N° RG 25/00622 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56AG

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Chade GAVIGNET de la SELARL LIV AVOCATS, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [A] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Julie OGER-BAYERE, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 12 Mars 2026

Camille TROADEC lors du délibéré du 30 Avril 2026

AUDIENCE : 12 Mars 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 30 Avril 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 30/04/2026

Exécutoire à : M^e GAVIGNET Chade

Copie à : M^e OGER-BAYERE Julie, M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2019, Monsieur [F] [N] a donné à bail à Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] la location d’un bien immobilier meublé à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] (56) à moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 1 090 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, Monsieur [F] [N] a fait assigner Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 6 novembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des locataires et différentes condamnation en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 mars 2026, Monsieur [F] [N], représenté par son conseil, qui a repris sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges à compter du 1er janvier 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur et Madame [U] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement [Adresse 4] à [Localité 1] avec au besoin le concours de la force publique,

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [U] pour défaut de paiement du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur et Madame [U] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement [Adresse 4] à [Localité 1] avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner en tout état de cause Monsieur et Madame [U] à lui payer la somme de 18750 euros dont 13250 euros au titre des loyers impayés et 5000 euros au titre des charges impayées de janvier 2024 à janvier 2026,

— condamner Monsieur et Madame [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de 890 euros et des charges de 200 euros par mois à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de justice qui comprendront le coût du commandement,

— débouter Monsieur et Madame [U] de toutes demandes contraires et reconventionnelles.

Pour les raisons exposées dans leurs dernières écritures, Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U], représentés par leur conseil, ont sollicité de la juridiction de:

— débouter Monsieur [N] de toutes ses demandes et prétentions,

— constater qu’ils ont toujours payé leurs loyers, et même au-delà de ce qu’il est légalement dû,

— dire que le bailleur a perçu des sommes illégales en violation des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989,

— dire que la dette locative invoquée est inexistante, faute de décompte fiable,

— dire que le bailleur a manqué à ses obligations, notamment par l’absence de meubles malgré le bail meublé, l’atteinte à la jouissance paisible, l’augmentation de loyer prohibée, et à la perception de sommes non prévues,

A titre reconventionnel,

— condamner Monsieur [N] à leur verser la somme de 2670 euros correspondant au trop perçu du loyer versé entre janvier 2021 et juin 2025,

— condamner Monsieur [N] à leur verser la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts pour atteinte au droit de jouissance paisible de leur logement,

— condamner Monsieur [N] à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il sera statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [F] [N] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] à lui verser la somme de 18750 euros, suivant décompte produit aux débats, mois de janvier 2026 inclus.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] contestent le montant réclamé. Ils soutiennent que le demandeur a exigé une somme de 1200 euros par mois depuis 2021 dont 890 euros déclarés et 310 euros payés en espèces. Ils indiquent que cette augmentation est illégale et contraire aux dispositions contractuelles et législatives.

En l’espèce, il résulte de la lecture du contrat de bail que le loyer fixé par les parties est d’un montant total de 1090 euros charges comprises. Il n’est produit aux débats aucun avenant n’est produit aux débats ni aucun courrier émanant du bailleur aux termes duquel ce dernier aurait manifesté son intention d’indexer le loyer.

Il sera dès lors retenu que le loyer charges comprises applicable au contrat de bail était d’un montant de 1090 euros, charges comprises.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] affirment contester le montant réclamé au motif qu’il leur a été réclamée une somme mensuelle de 1200 euros en lieu et place de la somme de 1090 euros depuis janvier 2021, versements indus générant un trop perçu selon eux.

Il appartient aux locataires de démontrer la réalité des paiements qu’ils allèguent alors que Monsieur [F] [N] conteste toute augmentation de loyer ou tout versement en espèce émanant des locataires.

Si ces derniers produisent aux débats différentes attestations qui émanent pour la plupart de proches, ces attestations ne sauraient avoir valeur probatoire suffisante pour démontrer la réalité des paiements allégués. Ces témoignages, qui sont certes concordants, mais qui émanent de proches ayant avec eux des relations amicales ou familiales ne permettent pas d’établir l’existence et le montant de sommes versées en liquide. Il n’est donc pas justifié de la réalité des allégations et donc du trop perçu et de versements autres que ceux indiqués par le bailleur dans son décompte.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] admettent par ailleurs des retards de paiement dus selon eux en raison d’un cas de force majeure économique. Cet argumentaire ne saurait valablement prospérer étant rappelé qu’il appartient aux locataires de payer leur loyer suivant les termes contractuellement prévus au contrat de bail.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] seront en conséquence condamnés à payer à [F] [N] la somme de 18750 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 6 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [F] [N] verse aux débats le contrat de bail conclu avec Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] signé le 29 décembre 2019. Ce contrat mentionne un loyer mensuel de 890 euros outre 200 euros de provisions sur charges soit la somme de 1090 euros.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés après la signification d’un commandement de payer.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 leur a été signifié le 28 février 2025.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [F] [N] à la date du 28 avril 2025.

Sur l’expulsion des locataires:

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 28 avril 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 1090 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [F] [N] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes reconventionnelles:

Sur la demande de condamnation en paiement de 2670 euros :

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [F] [N] à leur rembourser la somme de 2670 euros correspondant au trop perçu de loyer versé entre janvier 2021 et juin 2025.

Il résulte néanmoins des développements précédents que Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] ne justifient de la réalité et du quantum des sommes qu’ils affirment avoir versé à Monsieur [F] [N] en espèce en sus du loyer.

Dès lors, face à cette carence dans la charge de la preuve, ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, les bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] indiquent que Monsieur [F] [N] s’est présenté à plusieurs reprises à leur domicile, sans prévenir, exerçant pressions et menaces. Ils estiment que ces faits constituent une violation du droit au respect du domicile et un manquement grave du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible.

Il ne peut cependant qu’être relevé que de simples témoignages, qui émanent de proches ou de la famille des locataires, en l’absence de tout constat notamment de commissaire de justice, sont insuffisants à démontrer la réalité des agissements qu’ils dénoncent.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] ne pourront qu’être déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement du commandement de payer et seront condamnés à payer à Monsieur [F] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mis à disposition par le Greffe,

Condamne Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] à verser à Monsieur [F] [N] la somme de 18750 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 6 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [F] [N] à la date du 28 avril 2025.

Dit que l’expulsion de Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 1090 euros charges comprises, à compter de la date du 28 avril 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] à verser à Monsieur [F] [N] la somme de 1090 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter de février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [F] [N] de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] à payer à Monsieur [F] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [U] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE