N° RG 25/00518 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C544S

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. KER PONTIVY, dont le siège est [Adresse 1]

représentée par Mme [X] [U]

DEFENDEUR :

Madame [K] [V], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-56121-2025-2453 du 02/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Solen PATAOU, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Carole PORLIER lors de l’audience du 02 Avril 2026

Camille TROADEC lors de la mise à disposition du 13 Mai 2026

DÉBATS : 02 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Mai 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 13/05/2026

Exécutoire à : SCI KER PONTIVY, M^e PATAOU Solen

Copie à : M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2015, Monsieur [Q] [N] a donné à bail à Madame [K] [V] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] le versement d’un loyer mensuel actualisé de 430,47 euros charges comprises.

Par acte authentique du 14 juin 2024, la SCI KER PONTIVY a acquis ledit bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, la SCI KER PONTIVY a fait assigner Madame [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 2 octobre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Madame [K] [V] ainsi que de tout occupant de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [K] [V] au paiement de la somme de 3069,79 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au mois de juillet 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner Madame [K] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qu’actuellement, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux dont il s’agit, matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamner Madame [K] [V] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [K] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, la SCI KER PONTIVY, a indiqué avant dire droit s’opposer à la demande d’expertise estimant le bien en état d’usage. Elle a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes, faisant état des difficultés avec le voisinage du fait du comportement de la locataire.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [K] [V], représentée par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

Avant dire droit,

— ordonner une expertise judiciaire et désigner à cet effet tel expert qu’il plaira au juge des contentieux de la protection avec la mission suivante:

— se rendre sur les lieux litigieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— entendre toutes les parties et tout sachant,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— constater si le logement loué assure le clos et le couvert, que le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité, et protège les locaux contre les infiltrations d’eau,

— constater que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de constructions ne présentent pas des risques pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— constater que les dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

— vérifier et décrire la réalité des désordres allégués et notamment ceux constatés par l'[Localité 3] dans son rapport s’agissant:

des cafards infestant le logement,

de l’humidité du logement,

des moisissures du logement,

de l’isolation thermique du logement,

des non conformités électriques engendrant un risque à la sécurité du locataire,

des non conformités affectant l’installation du chauffage,

— rechercher les causes des désordres constatés et dire si ces derniers résultent d’un défaut imputable au bailleur ou à son locataire,

— plus généralement, donner son avis à la juridiction qui sera éventuellement saisie quant aux responsabilités en cause,

— donner son avis sur l’importance, la nature, le coût des travaux de réparation, et ce, à l’aide d’un devis, et préciser l’incidence pour le locataire en cas de travaux,

— évaluer les préjudices subis pour trouble de jouissance,

— faire toutes les observations techniques utiles à la solution du litige,

A titre principal,

— lui décerner acte de ce qu’elle a repris le règlement des loyers,

— lui accorder des délais de paiement au titre de sa dette de loyers fixée à 304,88 euros et suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail,

— condamner la SCI KER PONTIVY à mettre en oeuvre l’intégralité des travaux visés aux conclusions du rapport de visite de la Société [D] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— dire qu’elle sera dispensée du paiement de son loyer jusqu’à la fin des travaux prescrits ou la fourniture par les propriétaires d’un logement décent en remplacement,

— condamner la SCI KER PONTIVY à lui régler la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

— débouter la SCI KER PONTIVY de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI KER PONTIVY aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la demande avant dire droit d’expertise:

Selon l’article 144 du code civil, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, Madame [K] [V] sollicite avant dire droit le prononcé d’une mesure d’expertise se fondant pour justifier sa demande sur un rapport d’évaluation de la décence d’un logement réalisé par [D] en date du 27 août 2025. Elle affirme que des éléments d’indécence ont été relevés et justifient l’instauration d’une mesure d’expertise.

La SCI KER PONTIVY s’oppose à la demande relevant qu’aucune demande de travaux ne lui a jamais été transmise. Elle ajoute que les difficultés relevées sont les conséquences de l’usage du logement par la locataire.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’une mesure d’expertise ne se justifie que si elle est nécessaire à la solution du litige. Cette demande repose principalement sur le rapport de [D], produit aux débats, qui relève l’existence de désordres et d’éléments d’indécence affectant le logement.

La lecture de cette pièce laisse cependant apparaître que les désordres relevés sont circonscrits et ne sont pas d’une ampleur telle qu’il convient de réaliser des opérations techniques pour en rechercher la cause et l’étendue.

La lecture des pièces produites aux débats laisse cependant apparaître que le tribunal dispose des éléments suffisants pour trancher l’ensemble du litige, la demande d’expertise n’étant dès lors pas justifiée.

Madame [K] [V] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI KER PONTIVY sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [K] [V] à lui verser la somme de 3069,79 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mars 2026 inclus.

Madame [K] [V] conteste le montant réclamé. Elle précise qu’une partie de la dette locative a été effacée par la décision de la commission de surendettement le 31 décembre 2025 et que par ailleurs la CAF a stoppé le versement de l’allocation logement en raison de l’indécence du logement depuis le mois d’octobre 2025.

Il ressort des pièces produites aux débats que Madame [K] [V] justifie de l’absence de versement par la CAF de l’allocation logement depuis le mois d’octobre 2025 du fait de l’état d’indécence du logement. Cette somme mensuelle de 286 euros ne saurait être mise à la charge de la locataire alors que la SCI KER PONTIVY ne justifie pas que cette allocation a été rétablie.

Par ailleurs, il est justifié de ce que dans sa décision du 31 décembre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Morbihan a informé Madame [K] [V] de l’effacement de ses dettes et plus particulièrement de l’effacement de la dette de loyer à hauteur de 1546 euros.

Madame [K] [V] justifie des différents versements réalisés à l’aide de la production de ses comptes bancaires et d’un relevé d’opération.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des pièces produites aux débats que la dette locative s’établit, mois de mars 2026 inclus à la somme totale de:

— juillet et août 2024: 2X156,47 = 312,94 euros,

— octobre 2024: 67,47 euros

— novembre 2024 à août 2025= 10X147,47 = 1470,47 euros,

Soit la somme totale de 1850,88 euros.

Il convient de déduire de cette somme celle de 1546 euros au titre de l’effacement de dette prononcée par la commission de surendettement du Morbihan, décision qui n’a pas été contestée par la bailleresse.

Madame [K] [V] sera donc condamnée à payer à la SCI KER PONTIVY la somme de 304,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [K] [V] se trouve dans l’incapacité de régler la somme due. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

La SCI KER PONTIVY qui s’oppose à l’octroi de délais de paiement ne justifie pas d’éléments contredisant l’affirmation selon laquelle Madame [K] [V] a repris le versement du loyer mensuel.

Il convient dans ces conditions d’accorder à Madame [K] [V] des délais de paiement de 6 mois, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 6 acomptes mensuels de 50 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

La SCI KER PONTIVY justifie avoir fait délivrer à sa locataire, à la date du 8 octobre 2024, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Madame [K] [V] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI KER PONTIVY à la date du 8 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Madame [K] [V] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [V].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Madame [K] [V] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 430,47 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Madame [K] [V] .

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [K] [V] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [K] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de réalisation des travaux:

L’article 6 de la loi 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur doit également délivrer à son locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, Madame [K] [V] verse aux débats le rapport de [D] en date du 18 septembre 2025 qui relève l’existence d’éléments d’indécence affectant le logement.

Il est ainsi relevé des désordres affectant:

l’installation électrique: protection des luminaires selon les normes en vigueur et raccordement à la terre du néon de la salle de bain,

isolation des niches et des embrasures de fenêtres afin d’éliminer les ponts thermiques responsables de la formation de condensation et le développement de moisissures,

amélioration de l’étanchéité au dessus de l’imposte pour résoudre le problème de température de la cuisine durant la période hivernale.

