TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/57967 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA6E

N° : 10-CH

Assignation du :

31 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mai 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société [Adresse 1], société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Emilie WAXIN, avocat au barreau de PARIS – #R0041

DEFENDEURS

Monsieur [L] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Andréa DRAY ZENOU de la SELEURL ANDRÉA DRAY ZENOU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – E1683

Monsieur [V] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte notarié du 21 mars 2025, Messieurs [N] et [R] signaient avec la société [Adresse 1], une promesse notariée concernant l’acquisition en septembre 2024 d’un local à usage de bureaux d’une superficie de 267,3 m² et de deux emplacements de parking, dans un immeuble situé à [Localité 3], aux termes de laquelle, il était notamment prévu que:

— L’acte de vente devait être formalisé au plus tard le 23 juin 2025; – Le montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée en contrepartie de l’indisponibilité du bien immobilier de la société [Adresse 1] au bénéfice de Messieurs [N] et [R] était de 150 000 € ;

— Messieurs [N] et [R] devaient consigner la moitié de cette somme, soit un montant de 75 000 €, sur la comptabilité du notaire instrumentaire désigné en qualité de séquestre, avant le 31 mars 2025.

Par courrier du 2 juillet 2025, la société [Adresse 1] a mis en demeure Messieurs [N] et [R], de lui verser, conformément à la lettre de la promesse, la somme de 150 000 €, correspondant à l’indemnité conventionnellement stipulée pour l’immobilisation du bien au profit de Messieurs [N] et [R] pendant près de 6 mois, entre la date de l’émission de leur offre et l’expiration de la promesse.

Par actes délivrés le 31 octobre et le 18 novembre 2025, la société [Adresse 1] a fait assigner M. [L] [N] et M. [V] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de les condamner solidairement au paiement de l’indemnité d’immobilisation outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, la société [Adresse 1] demande au juge des référés de :

— CONDAMNER solidairement Messieurs [N] et [R] à verser à la société [Adresse 1] la somme provisionnelle de 150 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue avec intérêts au taux légal depuis le 30 mars 2025 depuis le 2 juillet 2025 sur la somme de 75 000 €, date de la mise en demeure ;

— CONDAMNER solidairement Messieurs [N] et [R] à verser à la société [Adresse 1] la somme provisionnelle de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande de condamnation à dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER solidairement Messieurs [N] et [R] à verser à la société [Adresse 1] la somme provisionnelle de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

En réponse, M. [L] [N] sollicite du juge des référés de :

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes et l’inviter à mieux se pourvoir,

— la condamner à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, M. [V] [R] n’a pas comparu ni n’était représenté.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures déposées à l’audience et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la promesse unilatérale du 21 mars 2025 stipule que :

— « 18.1. PRINCIPE-DELAI

La Promesse est consentie pour un délai expirant le 23 juin 2025 à 16 heures (ci-après le « Délai »). (…)

Ce délai passé, faute pour le Bénéficiaire d’avoir exercé l’option d’achat dans les conditions précisées à l’Article 18.2.Modalités de réalisation, ce dernier sera de plein droit déchu du droit de demander la réalisation de la Promesse nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté d’acquérir qu’il aurait exprimée, la Promesse sera de plein droit considérée comme caduque et le Promettant sera délié de ses obligations sans être tenu de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité et ce, sans indemnité d’une quelconque nature à verser au Bénéficiaire. »

— « 20.1. MONTANT DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION

En conséquence de la présente Promesse et de l’indisponibilité temporaire des Biens Immobiliers en résultant pour le Promettant, les Parties sont convenues d’une Indemnité d’Immobilisation d’un montant CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150 000,00 EUR) laquelle somme sera versée au plus tard le 31 mars 2025 à hauteur de SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (75 000,00 EUR) par le Bénéficiaire, par les comptabilités du Notaire Participant et du Notaire Soussigné. »

— « 20.4. SORT DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION

(…) En cas de non-réalisation de la Promesse du fait du Bénéficiaire, les Conditions Suspensives étant réalisées, l’Indemnité d’Immobilisation sera acquise au Promettant. A ce titre, le Bénéficiaire devra verser au Promettant dans les trois (3) Jours Ouvrés le solde de l’Indemnité d’Immobilisation non versée à ce jour soit la somme de SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (75 000,00 EUR). ».

Sur la contestation tirée de la nullité éventuelle de la promesse pour dol

M. [L] [N] fait valoir que l’information relative à l’existence de liens capitalistiques entre le vendeur et l’agent immobilier s’avère a posteriori déterminante de son consentement à l’acte et explique le défaut de conseil dont il a fait l’objet de la part des agents immobiliers acquis à la cause du vendeur ; que ces mêmes agents immobiliers étaient informés de sa volonté de voir insérer une condition suspensive tenant à l’obtention d’un crédit immobilier mais qu’ils n’ont jamais cru opportun de l’informer de l’absence de condition suspensive à l’acte ; que s’il avait eu conscience de l’intention du vendeur de demander le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, il aurait demandé via notaire la prorogation de la date de réitération afin de solliciter d’autres banques ; que ces différents éléments lui ont causé un préjudice certain et qu’il n’aurait pas contracté s’il avait connu les liens existants entre le vendeur et l’agent immobilier ; que ces éléments constituent une contestation sérieuse, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de constater la nullité de l’acte de ce fait.

En réponse, la société [Adresse 1] expose que les défendeurs évoquent l’existence d’un dol affectant la promesse qui consisterait, selon eux à la dissimulation intentionnelle par le promettant, de ce que Monsieur [G] serait bénéficiaire effectif d’AGUESSEAU CAPITAL, laquelle détiendrait des participations dans la société [Adresse 1] et la société SPI QUARTIER LATIN, à laquelle elle avait donné mandat de vente ; que l’information de liens capitalistiques avec son mandant n’est pas due par le vendeur mais par l’agent immobilier lui-même, lequel n’est pas partie à la cause ; que cette information n’était nullement « volontairement dissimulée » puisque parfaitement accessible sur Pappers et Infogreffe ; les bénéficiaires n’indiquent nullement en quoi cette information était déterminante de leur consentement.

Aux termes des dispositions de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1138 du code civil, le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.

Il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d’apporter la preuve des manœuvres ou de la dissimulation intentionnelle d’informations.

La réticence dolosive comme le dol suppose l’intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l’information. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit établir à la fois la connaissance de l’information par le vendeur, le caractère déterminant de cette information sur son consentement et le caractère intentionnel de la réticence.

Ainsi, il doit prouver, outre la connaissance de l’information par le vendeur, d’une part que l’information est tellement importante pour lui que, s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter, et d’autre part que son cocontractant lui a sciemment caché cette information afin de l’amener à contracter.

En l’espèce, M. [N] fait valoir que les agents immobiliers, non parties à la présente procédure lui ont volontairement dissimulé l’existence de liens capitalistiques entre eux et le vendeur du bien litigieux et qu’ils n’ont volontairement pas exercé leur devoir de conseil à son égard pour l’inciter à conclure la promesse de vente dans des conditions qui ne lui sont pas favorables.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1138 du code civil, le dol est également constitué s’il émane du représentant, et notamment du mandataire du vendeur ( Cass. com., 13 déc. 2016, n° 15-15.092).

S’il n’est pas contesté par la société [Adresse 1] qu’elle avait donné un mandat de vente à la société SPI Quartier Latin, dans laquelle M. [X] [G], son représentant, détient des participations, cette dernière fait valoir que cette information est publique à travers la consultation des statuts des deux sociétés, produits aux débats.

En l’espèce, il n’est pas contestable qu’une telle information ne peut être qualifiée d’information dissimulée, dès lors que les deux sociétés ont publié ces données et que les acquéreurs avaient la possibilité de les consulter.

En tout état de cause, alors même que cette information ne peut être considérée comme dissimulée, M. [L] [N] échoue également à démontrer dans quelle mesure cette information aurait été déterminante au jour de la signature de l’acte. En effet, il indique aux termes de ses conclusions, que « a posteriori, cette information s’avère déterminante de son consentement et explique le défaut de conseil dont il a fait l’objet de la part des agents immobiliers acquis à la cause du vendeur » (point A des conclusions). De son propre aveu, M. [N] reconnaît que cette information n’était donc pas déterminante de son consentement au jour de la signature de la promesse de vente, acte dont il sollicite la nullité pour dol, alors même que le caractère déterminant de l’information s’apprécie au jour de la signature de l’acte. Au surplus, M. [N] fait valoir que l’existence de liens capitalistiques entre le vendeur et l’acquéreur a eu pour conséquence que l’agent immobilier a manqué à son obligation d’information et de loyauté, manquement qui donne éventuellement lieu habituellement à l’engagement de la responsabilité délictuelle du mandataire et qui n’est pas susceptible d’affecter la nullité de l’acte au cas d’espèce.

Par conséquent, aucun dol n’apparaissant établi, l’éventuelle nullité de la promesse de vente conclue le 21 mars 2025 n’est pas démontrée et par conséquent, ce moyen n’est pas susceptible de constituer une contestation sérieuse à la demande en paiement provisionnel de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la contestation tirée de la caducité de la promesse

M. [N] fait valoir deux motifs de caducité de la promesse, exposant que le vendeur s’est rétracté et que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée ; qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer sur la caducité de la promesse ; que l’accord consensuel des parties de renoncer à la promesse n’est soumis à aucune condition de forme, s’agissant d’un contrat consensuel ; que par message vocal du 6 juin 2025, M. [Q] [Z], mandataire du vendeur a informé les acquéreurs que « il [le vendeur, M. [X] [G]] a cassé la vente, donc il est remis en vente et que si vous voulez vous repositionner d’ici dix jours quand vous avez les fonds on pourra refaire l’ensemble de la documentation mais on ne peut pas prendre le risque de continuer. (…) si jamais vous avez toujours un intérêt (…) et que dans dix jours vous voulez vous repositionner et signer la promesse avec l’indemnité d’immobilisation à la clé on sera prêt et on pourra le refaire sans aucun problème. » ; que le vendeur s’est rétracté de sa promesse ce dont les acquéreurs ont pris acte ; que l’argument selon lequel la rétractation de la promesse devait nécessairement être formulée devant notaire ne repose sur aucun fondement juridique ; que le message vocal du mandataire suffit à exprimer la rétractation du vendeur ; que le prononcé de la caducité ne relève pas du juge des référés, nécessitant l’analyse du message vocal et de ses conséquences ; qu’il s’agit donc d’une contestation sérieuse.

En réponse, la société [Adresse 1] fait valoir que un simple message Whatsapp vocal de l’agent immobilier, n’ayant qualité ni pour signer ni pour résilier la promesse est indifférent à rapporter la preuve en bonne et due forme d’une caducité de la promesse du 21 mars 2025 ; qu’il résulte des articles 1998 et 1156 du code civil que l’acte accompli par un mandant sans pouvoir et au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté ; que la rétractation d’une promesse notariée doit être constatée par un écrit émanant des parties, sous la forme notariée, en application du parallélisme des formes et tranchant le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Si la promesse est à durée déterminée, les parties pourront d’un commun accord révoquer leur consentement (Civ. 3e, 4 mars 2021, no 20-13.276).

L’acte litigieux stipule également une clause en ce sens en son article 9 :

« Dans la commune intention des parties, et pendant toute la durée du contrat, celle-ci [la convention de promesse unilatérale] ne pourra être révoquée que par leur consentement mutuel ».

Au cas présent, la promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée déterminée, à savoir jusqu’au 23 juin 2025. Il s’agit donc d’une promesse à durée déterminée.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par la société [Adresse 1], venderesse que [Q] [Z], utilisateur du numéro de téléphone [XXXXXXXX01], est son mandataire en qualité d’agent immobilier en charge de la vente litigieuse, sans que les parties ne produisent le moindre mandat aux débats ni ne qualifie ce mandat et la capacité du mandataire à engager le mandant selon s’il s’agit d’un mandat apparent ou véritable.

M. [N] se prévaut d’un message Whatsapp du 6 juin 2025 aux termes duquel M. [Q] [Z] annonçait par message vocal que le représentant de la société venderesse avait « cassé la vente » et remis en vente le bien, retranscrivant ledit message dans ses conclusions dans les termes suivants : « il [le vendeur, M. [X] [G]] a cassé la vente, donc il est remis en vente et que si vous voulez vous repositionner d’ici dix jours quand vous avez les fonds on pourra refaire l’ensemble de la documentation mais on ne peut pas prendre le risque de continuer. (…) si jamais vous avez toujours un intérêt (…) et que dans dix jours vous voulez vous repositionner et signer la promesse avec l’indemnité d’immobilisation à la clé on sera prêt et on pourra le refaire sans aucun problème. »

La société [Adresse 1] ne conteste pas l’existence ni le contenu de ce message.

En l’état des éléments produits aux débats, ce message vocal du mandataire non contesté de la société [Adresse 1], indiquant que la vente est « cassée » et l’abandon des démarches prévues dans la promesse unilatérale de vente par les acquéreurs constituent des éléments sérieux en faveur d’un consentement mutuel des parties pour résilier la promesse unilatérale de vente consentie.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés et il appartient au juge du fond d’apprécier la validité, la portée et les conséquences de cette résiliation éventuelle de la promesse unilatérale conclue le 21 mars 2025 notamment quant à sa forme non notariée et à la qualité du mandataire pour représenter le vendeur dans un tel cas.

Ces éléments constituent donc une contestation sérieuse qui s’oppose à une condamnation en référé au paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte et il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de provision.

Dès lors, au regard du sens de la décision, il n’y a pas lieu également d’octroyer une indemnité provisionnelle au titre d’une quelconque résistance abusive des défendeurs, leur obligation pécuniaire n’étant pas clairement et incontestablement établie en l’espèce.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

M. [N] sollicite la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, estimant l’action formée à son encontre non fondée et abusive.

Toutefois, le non-lieu à référé sur les demandes de la société demanderesse ne suffit pas à caractériser un abus de droit de sa part, et à défaut de démonstration d’une mauvaise foi ou d’une intention malicieuse ou vexatoire dans l’exercice de son action, M. [N] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société [Adresse 1], partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à M. [L] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [Adresse 1] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive de M. [L] [N] ;

Condamnons la société [Adresse 1] à payer à M. [L] [N] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [Adresse 1] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 04 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN