N° RG 25/00744 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C57U3 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEURS:

Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [N] [V] épouse [Y], demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

comparante en personne

à :

DEFENDEUR:

Madame [R] [D] épouse [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Cédric BERNE DE LA CALLE de la SELARL SELARL SYNALLAGMA, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 08 Janvier 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Février 2026 par décision contradictoire et en premier ressort.

Le 12/02/2026:

Exécutoire à [C] [B] [V] épouse [Y]

Copie à Maître Cédric BERNE DE LA CALLE et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 août 2010, Monsieur [C] [Y] a donné en location à Monsieur [H] [W] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 499,84 euros.

Par avenant au contrat de location en date du 30 mars 2011, Madame [R] [W] a été déclarée comme nouvelle bénéficiaire du contrat de bail suite au décès de Monsieur [H] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] ont fait délivrer à Madame [R] [W] un congé pour vendre pour la date du 2 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025,Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] ont fait assigner Madame [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 8 janvier 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— valider le congé pour vente signifié à Madame [R] [W] pour la date du 2 septembre 2025,

— déclarer Madame [R] [W] occupe sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe,

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier, en application de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [R] [W] à leur payer:

— la somme de 176,40 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 10 octobre 2025 s’arrêtant aux loyers dus pour le mois d’octobre 2025 compris, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil,

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 399,44 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

— condamner Madame [R] [W] à leur payer une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [R] [W] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer visant la clause résolutoire, le congé et la sommation de quitter les lieux et la présente assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 8 janvier 2026, Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y], comparants en personne, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont contesté le caractère frauduleux du congé délivré expliquant ne pas avoir pu entamer les démarches de mise en vente de leur bien du fait du refus de la locataire de laisser pénétrer dans les lieux quiconque

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [R] [W], représentée par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— dire et juger que le congé pour vendre délivré au profit des bailleurs est irrégulier, faute pour ces derniers de justifier d’une intention réelle et sérieuse de vendre et de respecter les exigences de la loi du 6 juillet 1989,

— dire et juger en conséquence que le congé pour vendre est nul, à tout le moins inopposable à la locataire,

— dire et juger que la dette locative invoquée par les bailleurs s’élève au jour de l’assignation du 29 octobre 2025 à la somme strictement résiduelle de 176,45 euros,

— dire et juger que compte tenu du montant limité de cette dette, des paiements intervenus et de sa situation personnelle, l’expulsion sollicitée est manifestement disproportionnée,

— débouter en conséquence les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment de leurs demandes de validation du congé, de résiliation du bail, d’expulsion de la locataire et de condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que son expulsion lui ferait perdre une chance inestimable de se maintenir dans un logement aux conditions proches de celles du bail conclu le 23 août 2010 compte tenu de sa qualité de personne seule et veuve et des difficultés sérieuses qu’elle rencontrerait pour retrouver un bailleur acceptant de la loger dans des conditions similaires,

— ordonner en tant que de besoin la poursuite du bail conclu le 23 août 2010 tel que modifié par l’avenant en date du 30 mars 2011,aux conditions antérieures,

— rejeter l’exécution provisoire prévue de droit par la loi en prévention du dommage irréparable qu’elle subirait,

— ordonner que toute mesure d’exécution soit suspendue jusqu’au jugement définitif,

— condamner les bailleurs aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution à venir,

— condamner les bailleurs à lui verser la somme de 1100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit en outre que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] font valoir qu’ils ont délivré un congé pour vente par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024 pour la date du 2 septembre 2025. Ils précisent avoir délivré ce congé très en amont avant l’échéance du bail afin de permettre à Madame [R] [W] d’avoir le temps de s’organiser. Ils contestent le caractère frauduleux du congé délivré précisant ne pas avoir effectué de démarche de mise en vente car la locataire refuse tout accès au logement.

Madame [R] [W] s’oppose à la validation du congé délivré. Elle relève que rien n’atteste à ce jour la mise en vente effective du logement de sorte qu’elle estime que le congé est opportuniste et dépourvu de toute démonstration d’une intention réelle de vendre.

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024. Ce congé précise qu’il est délivré pour vente du bien immobilier et mentionne une offre de vente au prix de 120 000 euros.

Si Madame [R] [W] affirme que le congé est frauduleux car les propriétaires n’ont aucune intention de vendre le bien immobilier, force est de relever qu’à ce stade de la procédure, rien ne permet d’établir ce caractère frauduleux. En effet, ce dernier a été délivré bien en amont de la date de résiliation du bail. Par ailleurs, il peut parfaitement être admis que des propriétaires n’aient pas entamé les démarches de vente du fait du conflit les opposant avec la locataire et l’opposition de cette dernière à ce qu’ils pénètrent dans les lieux.

Ainsi, la mauvaise foi et le caractère frauduleux du congé ne sont pas établis.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion de la locataire:

Le bail étant résilié au 2 septembre 2025, Madame [R] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi celle de toute personne de son chef des lieux indûment occupés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Si Madame [R] [W] fait état du caractère disproportionné du recours à l’expulsion et de sa perte de chance de trouver un logement similaire en cas d’expulsion, il convient de relever que ces éléments ne permettent pas de faire obstacle à la nécessité de recourir à l’expulsion pour des prorpiétaires afin de récupérer le bien immobilier leur appartenant en cas d’occupation sans droit ni titre. Dès lors, l’argumentaire de Madame [R] [W] s’agissant de son opposition à l’expulsion ne saurait prospérer.

Sur l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 2 septembre 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 499,44 euros à compter de cette date.

Madame [R] [W] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Madame [R] [W] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [R] [W] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] sollicitent de la juridiction la condamnation de Madame [R] [W] à leur verser la somme de 176,40 euros, suivant décompte produit aux débats arrêté au jour de l’audience.

Madame [R] [W] n’a pas remis en question le décompte précisant que l’arriété locatif est peu important.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] la somme de 176,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [W] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer les loyers, celui du congé ainsi que celui de la sommation de quitter les lieux et sera condamnée à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] pour la date du 2 septembre 2025.

Constate l’occupation sans droit ni titre de Madame [R] [W] des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 2] depuis le 2 septembre 2025.

Dit que l’expulsion de Madame [R] [W] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [R] [W] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 499,44 euros charges comprises à compter du 2 septembre 2025.

Condamne Madame [R] [W] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 499,44 euros jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du mois de janvier 2026.

Condamne Madame [R] [W] à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] la somme de 176,40 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience avec ntérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [R] [W] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Madame [R] [W] à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [Y] une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [R] [W] aux dépens qui ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer, celui du congé pour vendre et celui de la sommation de quitter les lieux.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT