TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00027 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2OIO

Minute : 25/00252

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Madame [M] [Y]

Représentant : M^e Marie catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Marie Catherine SALEMI

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie Catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé à effet du 2 novembre 1986, l’OPH de [Localité 8] a donné à bail à Madame [M] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 8], pour un loyer mensuel de 825,36 francs outre une provision sur charges. Par un contrat du 26 mai 2011, le bailleur nouvellement dénommé l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à la locataire un box n°126 pour un loyer mensuel de 72 euros. Ce contrat est ainsi devenu un accessoire au contrat de bail principal.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 878,39 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Madame [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— résilier le contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sans délai,

— condamner Madame [M] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 5 535,34 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [M] [Y] à lui remettre son attestation d’assurance sous astreinte de 20 euros par jour de retard, et à lu ipayer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer.

Appelée à l’audience du juge des référés du 27 janvier 2025, par mention au dossier du 24 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a renvoyé l’affaire à une audience de fond du 4 février 2025 au visa de l’article 82-1 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 février 2025, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à demander à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation du contrat, et a actualisé sa créance à la somme de 5 075,25 euros, selon décompte en date du 27 janvier 2025. Il ne s’est pas opposé pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience. Il ne s’est pas opposé également à la demande de suspension de la résiliation si sa demande principale était rejetée.

Sur le moyen tiré de la nullité du commandement de payer, il rappelle qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’en demeure pas moins valable.

Madame [M] [Y], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Elle demande au juge au visa des articles 4, 7-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du code civil, L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— à titre principal, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire et déclarer nulle la procédure subséquente,

— à titre subsidiaire, débouter le bailleur de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, lui accorder des délais de paiement et ne pas assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

Oralement et sur question du juge, elle demande à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir qu’aucun décompte détaillé ne vient corroborer l’existence d’une dette locative déclarée au commandement de payer. Elle précise que le loyer du parking n’y figure pas, alors au surplus que le décompte produit couvre la période du 30 avril 2017 au 10 mai 2024 pour laquelle la dette constituée antérieurement au 10 mai 2021 est prescrite. Elle ajoute que le décompte contient des pénalités et frais de poursuite en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Elle soutient ainsi que la dette n’est pas établie et la créance incertaine.

Sur sa situation financière, elle précise qu’elle perçoit une retraite de 453 euros, outre des ressources au titre de l’allocation logement. Elle ajoute qu’elle subit d’importants problèmes de santé ayant entraîné une intervention chirurgicale lourde avec hospitalisation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2025. Par note en délibéré reçue le 12 mars 2025, Madame [M] [Y] a produit par l’intermédiaire de son conseil son attestation d’assurance couvrant les risques locatifs jusqu’au 17 février 2026 auprès de Direct Assurance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE justifie avoir saisi la caisse des allocations familiales le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Il est constant que l’assignation en justice, contrairement au commandement de payer, interrompt le délai de prescription.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’en demeure pas moins valable, si les causes du commandement dans son quantum bien fondé n’ont pas été réglé dans les délais précités.

En l’espèce, le bail conclu à effet du 2 novembre 1986 contient une clause résolutoire. Si cette clause stipule un délai d’un mois, le délai de deux mois d’ordre public s’impose de sorte qu’un délai de deux mois doit être laissé à la locataire pour exécuter les causes du commandement.

A cet égard, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mai 2024, pour la somme en principal de 4 878,39 euros. Ce commandementrappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur son montant, comme le soulève Madame [M] [Y], les frais et pénalités ne sont pas constitutifs de la dette locative de sorte que la somme réclamée de 4 878,39 euros dans le commandement de payer doit être expurgée des frais de poursuite soit la somme de 449,69 euros. Toutefois contrairement à ses allégations le décompte produit à l’appui du commandement comprend bien le détail de la dette en loyer, charges, box, prestations sociales et régularisation des charges, de sorte que le moyen tiré de l’absence de clarté du décompte est inopérant.

Enfin concernant le moyen tiré de la prescription, il résulte du décompte produit que l’origine de la dette se situe au mois de juillet 2017. Cependant, postérieurement à cette date, Madame [M] [Y] a procédé à de nombreux paiements postérieurs pour lesquels elle n’a pas précisé quelle dette elle entendait acquitter. Aussi en vertu des dispositions de l’article 1342-10 du code civil précité, cette dernière avait intérêt à couvrir la dette la plus ancienne pour cantonner le coût des intérêts afférents à la créance non honorée. Ainsi, la dette locative de 4 428,7 euros constituée au stade du commandement (4 878,39 – 449,69) correspond à 12 mois de loyers et charges. Au stade de l’assignation, le point de départ du délai de prescription doit être fixé 12 mois précédant sa délivrance, inférieur au délai de prescription de trois ans. En conséquence les sommes réclamées dans le commandement de payer ne sont pas prescrites. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande en nullité du commandement de payer sera rejetée.

Aussi ledit commandement correspond bien à une dette recalculée justifiée (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un décompte démontrant que Madame [M] [Y] reste lui devoir la somme de 5 075,25 euros à la date du 27 janvier 2025 (en ce inclus 604,27 euros de frais de poursuite).

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Madame [M] [Y] conteste le montant de la dette. Pour autant comme il a été statué supra au titre de la demande en nullité du commandement de payer, les sommes réclamées expurgées des frais de poursuite sont certaines, liquides et exigibles.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 470,98 euros.

Madame [M] [Y] sera également condamnée au paiement à compter du 28 janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre être en capacité de régler sa dette locative, dans les délais légaux précités alors au surplus qu’elle n’a jamais cessé d’effectuer des règlements. En conséquence il sera fait droit à sa demande délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire valant résiliation du bail, le bailleur ne s’y opposant pas au demeurant.

Faute pour Madame [M] [Y] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la demande de production de l’attestation d’assurance

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, par note en délibéré reçue le 12 mars 2025, Madame [M] [Y] a justifié avoir assuré le logement contre les risques locatifs jusqu’au 17 février 2026 inclus auprès de la compagnie d’assurance Direct Assurance. Aussi la demande est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 2 novembre 1986 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Madame [M] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et le box n°126 situés au [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 8] sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

Condamne Madame [M] [Y] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 4 470,98 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024) ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [M] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [M] [Y] soit condamnée à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 28 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE ou à son mandataire ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [M] [Y] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection