Tribunal Judiciaire de Lyon, 8 février 2022, n° 20/00038

TJ Lyon 8 février 2022

Arguments

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Accepté
Expertise judiciaire sur la valeur locative
La cour a retenu que l'expert a appliqué la méthode hôtelière pour évaluer la valeur locative, et a fixé le loyer à 104 500 € en tenant compte des éléments pertinents.
Autre
Demande de production de pièces sous astreinte
La cour a déclaré qu'elle n'était pas compétente pour ordonner la production de pièces sous astreinte.
Autre
Demande de paiement des loyers dus
La cour a statué sur le montant du loyer mais n'a pas traité la demande de paiement des arriérés.
Rejeté
Demande de frais de justice
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du CPC.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Lyon, Madame X Y et Madame B Y demandent la fixation du loyer d'un bail renouvelé à 121 400 € par an, ainsi que d'autres mesures liées à la crise sanitaire. Les questions juridiques portent sur la détermination de la valeur locative du bail et la compétence du juge pour ordonner des mesures accessoires. Le tribunal fixe le loyer à 104 500 € par an, en se basant sur un rapport d'expertise, et se déclare incompétent pour les autres demandes, tout en maintenant l'exécution provisoire du jugement. Les dépens sont partagés entre les parties.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, 8 févr. 2022, n° 20/00038
Numéro(s) :	20/00038

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GRATTARDChristelle BEULAIGNE
Cabinet(s) :	GRATTARD & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. HOTEL DE PARIS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Loyers Commerciaux

N° RG 20/00038 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VAKD

Jugement du 08 Février 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux N° minute : tenue le 08 Février 2022 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-Président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Lucile ROCHER, greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 07 Décembre 2021 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été Notifié le : rendu dans l’affaire opposant : 09/02/22

Copie exécutoire DEMANDERESSES et expédition à :
Madame X Y,

Maître Z A de demeurant […]

^l'^A^A^R^PI ^BC AVOCATS représentée par Maître Z A de l’AARPI BC ASSOCIES – 796 AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON Maître Philippe GRATTARD de la SCP GRATTARD & ASSOCIES Madame B Y, 910 demeurant […] représentée par Maître Z A de l’AARPI BC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. HOTEL DE PARIS, dont le siège social est sis […] représentée par Maître Philippe GRATTARD de la SCP GRATTARD & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date du 10 juin 2010, Madame X Y et Madame B Y ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société HOTEL DE PARIS aux fins de voir fixer à la somme de 121 400 € par an le loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2020 ensuite du congé avec offre de renouvellement signifié le 18 décembre 2019 pour le 30 juin 2020.

Par jugement en date du 1er décembre 2020, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Monsieur C D pour vérifier notamment les éléments déterminant la valeur locative des locaux en appliquant la méthode hôtelière.

L’expert a déposé son rapport le 4 juin 2021.

Dans leur dernier mémoire numéro 3, Madame X Y et Madame B Y demandent au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 121 400 € hors taxes hors charges, outre intérêts de droit et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil

- homologuer à titre subsidiaire le rapport d’expert judiciaire rendu le 31 mai 2021 par Monsieur C D, en ce qu’il a retenu une valeur locative théorique hors impact COVID-19, au 1er juillet 2020, à la somme de 104 500 € hors taxes et hors charges

- sommer la société HOTEL DE PARIS d’avoir à communiquer, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la présente demande, les justificatifs des aides perçues dans le cadre de la crise sanitaire, lesquelles devront être prises en compte dans le cadre de la fixation du loyer renouvelé dire que la société HOTEL DE PARIS devra leur payer le solde dû au titre des loyers depuis le 1er juillet 2020, et avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances et ordonner la capitalisation des intérêts échus et à échoir

- condamner le preneur à verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société HOTEL DE PARIS dans son mémoire après expertise n°3 entend que :

- le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 80 000 € HT et hors charges à compter du 1er juillet 2020

- il lui soit accordé la faculté de se libérer de l’arriéré de loyer dus à la date de la décision à intervenir en 24 mensualités égales, la première dans les 30 jours à compter de la date à laquelle la décision deviendra définitive

- il soit ordonné aux bailleresses de procéder à la signature de l’avenant à bail qui leur sera proposé, mentionnant le bail renouvelé et le nouveau loyer tels que jugés au terme de la présente procédure, toutes autres clauses du bail restant inchangées

- l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée en cas d’évaluation de la valeur locative supérieure à 80 000 € annuels à raison du caractère manifestement excessif que son exécution entraînerait au regard de sa situation financière particulièrement dégradée et de l’incertitude économique générale liée à la crise sanitaire de la COVID 19, Madame X Y et Madame B Y soient condamnées à verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du CPC.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’expert judiciaire a relevé dans son rapport que :

- l’hôtel bénéficie d’un bon emplacement en raison d’une situation dans le quartier des Terreaux, dans l’hyper centre de Lyon, à proximité des quais de Saône, dans une rue animée avec de nombreux commerces, bars et restaurants

 – il est actuellement en catégorie 3 étoiles, dans un immeuble ancien R+5 sur caves et comporte 30 chambres

- il existe néanmoins des problèmes d’étanchéité divers côté cour, laquelle est sombre et qu’il n’y a pas de stationnement à proximité immédiate le < bilan Hôtellerie 2019 » établi par la CCI de Lyon Métropole permet de dire que le marché de l’hôtellerie à Lyon est plutôt en progression en 2019:

* un taux d’occupation moyen de 75 % en augmentation de 2,8 points par rapport à 2018 des prix moyens en hausse de 4,7 %, à 104,60 € HT par chambre, toutes catégories

confondues

*une rentabilité en augmentation avec un RevPar (revenu par chambre) de 78,40 € HT, en augmentation de 7,7 %

Que conformément à sa mission, l’expert judiciaire a tout d’abord déterminé la recette théorique HT brute en retenant un prix par chambre de 89 € HT pour un hôtel 3 étoiles à Lyon en 2019, soit 974 550 € arrondie à 974 600 € (89 € x 30 chambres x 365 jours).

Qu’après application d’un taux d’occupation moyen de 74,5% pour la catégorie d’hôtel considérée, il arrive à un chiffre d’affaires hébergement théorique de 726 040 €, auquel il applique 15 % au titre des remises OTA pour déterminer une recette normative hébergement HT/an de 617 134 €.

Que l’expert a retenu pour le chiffre d’affaires annuels « petits déjeuner » une valeur de 57 569

€ arrondie à 57 600 € (11,82 € HT x 11 690 clients par an, pour 47,67 % de clients prenant le petit déjeuner).

Que sur cette recette théorique globale il a appliqué un taux d’effort de 16% tenant compte du fait que l’hôtel est très bien situé (15 % à 18% pour les hôtels 3 et 4 étoiles situés en périphérie ou centre-ville), soit une valeur locative annuelle de la partie d’hébergement de 98 741 € et un taux d’effort de 10% pour les petits déjeuners, soit 5 760 €, pour déterminer une valeur locative annuelle de 104 500 €.

Attendu que l’expert judiciaire, conformément à la seule mission impartie par le tribunal, a fait application de la méthode hôtelière, laquelle s’effectue en raisonnant de manière normative à partir d’une recette théorique et non par rapport au chiffre d’affaires réalisé par le preneur.

Qu’il est de jurisprudence constante que le bailleur n’est pas l’associé du preneur.

Qu’il en est de même s’agissant du montant des remises OTA pour lequel un taux de 15% a été retenu tenant compte du fait que la société HOTEL DE PARIS est un indépendant apte à négocier le plus souvent directement avec sa clientèle.

Que l’expert s’est livré de son propre chef, à une étude de la valeur locative y compris impact COVID au 1er juillet 2020 pour retenir un loyer de 84 200 €, alors même que ses projections portant sur le montant du nouveau loyer sur 9 ans sont sujettes à caution, que les données sanitaires ou économiques induites par la crise Covid ne sont toujours pas finalisées à ce jour et que des aides spécifiques ont été débloquées par le gouvernement pour accompagner les commerçants victimes de cette situation ponctuelle et exceptionnelle, aides susceptibles être reconductibles en fonction de l’évolution future de la situation sanitaire.

Que la valeur locative est appréciée pour l’ensemble de la durée du bail renouvelé et non à l’instant T de la crise sanitaire. Qu’il s’agit d’une valeur locative pérenne et non pas variable en fonction de tel ou tel événements qu’elle que soit sa gravité et durée.

Que compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 104 500 € hors taxes hors charges, outre intérêts de droit et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

Que les demandes de condamnation sous astreinte de production de pièces par le preneur, de délai de grâce ou de signature de bail ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, lequel ne peut que fixer le loyer du nouveau bail.

Attendu que l’instance ayant été rendue nécessaire par les prétentions manifestement excessives de deux parties, il convient de faire masse des dépens et de les condamner chacune pour moitié, sans application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Que l’ancienneté du renouvellement justifie le maintien de l’exécution provisoire du présent jugement, cette modalité d’exécution étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Fixe à la somme de 104 500 € hors taxes hors charges le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d’arriéré, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l’article 1154 du Code civil;

Se déclare incompétent pour connaître des autres demandes présentées par les parties, s’agissant de la production de pièces sous astreinte par le preneur, de délai de grâce ou de signature d’un nouveau bail ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des deux parties.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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