S’agissant de l’invasion des nuisibles alléguée, il n’est pas contestée par les partie que cette invasion affecte les parties communes de l’immeuble. Par ailleurs, la SCI KER PONTIVY a pu faire état d’un traitement, affirmation dont il n’est pas démontrée par Madame [K] [V] qu’elle est inexacte.

S’agissant du chauffage insuffisant, il convient de relever que le rapport [D] reprend une affirmation de Madame [K] [V] qui n’est corroborée par aucun autre élément (constat de commissaire de justice,…). Il convient donc de relever qu’elle est insuffisamment démontrée.

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, il appartient à la propriétaire d’assurer la décence du logement.

La SCI KER PONTIVY sera en conséquence condamnée à procéder ou faire procéder à :

— la protection des luminaires selon les normes en vigueur et raccordement à la terre du néon de la salle de bain,

— l’isolation des niches et des embrasures de fenêtres afin d’éliminer les ponts thermiques responsables de la formation de condensation et le développement de moisissures,

— l’amélioration de l’étanchéité au dessus de l’imposte pour résoudre le problème de température de la cuisine durant la période hivernale.

le tout dans un délai de 5 mois à compter de la signification de la présente décision et au-delà sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un nouveau délai de 30 jours.

Sur la demande de dispense du paiement du loyer:

Madame [K] [V] sollicite de la juridiction l’autorisation d’être dispensée de payer son loyer durant les travaux ou la fourniture d’un logement décent.

Il sera cependant rappelé que seule l’inhabitabilité complète d’un logement permet de dispenser un locataire de payer son loyer. Cette inhabitabilité complète des lieux n’est pas justifiée en l’espèce.

Madame [K] [V] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande relative au préjudice de jouissance:

L’article 6 de la loi 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur doit également délivrer à son locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Madame [K] [V] sollicite l’octroi d’une somme de 5000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

En l’espèce, il convient de relever que les éléments d’indécence relevés ont été constatés au mois de septembre 2025. Madame [K] [V] ne justifie pas avoir informée la bailleresse des désordres affectant le logement avant cette date.

Compte tenu de ces éléments, des éléments d’indécence relevés et de la période sur laquelle les désordres sont subis par la locataire, il convient de fixer à la somme de 500 € le montant des dommages et intérêts alloués à Madame [K] [V] au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les parties qui succombent chacune partiellement dans leurs prétentions conserveront la charge de leurs propres dépens.

La SCI KER PONTIVY sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Déboute Madame [K] [V] de sa demande avant dire droit d’expertise.

Condamne Madame [K] [V] à régler à la SCI KER PONTIVY la somme de 304,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Madame [K] [V] des délais de paiement de 6 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 6 mensualités de 50 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI KER PONTIVY à la date du 8 décembre 2024.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Madame [K] [V] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Madame [K] [V] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Madame [K] [V] une indemnité mensuelle d’occupation de 430,47 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Madame [K] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne la SCI KER PONTIVY à procéder ou faire procéder à :

— la protection des luminaires selon les normes en vigueur et raccordement à la terre du néon de la salle de bain,

— l’isolation des niches et des embrasures de fenêtres afin d’éliminer les ponts thermiques responsables de la formation de condensation et le développement de moisissures,

— l’amélioration de l’étanchéité au dessus de l’imposte pour résoudre le problème de température de la cuisine durant la période hivernale.

le tout dans un délai de 5 mois à compter de la signification de la présente décision et au-delà sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un nouveau délai de 30 jours.

Déboute Madame [K] [V] de sa demande de suspension du paiement des loyers.

Condamne la SCI KER PONTIVY à payer à Madame [K] [V] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Déboute la SCI KER PONTIVY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. TROADEC Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE