N° RG 25/00432 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C54CY 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

à :

DEFENDEURS :

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 04 Septembre 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 09 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe

Le 9/10/2025 :

Exécutoire à [I] [S] – [R] [S]

Copie à [Z] [G] , [H] [P] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2004, Monsieur et Madame [I] [S] ont donné à bail à Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 631 euros charges comprises.

Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 27 juin 2025, Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] ont fait assigner Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 4 septembre 2025 pour voir:

— constater que le bail est résilié de plein droit,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef avec au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] à leur payer:

* la somme principale de 5075,69 euros au titre des loyers et charges impayés avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 5 mars 2025,

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète et formelle libération des lieux, et en subissant les augmentations légales,

* la somme de 350 euros au titre des dommages et intérêts subis par eux du fait de l’absence de règlement des loyers et charges leur causant un préjudice certain, conformément à l’article 1231-6 du code civil,

* la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] aux entiers frais et dépens de justice dans lesquels seront notamment inclus le coût du commandement de payer et pour justificatif d’assurance des 3 et 5 mars 2025, de la notification à la CCAPEX et du présent acte.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S], ont renouvelé l’ensemble des demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 3530,98 euros, mois de d’août 2025 inclus. Ils ont insisté sur la nécessité pour eux d’être remboursés de la dette locative.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [Z] [G] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Elle a précisé avoir repris le versement régulier du loyer, proposant de verser une somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer pour solder la dette. Elle a expliqué avoir fait face à une diminution de ses revenus, précisant vouloir rester dans les lieux.

Monsieur [H] [P] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] versent aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de leur créance faisant apparaître une dette locative de 3530,98 euros au 4 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus.

Madame [Z] [G] a indiqué au cours de l’audience ne pas contester la dette locative. Elle n’a pas fait état de versement qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] la somme de 3530,98 euros suivant décompte arrêté à la date du 4 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [Z] [G] et Monsieur [H] [P] se trouvent dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement de l’intégralité de la somme due.

Madame [Z] [G] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 100 euros.

La lecture du décompte produit aux débats laisse apparaître que Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] ont repris le versement intégral du loyer avant l’audience.

Il convient dans ces conditions de leur accorder des délais de paiement de mois , assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 35 acomptes mensuels de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G], à la date des 3 et 5 mars 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] à la date du 5 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] .

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 631 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G]. L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée, il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront solidairement condamnés aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et de sa notification à la CCAPEX et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] à régler à Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] la somme de 3530,98 euros suivant décompte arrêté à la date du 4 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Accorde à Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] des délais de paiement de 35 mois pour s’acquitter de leur dette moyennant le versement de 35 mensualités de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] à la date du 5 mai 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] des échéances courantes et de l’intégralité de leur dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] et de tous occupants de leur chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû solidairement par Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] une indemnité mensuelle d’occupation de 631 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Déboute Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] à payer à Monsieur [I] [S] et Madame [R] [S] la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [G] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT