N° RG 25/00120 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53AH

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 24 Juillet 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CAGIL, [Adresse 4]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Lionel PETEAU

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 19 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 24 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 24/07/2025

Exécutoire à : M^e RAISON Manuel

Copie à : M. [Z] [U]

M [U] [Z] est propriétaire des lots n° 12,14 et 15 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5] (56).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à LORIENT à LORIENT (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la S.A.R.L. CITYA CAGIL, a assigné M [U] [Z] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner M [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5527,97 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 mai 2025 assorti des intérêts à compter de la mise en demeure du 18 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 751,20 euros au titre des frais de recouvrement somme à parfaire;

— condamner M [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500,00€ à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2202,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— condamner M [U] [Z] aux dépens comprenant le coût de l’assignation.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, M [U] [Z] reste débiteur de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents aux lots susvisés.

À l’audience du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a confirmé ses demandes.

M [U] [Z] régulièrement assigné à domicile n’était ni présent ni représenté.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 4 octobre 2022, 22 novembre 2023, 2 avril 2024, 31 mars 2025;

— les appels de fonds du 23 novembre 2023 au 11 avril 2025;

— le contrat de syndic ;

— un décompte arrêté au 15 mai 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er avril 2025 portant mention d’un solde débiteur de 6279,17 euros.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 5527,97 euros déduction faite des frais de recouvrement et d’auxiliaires de justice n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

En outre une somme de 115,98 euros figure en débit dans le décompte au titre d’un solde de charges du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 sans que sa nature ne soit justifiée.

Cette somme sera donc écartée et le montant des charges s’élève ainsi à 5411,99 euros.

M [U] [Z] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, M [U] [Z] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe à hauteur de 5411,99 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes:

– mises en demeure des 19/01/2024, 19/04/2024 et 17/01/2025 versées aux débats d’un montant de 45,60 euros ;

– mises en demeure des 09/02/2024, 10/05/2024, 10/02/2025 et 14/05/2025 versées aux débats d’un montant de 33,60 euros ;

– frais contentieux du 17/06/2024 correspondant à la saisine d’un conseil en date du 06/01/2025 d’un montant de 480,00 euros.

Les frais de mise en demeure et de relance, justifiés par les pièces produites, apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance.

Les frais de 499,79 euros correspondant à la constitution du dossier transmis à l’avocat sont justifiées et apparaissent nécessaires au recouvrement de la créance ayant abouti à la présente procédure.

Au total il est justifié de frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance pour la somme de 751,20 euros.

★★★

Par conséquent, M [U] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6163,19€ (5411,99+ 751,20) arrêtée au 15 mai 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er avril 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 date de l’assignation.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera ordonné sur cette somme la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M [U] [Z] succombant à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE M [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] à [Localité 5] représenté par son syndic la S.A.R.L. CITYA CAGIL la somme de 6163,19€ arrêtée au 15 mai 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er avril 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025.

ORDONNE sur cette somme la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE M [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [U] [Z] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT