TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/00616 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5P3F

[Z] [B] [E] épouse [S], [F] [I] [S] époux [E]

C/

S.E.L.A.R.L. MJ OUEST es qualité de mandataire judiciaire de la Société I2J,, S.A. MMA IARD,S.A.R.L. I2J, [Y] [R] veuve [M]

COPIE EXECUTOIRE LE

21 Janvier 2026

à

M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS,

M^e Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY,

M^e Virginie LE QUINQUIS,

M^e Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC

entre :

Madame [Z] [B] [E] épouse [S]

née le 18 Mai 1979 à [Localité 24] (56)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 13]

Monsieur [F] [I] [S] époux [E]

né le 28 Février 1980 à [Localité 22] (48)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentés par Maître Virginie LE QUINQUIS, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

S.E.L.A.R.L. MJ OUEST

dont le siège social se situe [Adresse 7]

[Localité 12]

S.A. MMA IARD

dont le siège social se situe [Adresse 2]

[Localité 16]

S.A.R.L. I2J

dont le siège social se situe [Adresse 15],

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentés par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

Maître [C] [A], notaire associé au seins de la SAS RABASTE, LE [H], PARCHEMINER

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 14]

Maître [J] [W], notaire associé au sein de la SELARL NOTICYA

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentés par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant pour avocat plaidant Maître Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES

Madame [Y] [R] veuve [M]

née le 24 Décembre 1970 à [Localité 18] (29)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par Maître Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 12 Novembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me LE CHAMPION, et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente régularisé les 24 et 28 février 2023 par l’intermédiaire de l’agence immobilière, société Stéphane Plaza Immobilier, Mme [R] veuve [M] a vendu aux époux [S] un terrain à bâtir avec un puits et dépendances, cadastré section CZ numéro [Cadastre 17], situé au [Adresse 3] à [Localité 21] à l’arrière d’un immeuble, dont l’accès s’effectue par un porche, terrain sur lequel un permis de construire avait déjà été validé par la mairie et se trouve non susceptible de recours.

Le compromis indique que le porche et la cour commune sont tous deux grevés d’une servitude de passage et d’une servitude de tréfonds au profit du terrain à bâtir. En échange, le propriétaire du terrain à bâtir s’acquittera des frais d’entretien et de réparation liés au porche, répartis entre la copropriété et le terrain à bâtir pour moitié chacun.

Le compromis mentionne une condition suspensive d’obtention d’un accord de transfert du permis de construire au profit des acquéreurs et de prorogation du permis.

La réitération de la vente a été fixée au 15 avril 2023 en l’étude de Maître [A], notaire à [Localité 20] et avec la participation de Maître [W], notaire à [Localité 23], assistant les époux [S]. En annexe de l’acte authentique se trouvait notamment les plans d’élévation de la maison pour laquelle le permis le construire avait été obtenu ainsi que ce permis.

La signature de l’acte est intervenue le 26 juin 2023.

À cette occasion, la venderesse a transmis aux époux [S] les coordonnées du groupe WhatsApp de l’immeuble situé au [Adresse 5] afin qu’ils puissent informer les habitants des travaux de construction à venir puisque les engins allaient nécessairement passer par le porche.

Estimant ne pas avoir été informés qu’en réalité ils n’avaient pas acheté la totalité du terrain qui leur avait été présenté, les époux [S] se sont faits remettre le règlement de copropriété et ont appris l’existence dans la cour commune de deux places de stationnement qui ne leur avaient pas été vendues, l’une appartenant à Mme [M] et l’autre à un copropriétaire de l’immeuble.

Mme [M] leur a proposé de leur céder sa place de stationnement, la numéro 16 et d’établir gratuitement un acte de vente rectificatif. Les époux [S] n’ont pas accepté cette proposition et ont souhaité obtenir l’annulation de la vente du terrain à bâtir.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, les époux [S] ont fait citer devant ce tribunal Mme [M] ainsi les deux notaires, Me [A] et Me [W], aux fins d’obtenir l’annulation de la vente du 26 juin 2023 pour vices du consentement.

Par acte du 10 juillet 2024, Mme [M] a fait citer devant ce tribunal la SARL I2J connue sous l’appellation Stéphane Plaza Immobilier Lorient aux fins d’être garantie de toute condamnation.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, Mme [M] a fait citer devant ce tribunal la société MJ Ouest, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARLI2J, placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lorient du 17 janvier 2025 et l’assureur de la SARL I2J, la SA MMA IARD.

Les trois procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Au terme de leurs conclusions numéro 2, les époux [S], au visa des articles 1112-1, 1131, 1137 et 1240 et suivants du Code civil, demandent au tribunal de :

– annuler la vente conclue le 26 juin 2023 pour vices du consentement et condamner Mme [M] à leur restituer la somme de 175 000 EUR avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du bien avec capitalisation à compter d’une année de retard,

– condamner Mme [M] à leur payer la somme de 10 000 EUR à titre de dommages-intérêts,

– condamner in solidum Me [A] et Me [W] à leur payer la somme de 20 000 EUR à titre de dommages-intérêts,

– condamner in solidum Me [A] et Me [W] à leur payer la somme de 23 125,12 EUR au titre des frais accessoires à la vente,

– condamner in solidum Me [A] et Me [W] à publier le jugement sur le fichier immobilier au service de la publicité foncière,

– condamner in solidum Mme [M], Maître [W] et Maître [A] à leur payer la somme de 7000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter l’ensemble des défendeurs de toutes leurs demandes,

– les condamner in solidum aux entiers dépens.

Les époux [S] invoquent l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue et estiment avoir été trompés par la venderesse sur les qualités du terrain qu’ils ont acquis puisque selon eux ils ont fait l’acquisition d’un terrain en vue d’un accès libre dans la cour de l’immeuble sans autre stationnement que le leur.

Or au vu des documents qui leur ont été transmis entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique, ils ne pouvaient pas soupçonner que d’autres véhicules que le leur pouvaient accéder et stationner sur la cour.

Le permis de construire initial prévoit deux emplacements qui figurent en effet sur le plan, représentés par des véhicules automobiles, sachant que les règles d’urbanisme exigent pour qu’une parcelle soit constructible qu’elle contienne deux places de stationnement.

Le projet de construction portait sur une maison individuelle avec piscine et stationnement privé et à aucun moment ils n’avaient envisagé que la cour commune en copropriété supporte deux emplacements de stationnement dont un appartenant à la venderesse et l’autre à un copropriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 5].

Il n’existait pas de délimitation spécifique au sol entre les parties communes et les parties privatives et rien n’indiquait donc la présence des deux lots de copropriétés, numéro 16 et numéro 17, lorsqu’ils ont visité le terrain.

Ce n’est qu’après la signature de la vente que les acquéreurs ont été avisés par la copropriété de ce que la venderesse était redevable des frais d’entretien dont elle ne s’était pas acquittée. Nul ne leur avait transmis de compte de répartition ou des informations sur le montant des charges à acquitter. La copropriété de la cour n’a pas été évoquée par l’agent immobilier, ni par les notaires, ni par Mme [M] avant la signature de la vente.

Selon eux, la qualité essentielle de l’achat de ce terrain en centre-ville résidait dans son accès avec un stationnement privé et le permis de construire était lié au fait qu’il était justement prévu deux places de stationnement. Cette erreur a été déterminante pour eux.

Ils invoquent des manœuvres dolosives pour les tromper lors de leur achat.

Mme [M] avait elle-même été confrontée à ces difficultés relatives au stationnement lorsqu’elle a déposé sa demande de permis de construire initial. Elle avait fait en réalité deux acquisitions distinctes à des dates différentes : elle avait d’abord acquis la parcelle de terrain à bâtir et déposé sa demande de permis qui n’a pas été validée ; il lui a donc fallu faire l’acquisition du lot numéro 16 de la copropriété voisine pour avoir un stationnement supplémentaire lui permettant de répondre aux règles d’urbanisme liées à son projet de construction et à la nécessité d’avoir deux emplacements de stationnement. Elle a donc fait l’acquisition de la place numéro 16.

Lorsqu’elle a vendu sa parcelle aux époux [S], elle a simplement précisé qu’il fallait obtenir le transfert et la prorogation du permis de construire au nom des acquéreurs mais elle a omis de leur vendre la place de stationnement numéro 16. Elle n’a pas non plus transmis le plan de la copropriété de la cour commune, ni mentionné la place de stationnement numéro 17 qui ne lui appartenait pas.

Les demandeurs invoquent donc un dol. Ils estiment avoir pu penser légitimement qu’ils n’auraient pas un usage exclusif de la cour puisque des vélos pouvaient y stationner ainsi que les poubelles de l’immeuble, mais qu’ils ne pouvaient pas envisager la présence de deux places de stationnement dont l’une appartenait à Mme [M] et l’autre à un autre propriétaire.

Ils considèrent que le fait que Mme [M] leur ait proposé postérieurement une cession à titre gratuit de la place numéro 16 ne permet pas la suppression de la faute commise puisqu’il convient de se placer au moment de la conclusion du contrat pour établir le vice du consentement. Cette règle interdit de tenir compte des événements postérieurs.

Ils estiment que la fausse apparence des stationnements intégrés à l’acte de vente n’a été révélée qu’à la signature de l’acte et que la venderesse a manqué à son devoir général d’information. Il n’est pas possible de leur reprocher de ne pas avoir accepté la cession gratuite de la place de stationnement numéro 16 car leur consentement vicié suffit à prononcer la nullité de la vente.

Ils s’interrogent sur la validité du permis car deux stationnements indépendants sont indispensables. Un voisin leur a déjà écrit pour faire part de son intention de s’opposer au projet de construction comme pour le premier projet présenté par Mme [M].

S’agissant de la responsabilité des notaires, les époux [S], se fondant sur l’article 1240 du Code civil, estiment que Maître [A] et Maître [W] devaient s’assurer de l’efficacité de l’acte et se trouvaient astreintes à un devoir de conseil qui n’a pas été respecté. Ils estiment que par leur faute, ils ont subi un préjudice moral avec toutes les tracasseries de la procédure judiciaire et qu’ils ont exposé pour rien les frais liés à la vente (frais d’acquisition, frais d’agence, prorata d’impôt foncier).

Les notaires reprochent aux acquéreurs de ne pas avoir bien vérifié les actes qui leur avaient été transmis mais considèrent de leur côté n’avoir aucune obligation de vérifier ces mêmes documents. Or, le fait que Maître [A] et Maître [W] n’aient pas rédigé le compromis de vente ne les empêchait pas de vérifier le statut de la cour commune, l’existence éventuelle d’une copropriété avec l’immeuble voisin puisque l’accès se faisait par un porche et donc par une servitude de passage visée dans l’acte.

La vérification des titres de propriété est une des prérogatives incombant aux notaires.

Dans l’hypothèse d’une annulation de la vente, la restitution des droits d’enregistrement s’effectuera directement sur le compte des notaires lesquels pourront ainsi récupérer les frais qu’ils auront avancés.

Pour le détail des moyens développés par les époux [S], le tribunal se réfère à leurs conclusions responsives numéro 2.

Madame [Y] [R] veuve [M] demande au tribunal de :

– À titre principal :

– débouter les époux [S] de toutes leurs demandes,

– condamner les époux [S] à procéder à la réitération authentique de l’acte de vente rectificatif portant sur la place de stationnement dans les conditions proposées par Maître [A], sous astreinte de 100 EUR par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

– à titre subsidiaire :

– débouter les époux [S] de toutes leurs demandes,

– condamner solidairement la société I2J, la société MJ Ouest en qualité de mandataire judiciaire et la société MMA et Maître [A] et Maître [W], à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre, en ce compris la restitution du prix de vente, les intérêts et les préjudices de toute nature encourus par les demandeurs,

– s’agissant de la restitution du prix de vente, à titre subsidiaire, condamner in solidum la société I2J, la société MJ Ouest en qualité de mandataire judiciaire et la société MMA, et Maître [A] et Maître [W], à restituer ce prix à charge pour Mme [M] de le leur rembourser dès la revente du terrain litigieux,

– subsidiairement, ordonner un délai de grâce pour la restitution du prix de vente aux époux [S] dans l’attente de la revente du terrain objet de la vente annulée,

– condamner la société I2J, la société MJ Ouest en qualité de mandataire judiciaire et la société MMA et Maître [A] et Maître [W], in solidum à lui rembourser à première demande l’ensemble des frais qu’elle serait amenée à engager afin de remettre en vente le terrain,

– condamner la société I2J, la société MJ Ouest en qualité de mandataire judiciaire et la société MMA et Maître [A] et Maître [W], in solidum à lui payer la somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Mme [M] prétend avoir adressé à l’agence Stéphane Plaza un courriel contenant ses deux titres de propriété. Par ailleurs l’acte de vente comportait de nombreuses annexes dont le permis de construire aujourd’hui définitif. Elle considère qu’elle n’a commis aucune faute mais que l’agence immobilière a omis d’ajouter à la désignation du bien vendu la place de stationnement située au sein de la copropriété.

Selon la défenderesse, les acquéreurs sont de mauvaise foi lorsqu’ils prétendent avoir ignoré que ce stationnement existait et que le terrain se trouvait au sein d’une copropriété. En effet l’existence de cette copropriété figure dans l’acte authentique qui fait allusion à un règlement de copropriété et à un état descriptif de division.

La défenderesse estime que les acquéreurs ne peuvent pas avoir découvert le plan de masse après la vente car celui-ci était annexé à l’acte de vente. Ce plan mentionnait effectivement deux places de stationnement, la première à l’intérieur de la parcelle vendue et la seconde dans la cour commune de l’immeuble. Au départ une seule place de stationnement était prévue dans le projet de construction mais suite à un permis de construire modificatif une seconde place a été indiquée dans la cour commune. Ce sont les derniers plans PCM5 sur lesquels figurent les places de stationnement qui ont été annexés à l’acte de vente.

Lors de leur demande de prorogation du permis, les époux [S] ont reconnu que le projet comportait deux places de stationnement. Cette circonstance permet de respecter le PLU et le permis de construire a été obtenu. Le fait que Mme [M] ait été contrainte d’acquérir une place de stationnement dans la cour commune de l’immeuble pour obtenir le permis de construire n’a aucune conséquence sur l’affaire.

Les acquéreurs ont été informés que l’omission de la place de stationnement numéro 16 dans l’acte de vente était une erreur matérielle que Me [A] proposait de régulariser gratuitement.

Selon Mme [M], les demandeurs ne peuvent pas prétendre craindre une non-conformité de la future construction car le permis a été obtenu avec un emplacement privatif à l’intérieur de la parcelle des époux [S] et un second dans la cour commune. Selon Mme [M] la place de stationnement qui se trouve dans la cour commune est destinée aux acquéreurs.

Mme [M] indique n’avoir jamais cherché à conserver la place de stationnement numéro 16.

À titre subsidiaire, elle soutient qu’elle doit être garantie par la société Stéphane Plaza qu’elle avait mandatée sachant qu’elle lui avait adressé les deux actes de vente concernant respectivement le terrain et la place de stationnement. L’agence n’a cependant pas examiné correctement les pièces et notamment les titres de propriété et a donc manqué à son obligation de vigilance et de vérification. La désignation du bien dans le mandat est lacunaire alors que le compromis montre bien qu’il était question de vendre un terrain à bâtir avec un permis de construire aux termes duquel étaient mentionnées les deux places de stationnement.

Selon Mme [M], l’agence immobilière se devait de rédiger le mandat de vente et le compromis en fonction des éléments qui lui avaient été transmis c’est-à-dire qu’il s’agissait de vendre un terrain et une place de stationnement. L’agence ne peut pas prétendre qu’elle n’avait pas été mandatée pour vendre la place de stationnement. Elle a reconnu par la suite son oubli.

S’agissant de la garantie de Maître [A] et Maître [W], la défenderesse estime qu’au regard du devoir d’efficacité de l’acte et du devoir d’investigation, les notaires auraient dû examiner attentivement le permis de construire pour s’apercevoir qu’une des deux places de stationnement était prévue sur la cour commune de la copropriété voisine mais qu’elle était manquante dans la désignation du bien. Les notaires disposaient des éléments nécessaires pour détecter cette place dans les annexes à l’acte.

Mme [M] précise qu’elle a réinvesti l’argent de la vente pour acheter sa résidence principale si bien qu’elle n’est plus en possession des liquidités pour restituer le prix de vente, si elle devait être condamnée. Elle estime que quand le notaire et l’agent immobilier ont commis une faute qui a au moins pour partie conduit à l’anéantissement de l’acte et que le vendeur est dans l’incapacité de rembourser le prix de vente, le notaire peut être tenu de rembourser le prix.

À titre subsidiaire, Mme [M] demande que les époux [S] soient condamnés à procéder à la réitération authentique de l’acte de vente rectificatif portant sur la place de stationnement dans les conditions proposées par Maître [A], sous astreinte car selon eux la rectification d’une erreur matérielle est possible et qu’en refusant l’acquisition de la place de stationnement les époux [S] se placent eux-mêmes en défaut vis-à-vis de la commune de [Localité 21] au regard de la conformité du permis de construire par rapport au projet de construction.

Pour le détail des moyens développés par Mme [M] le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 3.

Maître [J] [W] de la SELARL Noticya et Me [C] [A] de la SAS Rabaste [A] Parcheminer, demandent au tribunal de :

– débouter les époux [S] des demandes présentées contre elles,

– débouter Mme [M] des demandes présentées contre elles,

– condamner la société I2J exerçant sous l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier à les garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

– condamner les demandeurs et / ou tout succombant au paiement de la somme de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire

S’agissant de la demande en nullité de la vente, les notaires estiment qu’il n’y a pas dol car Mme [M] n’a pas intentionnellement caché l’existence de la deuxième place de stationnement (lot numéro 16) située dans la cour de la copropriété.Elle avait adressé à l’agence immobilière la copie des deux actes authentiques relatifs aux biens dont elle avait fait l’acquisition, c’est-à-dire le terrain d’une part et la place de stationnement d’autre part.

Or le compromis rédigé par l’agence immobilière ne vise que le terrain à bâtir cadastré CZ numéro [Cadastre 17], sans le lot de copropriété numéro 16. Cela a été confirmé par l’agence dans un courriel du 8 septembre 2023. Mme [M] explique qu’elle n’avait aucun intérêt à ne pas vendre le lot numéro 16 alors qu’elle en avait fait l’acquisition pour obtenir son permis de construire dans la mesure où deux stationnements étaient nécessaires pour obtenir ce permis.

Les notaires affirment qu’il n’y a pas non plus d’erreur sur les qualités substantielles et que les plans d’architecte annexés au compromis mentionnaient bien l’existence d’un stationnement numéro 1 non couvert privatif situé sur le terrain à bâtir et d’un stationnement numéro 2 matérialisé sur la cour commune. Les notaires en concluent que les époux [S] n’ont pas pu ignorer que la seconde place était située dans la cour de la copropriété.

Les acquéreurs soutiennent qu’ils ont cru acquérir un terrain libre d’accès dans la cour de l’immeuble sans autre stationnement que les leurs et que rien sur les lieux n’indiquait la présence des deux lots de copropriété.

Or, selon les notaires, ils n’ont pas pu imaginer qu’ils seraient les seuls utilisateurs de la cour de la copropriété car l’avant-contrat et l’acte authentique mentionnent que le porche de l’immeuble et la cour commune sont grevés d’une servitude de passage au profit du terrain à bâtir cadastré section CZ [Cadastre 17] et que le propriétaire de ce terrain à bâtir devra s’acquitter des frais d’entretien et de réparation du porche pour moitié à la copropriété. Les acquéreurs savaient donc qu’ils n’auraient pas la jouissance exclusive de la cour. Ils admettent avoir su qu’il y aurait des vélos et des poubelles et les photographies produites montrent qu’il y a bien deux places de stationnement même si l’une d’entre elles était encombrée.

Les notaires ajoutent que si les époux [S] avaient signé l’acte notarié rectificatif afin d’acquérir le lot numéro 16, cela leur aurait permis d’être propriétaires d’un bien conforme aux plans du permis qui avait été transféré et donc conforme aux règles d’urbanisme.

S’agissant de leur responsabilité pour faute, les notaires estiment le grief non fondé car l’obligation de vérification et d’investigation pèse sur un notaire n’est pas absolue et illimitée; il n’avait pas rédigé l’avant-contrat ; ils ont repris la désignation du bien figurant dans le compromis de vente mais n’incluant pas le lot numéro 16 ; la venderesse n’a pas relevé cette omission ni évoqué le fait qu’elle était également propriétaire d’une place de stationnement au sein de la copropriété. Les notaires n’ont pas été rendus destinataire du second titre de propriété de Mme [M] relatif à cette place de stationnement.

Selon les notaires, l’omission était difficilement détectable en analysant le compromis et ses annexes et rien ne permettait de suspecter l’omission du lot numéro 16. Il n’était donc pas possible d’informer les acquéreurs de la nécessité d’acquérir ce lot de copropriété pour rendre le projet de construction conforme au permis. Le notaire n’avait pas non plus de raison, en raison de l’existence d’un porche d’immeuble et d’une cour commune, de faire des vérifications supplémentaires relatives à cette cour et à la copropriété.

Les notaires contestent l’existence d’un préjudice moral car il a été proposé la signature d’un acte de cession du lot numéro 16 sans aucun frais pour les acquéreurs, ce qui aurait permis que la vente soit conforme au plan du permis de construire, mais cette solution a été refusée.

S’agissant des frais accessoires à la vente, les notaires expliquent que dans les frais d’acquisition il faut distinguer les émoluments du notaire des droits d’enregistrement recouvrés et versés au service de la publicité foncière. Quant aux droits de mutation s’élevant à 9083 EUR les acquéreurs pourront en obtenir le remboursement en cas d’annulation de la vente mais cela ne s’effectuera pas sur le compte des notaires. De même en cas d’annulation de la vente les émoluments des notaires leur seront restitués à hauteur de 2563,95 EUR hors-taxes. Les frais d’agence n’ont pas été versés au notaire et ceux-ci ne peuvent donc pas les restituer.

Maître [A] et Maître [W] contestent par ailleurs la demande de garantie formée par Mme [M] sur la restitution du prix de vente, alors qu’il ne s’agit pas là d’un préjudice indemnisable par le notaire. C’est seulement en cas d’insolvabilité démontrée que le notaire peut être tenu de garantir l’acquéreur ; la garantie ne bénéficie jamais au débiteur de la restitution mais seulement au créancier. En l’espèce l’insolvabilité de Mme [M] n’est pas démontrée dès lors qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier et n’est donc pas insolvable.

Les notaires rappellent que dans un courrier du 8 septembre 2023 l’agence immobilière Stéphane Plaza a confirmé qu’elle avait effectivement oublié le lot numéro 16 lors de la rédaction du compromis de vente. Or la vente a été réitérée par acte authentique sur la base de ce compromis. C’est donc bien en raison de l’oubli de l’agence que l’acte authentique est incomplet. L’agence ne peut pas soutenir n’avoir commis aucune faute et ne pas avoir été mandatée pour vendre, la place de stationnement au vu du courrier qu’elle a écrit le 8 septembre 2023.

Pour le détail des moyens développés par il convient de se référer à leurs conclusions récapitulatives numéro 3.

La SARL I2J, la société MJ Ouest et la SA MMA IARD demandent au tribunal de :

– rejeter les demandes dirigées contre elle,

– à défaut, juger que la franchise de 10 % (avec un minimum de 1500 EUR et un maximum de 6000 EUR) et opposable aux tiers,

– condamner la partie succombant à verser à la MMA la somme de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la partie succombant aux entiers dépens.

Les défenderesses soutiennent que les acquéreurs ont poursuivi le projet constructif qui avait été initié par la venderesse et ont fait afficher le permis de construire. Fin août 2023 ils ont reçu un courrier d’un riverain se plaignant du projet de construction au motif qu’il lui ferait subir un préjudice de perte de luminosité.

Les défenderesses estiment que les acquéreurs savaient que l’agence immobilière était mandatée pour vendre uniquement le terrain à bâtir, sans la place de stationnement et quand il leur a été proposé de signer un acte notarié rectificatif afin de leur céder le lot numéro 16 gratuitement, ils ont refusé. Le courrier du voisin entendant contester la construction explique peut-être leur demande d’annulation de la vente.

L’agence immobilière affirme n’avoir été mandatée que pour vendre la parcelle cadastrée [Cadastre 19].

Elle considère que la condamnation du vendeur à restituer le prix de vente en cas d’annulation de celle-ci constitue la contrepartie de la restitution de la chose et non un préjudice indemnisable. De plus Mme [M] indique elle-même ne pas être insolvable puisqu’elle possède un bien immobilier.

Pour le détail des moyens développés par les défenderesses, le tribunal se réfère à leurs conclusions numéro 3.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la demande de nullité de la vente pour vice du consentement

L’article 1131 du Code civil prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1132 stipule que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du contractant.

En l’espèce, les époux [S] se sont aperçus, après la signature de l’acte notarié de vente du 26 juin 2023, que la parcelle vendue, cadastrée section CZ numéro [Cadastre 17], sur laquelle un permis de construire une maison contemporaine avec terrasse et piscine, purgé de tous recours, ne comportait pas les deux places de stationnement obligatoires pour la conformité de la construction au permis de construire et au PLU.

Or, pour apprécier la validité d’un contrat au regard des vices du consentement, il faut se placer au moment de sa formation, sans examiner ce que les parties ont fait ou pas fait après la formation de ce contrat.

Le tribunal considère que le jour où les époux [S] ont signé l’acte de vente portant sur un terrain à bâtir avec un permis de construire définitif, la qualité essentielle de la prestation pour eux était nécessairement la possibilité de construire sur le terrain une maison déjà conçue par un architecte et conforme au permis accordé, sans risque de se voir reprocher une non-conformité après l’achèvement.

Or, le terrain qu’ils ont acquis avec le plan de la future construction annexé au compromis et à l’acte notarié de vente ne permettait qu’une seule place de stationnement, ce qui ne pouvait pas se déduire de toute évidence du plan PCMI5 annexé au compromis et à l’acte notarié, avec les pièces du dossier de demande de permis. Cette place est intitulée « stationnement n° 1 non couvert privatif ».

Si sur ce plan, la cour commune de la copropriété est représentée en jaune, ce qui ne trompe pas sur sa taille, il se trouve toutefois que deux emplacements de stationnement, non colorés en jaune comme le reste de la copropriété, avec des véhicules dessinés par l’architecte, peuvent sembler dépendre du projet de construction et non de la cour commune, même si un seul des deux emplacements comporte un intitulé, « stationnement n°2 ».

Il n’était pas aisé de comprendre que malgré les deux emplacements de véhicules dessinés par l’architecte et avec un fond de couleur différente du jaune utilisé pour la cour commune, ces deux places ne faisaient pas partie de l’emprise du projet.

En réalité, le projet de construction a reçu un permis de construire seulement après qu’une place de stationnement soit venue s’ajouter à la première prévue par l’architecte (n°1) et pour cela Mme [M] a dû acquérir le lot numéro 16 de la copropriété, mais qui n’a pas été vendu aux époux [S] avec le terrain litigieux le 26 juin 2023.

De fait, l’acquisition du seul terrain avec le projet de sa future construction, tel que le tout figure dans le compromis et l’acte notarié, sans deux places de stationnement possibles comme l’exigeait le permis et le PLU, conduisait nécessairement à une construction non conforme, ce qui enlevait tout l’intérêt à cet achat.

Les époux [S] étaient donc parfaitement en droit de renoncer à cette acquisition et c’est à bon droit qu’ils invoquent la nullité de la vente pour erreur sur une qualité substantielle, sans qu’il soit possible d’examiner ou de prendre en compte les tentatives de régularisation postérieures, la nullité atteignant l’acte au jour de sa signature.

La nullité a pour effet de remettre les parties dans la situation où elles se trouvaient avant que l’acte ne soit signé. Mme [M] retrouve donc la propriété du terrain et elle doit être condamnée à rembourser aux époux [S] la somme de 175 000 EUR assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023, avec capitalisation des intérêts pour une année entière.

Cela conduit nécessairement le tribunal à rejeter sa demande reconventionnelle visant à contraindre sous astreinte les époux [S] à procéder à la réitération authentique de l’acte de vente rectificatif portant sur la place de stationnement manquante.

2) Sur la demande de garantie formée par Mme [M] contre la société I2J, la société MJ Ouest en qualité de mandataire judiciaire, et la société MMA IARD

Vu l’article 1231-1 du code civil ;

Le tribunal remarque que l’omission de la vente du lot numéro 16 de la copropriété constituée d’une place de stationnement, avec la parcelle cadastrée section CZ numéro [Cadastre 17], ne peut pas relever d’une « simple erreur matérielle » de la part de Mme [M] qui a signé (donc relu) le mandat de vente qu’elle a donné à l’agence, le compromis de vente et l’acte de vente notarié et que la venderesse ne peut pas avoir fait la même omission involontairement à trois reprises.

Elle a en effet signé un mandat de vente dans lequel elle n’aurait pas remarqué qu’elle ne vendait pas le lot numéro 16 de copropriété correspondant à l’indispensable place de stationnement, située dans la cour commune ; elle aurait ensuite signé un compromis de vente sans remarquer qu’il ne mentionnait pas cette place de stationnement et elle aurait enfin signé l’acte notarié de vente sans faire de remarque sur l’oubli de la place de stationnement.

Or, Mme [M] savait parfaitement quel était le problème de son ancien projet de construction qui portait sur le seul terrain vendu, car elle s’était vue refuser une première fois le permis de construire et avait dû faire l’acquisition, dans un deuxième temps, d’une place de stationnement dans la cour commune afin d’obtenir le permis de construire sur le terrain.

Elle était donc particulièrement sensibilisée à la question de la vente de ce lot de copropriété, absolument nécessaire à la conformité de la construction, et le fait qu’elle ait obtenu un permis définitif n’y changeait rien, la future construction se devait toujours d’être conforme au permis et Mme [M] ne pouvait pas conserver la propriété de ce lot numéro 16.

Mme [M] était la seule à connaître l’historique du projet et elle ne prouve pas qu’elle en aurait bien informé l’agence immobilière, ni qu’elle aurait demandé de rectifier le mandat et le compromis.

La pièce 8 qu’elle produit aux débats, la copie d’un entête de mail adressé à l’agence le 3 février 2023, ne suffit pas à prouver l’envoi réel des deux actes d’acquisition distincts (le terrain d’abord puis la place de stationnement), ni la volonté véritable de Mme [M] de vendre ensemble le terrain et la place de stationnement dépendant de la copropriété. L’authenticité de la supposée copie d’écran produite est impossible à établir et aurait pu être facilement créée de toute pièce.

Le fait que l’agent immobilier ait écrit dans un mail adressé à Me [A] le 8 septembre 2023 que la place de parking avait été « oubliée » lors de la rédaction du compromis, ne donne pas d’élément sur le responsable de « l’oubli » et ne constitue pas une reconnaissance de responsabilité de la part de l’agence, ni totale, ni partielle. Il est possible de se demander si ce n’était pas Mme [M] qui aurait « oublié » de vendre la place de stationnement, puisqu’elle ne l’avait pas fait remarquer non plus lors de la signature du mandat de vente.

En définitive, la preuve n’est pas rapportée qu’une faute aurait été commise par l’agence immobilière, ni que, bien qu’informée que la vente portait aussi sur le lot numéro 16 de la copropriété, elle aurait « oublié » de le mentionner d’abord dans le mandat de vente signé par la venderesse le 9 janvier 2023, puis dans le compromis de vente signé les 24 et 28 février 2023.

La demande de garantie formée par Mme [M] contre la société I2J ne peut donc qu’être rejetée.

3) Sur la demande de garantie formée par Mme [M] contre Me [A] et Me [W],

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Les notaires sont tenus de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils reçoivent, ce qui suppose qu’ils procèdent aux vérifications nécessaires. Toutefois leur obligation de vérification et d’investigation n’est pas absolue et illimitée. L’inefficacité d’un acte n’est susceptible d’entraîner la responsabilité professionnelle du notaire que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et les contrôles que le devoir d’efficacité lui imposait.

En l’espèce l’avant-contrat avait été rédigé par l’agence Stéphane Plaza immobilier. A l’acte notarié ont été annexés le permis de construire qui avait été obtenu par la venderesse et les plans de son architecte, l’arrêté de transfert du permis en date du 4 mai 2023 au profit des époux [S] et l’arrêté du 7 juin 2023 prorogeant d’un an la durée du permis, ces deux dernières pièces étant indispensables, vu les conditions suspensives mentionnées dans le compromis.

Le notaire a repris la désignation du bien qui avait été indiquée dans le compromis ce qui n’incluait pas le lot numéro 16 de la copropriété.

Le tribunal considère que les seules pièces remises au notaire rédacteur, et en particulier les plans de l’architecte du dossier de demande de permis, ne l’obligeaient pas, même en sa qualité de professionnel du droit, à s’interroger sur le caractère complet de la désignation des biens vendus, ni à mener des investigations sur la désignation du bien vendu.

Le fait qu’un plan de l’architecte ait fait apparaitre deux places de stationnement dans le prolongement de la cour commune, n’obligeait pas nécessairement le notaire à se demander si ces places faisaient ou non partie de la parcelle cédée. Vu qu’elles avaient été dessinées par l’architecte, elles semblaient incluses dans l’emprise du projet de construction, sans que rien ne puisse faire penser à l’existence d’une anomalie ; la numérotation des stationnements n’était pas en soi une source de questionnement évidente obligeant le notaire à se demander si ces stationnements faisaient partie du bien cédé.

Le notaire n’avait pas non plus de raison particulière de vérifier « le statut de la cour commune ou l’existence éventuelle d’une copropriété avec l’immeuble voisin », dès lors que la copropriété était clairement mentionnée dans le compromis, puis dans l’acte notarié en ces termes : « Le porche et la cour commune sont tous deux grevés d’une servitude de passage en tout temps et toutes heures, grevés également d’une servitude de tréfonds tous réseaux au profit du terrain à bâtir cadastré section CZ numéro [Cadastre 17] issu à l’origine du même tènement. En échange de ces servitudes, le propriétaire du terrain à bâtir s’acquittera des frais d’entretien et de réparation liés au porche, répartis entre la copropriété et le terrain à bâtir pour ½ chacun. »

Tout comme il n’a pas été démontré que Mme [M] avait transmis à l’agence immobilière I2J ses deux titres de propriété, celui portant sur le terrain et celui portant sur la place de stationnement constituée du lot 16 de copropriété, il n’a pas été démontré que le notaire avait été destinataire de ces deux actes de vente pour la rédaction de son acte.

Le tribunal est donc dans l’incapacité de dire ce que le notaire aurait dû vérifier en plus, pour assurer l’efficacité de son acte, d’autant que la venderesse s’est montrée négligente en n’attirant l’attention ni des acquéreurs, ni de l’agence immobilière, ni du notaire sur la particularité de ses titres de propriété et sur les circonstances de l’obtention de son permis de construire.

En conséquence, en l’absence de faute prouvée commise par Maître [A] et Maître [W] engageant leur responsabilité civile, le tribunal rejette la demande en garantie formée par Mme [M].

4) Sur les autres demandes des époux [S]

a – La demande de dommages et intérêts formée contre Mme [M]

Du fait de l’erreur commise, en tant que vice du consentement atteignant l’acte de vente au moment de sa formation et de la négligence de Mme [M] qui a omis de signaler, quand elle a signé le mandat de vente, qu’elle vendait aussi la place de stationnement correspondant au lot n°16 de la copropriété, puis qui a omis de faire rectifier le compromis de vente, les époux [S] ont dû supporter des tracasseries d’une part et des démarches inutiles d’autre part (prorogation du permis de construire et transfert à leur profit, auprès de la mairie de [Localité 21]).

Mme [M] doit être condamnée à les indemniser pour leur préjudice moral compte tenu de la faute de négligence qu’elle a commise. Elle sera condamnée à verser à chacun une indemnité de 2000 EUR.

b – La demande de dommages et intérêts formée contre Maître [A] et Maître [W]

Cette demande doit être rejetée puisqu’il n’a pas été admis que les notaires avaient commis une faute engageant leur responsabilité civile.

c- La demande en remboursement des frais accessoires à la vente formée contre Maître [A] et Maître [W]

Les époux [S] demandent la condamnation des notaires à leur rembourser la somme totale de 23 125 EUR. Au vu des pièces produites aux débats, il convient en réalité de distinguer dans ces frais entre :

– les frais d’acquisition correspondant aux émoluments du notaire pour 3076,74 EUR TTC et aux droits d’enregistrement et de mutation pour 9083 EUR.

Du fait de l’annulation de la vente, les droits de mutation et les droits d’enregistrement doivent être réclamés à l’administration fiscale sur la base du jugement passé en force de chose jugée. Les notaires ne peuvent donc pas être condamnés à rembourser ces sommes.

Les émoluments perçus par les notaires doivent être remboursés aux époux [S] du fait de l’annulation de la vente. Une condamnation sera prononcée en tant que de besoin.

– les honoraires perçus par l’agence immobilière s’élevant à 10 500 EUR n’ont pas été perçus par les notaires qui ne peuvent donc pas les restituer. Seule l’agence immobilière pourrait le faire. Le tribunal constate qu’aucune demande n’a été formée à ce titre contre la SARL I2J.

– le prorata d’impôt foncier s’élevant à 175,12 EUR a été versé aux services fiscaux et incombait initialement à Mme [M] en sa qualité de propriétaire du terrain vendu. Du fait de l’annulation de la vente, les parties sont remises dans la situation qui était la leur avant la vente. Le tribunal constate qu’aucune demande de remboursement de la taxe foncière n’a été formée par les époux [S] contre Mme [M].

En définitive, le tribunal condamnera donc Maître [A] et Maître [W] à rembourser aux époux [S] la seule somme de 3076,74 EUR TTC au titre des émoluments qui ont été perçus.

d – La demande de condamnation de Maître [A] et Maître [W] à publier le jugement

Il n’appartient pas aux notaires de faire publier le présent jugement ; cette obligation incombe aux demandeurs.

5) Sur les demandes accessoires

— La demande de remboursement des frais de remise en vente formée par Mme [M]

Ces frais, dont le montant n’est pas connu, doivent rester à la charge de Mme [M] pour les raisons déjà évoquées, du fait de sa faute de négligence ayant consisté à ne pas avoir signalé la désignation incomplète du bien qu’elle souhaitait prétendument vendre, et cela dans trois actes successifs. La demande est donc rejetée.

— La demande de délai de grâce de Mme [M]

Tenue de rembourser aux époux [S] le prix de 175 000 EUR outre les intérêts, Mme [M] soutient ne plus disposer de cette somme qu’elle aurait réinvestie, c’est pourquoi elle demande un délai de paiement jusqu’à ce qu’elle parvienne à vendre le terrain.

Cependant elle ne rapporte pas la preuve d’avoir mobilisé son capital ni d’être sans autres ressources financières. La demande de délai de grâce doit donc être rejetée.

— Les dépens et les frais d’instance

Succombant sur l’ensemble de ses demandes Mme [M] sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [S] les frais d’instance qu’ils ont été contraints d’engager. Mme [N] sera condamnée à leur verser une indemnité de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître [A] et Maître [W] d’une part et de la SARL I2J, la SELARL MJ Ouest et la société MMA IARD, d’autre part, les frais d’instance qu’ils ont engagés.

Mme [M] sera condamnée à verser à Maître [A] et Maître [W] une indemnité de 1500 EUR et à la SARL I2J, la SELARL MJ Ouest et la société MMA IARD une indemnité de 1500 EUR, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— L’exécution provisoire

Il convient d’écarter l’exécution provisoire compte tenu de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la vente conclue le 26 juin 2023 au rapport de Maître [C] [A], notaire associée entre Mme [Y] [R] veuve [M] d’une part et M. [F] [S] et Mme [V] [E] épouse [S] d’autre part, portant sur le terrain à bâtir situé [Adresse 4], cadastré section CZ numéro [Cadastre 17],

CONDAMNE Mme [Y] [R] veuve [M] à restituer à M. [F] [S] et Mme [V] [E] épouse [S] la somme de 175 000 EUR assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023, avec capitalisation des intérêts pour une année entière,

REJETTE toutes les demandes de Mme [Y] [R] veuve [M] formées contre les époux [S] et toutes les autres parties,

CONDAMNE Maître [J] [W] de la SELARL Noticya et Me [C] [A] de la SAS Rabaste [A] Parcheminer à rembourser à M. [F] [S] et Mme [V] [E] épouse [S] la somme de 3 076,74 EUR au titre des émoluments perçus,

CONDAMNE Mme [Y] [R] veuve [M] à payer à M. [F] [S] et Mme [V] [E] épouse [S] chacun une indemnité de 2000 EUR à titre de dommages et intérêts,

REJETTE les autres demandes des époux [S],

CONDAMNE Mme [Y] [R] veuve [M] aux entiers dépens,

CONDAMNE Mme [Y] [R] veuve [M] à payer à M. [F] [S] et Mme [V] [E] épouse [S] une indemnité de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [R] veuve [M] à payer à Maître [J] [W] de la SELARL Noticya et Me [C] [A] de la SAS Rabaste [A] Parcheminer une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [R] veuve [M] à payer à la SARL I2J, la SELARL MJ Ouest es qualité de mandataire judiciaire de la SARL I2J, et la société MMA IARD, une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Scheurer, greffier.

Le greffier, La présidente