valeur locative estimée par le preneur est manifestement éloignée de la valeur locative retenue pour des locaux comparables dans le voisinage et ayant la même activité.

Il soutient ainsi que compte tenu de l’activité exercée, de l’emplacement de l’agence, de la surface importante dont elle dispose, du fait de la réunion des lots 237 et 238, la valeur locative doit être fixée à la somme de 650 euros par an, hors taxes et hors charges, à appliquer pour une surface pondérée de 69 mètres carrés, soit un montant de loyer annuel de 44 850 euros arrondi à 45 000 euros.

A titre subsidiaire, il sollicite la désignation d’un expert, aux frais du bailleur, et que le montant du loyer provisionnel soit fixé à la somme de 44 706 euros.

Aux termes de leurs écritures, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir le 01 octobre 2021.

Il convient par conséquent de constater cet accord.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ».

Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail et avenants, acceptation de renouvellement, plans des locaux), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative des locaux au 01 octobre 2021.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par M. [S], qui sollicite une réévaluation du loyer à la hausse et a ainsi principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

M. [S] demande que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 44 706 euros alors que la SA Société Générale demande qu’il soit fixé à la somme de 28 000 euros correspondant au montant du nouveau loyer révisé qu’elle propose d’acquitter.

Conformément aux dispositions précitées, le loyer provisionnel est fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à ce que le dépôt de garantie soit ramené à 3 mois du nouveau loyer et à ce que les trop-versés de loyer portent intérêt au taux légal et soient capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs ;

CONSTATE le renouvellement, à compter du 01 octobre 2021, du bail commercial, portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 10] et conclu entre M. [U] [S] et la SA Société Générale ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé s’agissant des locaux commerciaux loués par M. [U] [S] à la SA Société Générale, objets du lot n°237 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

COMMET pour y procéder :

M. [N] [Y]

[Adresse 7]

01.40.05.53.20

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;

* rechercher la valeur locative à la date du 01 octobre 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 01 octobre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 01 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la M. [U] [S] à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 01 mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

RENVOIE l’affaire à l’audience du 09 novembre 2026 pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé et Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX