TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [D]

Madame [W] [M] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-Emmanuel TOURREIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00635 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62RC

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

AFER IMMO

Société civile à capital variable dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D481

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [D]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [W] [M] épouse [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00635 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62RC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2014, la société VICTOIRE IMMO 1 dont vient aux droits la société AFER IMMO a consenti un bail d’habitation à M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] (5e étage, une cave n°11 bis), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6 070 euros et d’une provision pour charges de 459 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 14 881,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] le 24 octobre 2024.

Par assignations du 27 décembre 2024, la société AFER IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail, et en tout état de cause, ordonner la libération immédiate des lieux sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D], statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,22 543,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 7 440,65 euros, et à compter de la date de la signification de l’assignation pour le surplus,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 5 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 13 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 juin 2025, la société AFER IMMO, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, s’élève désormais à 18 293,51 euros au 11 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société AFER IMMO considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [D] propose un échéancier afin d’apurer la dette prévoyant des versements à hauteur de 5 000 euros mensuels pendant 3 mois puis un dernier versement de 3 293,51 euros le 4e mois. Le locataire demande à fixer la date des règlements au 15 de chaque mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [M] épouse [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AFER IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 14 881,30 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et ce sans astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AFER IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2025, M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] lui devaient la somme de 18 293,51 euros.

M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 14.881,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 7 563,71 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AFER IMMO ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société AFER IMMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 décembre 2014 entre la société AFER IMMO, d’une part, et M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (5e étage, une cave n°11 bis) est résilié depuis le 22 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] à payer à la société AFER IMMO la somme de 18 293,51 euros (dix-huit mille deux cent quatre-vingt-treize euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 14 881,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 5 000 euros (cinq mille euros) durant 3 mois puis la somme de 3 293,51 euros le 4e mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le mois suivant la signification de la présente décision et que l’ensemble des versements devront être réalisés le quinzième jour de chaque mois,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] seront solidairement condamnés à verser à la société AFER IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] à payer à la société AFER IMMO la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 octobre 2024 et celui des assignations du 27 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge