TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 21/05510 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WEC5

Jugement du 23 janvier 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Richard DE LAMBERT de la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS) – 2673

Maître Sandrine ROUXIT – 355

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 23 janvier 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 avril 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Novembre 2023 devant :

Cécile WOESSNER, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistant du magistrat, et Juliette GUENFOUD, Adjoint administratif stagiaire,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DEROUES

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Richard DE LAMBERT de la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. PLEIN SOLEIL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON

Par contrat en date du 20 septembre 2012, la SCI PLEIN SOLEIL a donné à bail à la société DEROUES un local industriel sis [Adresse 1].

Le bail a pris effet le 1er février 2013 pour une durée de neuf ans, et la société DEROUES a versé un dépôt de garantie de 11 250 €.

Par contrat du 28 octobre 2015, les parties ont décidé de conclure un bail précaire d’une durée de douze mois, à effet au 1er février 2016. Ce bail précaire a été renouvelé deux fois par conventions des 16 novembre 2016 et 30 janvier 2018.

Les parties ont dressé un état des lieux de sortie le 15 février 2019. Un désaccord est survenu sur la charge des travaux de remise en état des lieux.

Par courrier en date du 6 juin 2019, la société DEROUES a mis en demeure la SCI PLEIN SOLEIL de lui restituer son dépôt de garantie à hauteur de 8 237 €.

Cette demande est restée sans effet.

Suivant exploit d’huissier en date du 18 septembre 2020, la société DEROUES a fait assigner la SCI PLEIN SOLEIL devant la Chambre de proximité de Villeurbanne.

Par jugement du 31 mai 2021, le Tribunal de proximité s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Lyon.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 2 janvier 2023, la société DEROUES demande au tribunal de :

vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil,

vu les dispositions des articles 1731 et 1755 du Code Civil,

vu les dispositions de l’article L. 145-40-1 du Code de Commerce,

— condamner la SCI PLEIN SOLEIL à lui payer la somme de 8 237 € représentant le solde du dépôt de garantie afférent au bail commercial du 20 septembre 2012, outre intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 6 juin 2019,

— débouter la SCI PLEIN SOLEIL de sa demande reconventionnelle comme non fondée en droit et en fait,

— condamner la société SCI PLEIN SOLEIL à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la même aux entiers dépens d’instance.

Elle soutient que le bail ne met à sa charge que les réparations locatives, qu’elle a ainsi accepté de prendre en charge le coût de réparation de différentes dégradations pour 3 013 €, mais non les travaux de nettoyage et de remise en peinture qui relèvent de la vétusté. Elle souligne qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé ni en 2012 ni lors de la signature des baux dérogatoires qui a suivi la résiliation du bail initial, que les locaux donnés à bail étaient en réalité vétustes et qu’en application de l’article L 145-40-1 du Code de commerce applicable aux baux précaires, la bailleresse ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du Code civil puisqu’elle n’a fait aucune diligence en vue de la réalisation d’un état des lieux.

Elle soutient que les peintures des trois portails et les escaliers n’étaient pas dégradés mais en état d’usage ou vétuste, et que leur reprise ne relève pas des réparations locatives. Elle estime que les travaux de nettoyage des locaux ne sont pas des travaux de réparation, qu’il n’est pas démontré que l’absence d’entretien du revêtement de sol du bureau de l’atelier relève de son fait, et que l’état de ce revêtement relève de la vétusté.

Dans ses conclusions n°2 notifiées le 13 mars 2023, la SCI PLEIN SOLEIL demande au tribunal de :

vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce,

— condamner la société DEROUES à lui régler la somme de 3 013 € au titre des travaux qu’elle a reconnu devoir prendre à sa charge (remise en état grande porte atelier, remise en état du portail et du portillon rail au sol, changement poignées et serrures, réparation des murettes et des clôtures extérieures, reprise des murs des bureaux de l’étage, réparation de l’installation électrique, réparation du chauffage atelier),

— condamner la société DEROUES à lui régler la somme de 2 145 € au titre des travaux de remise en peinture des 5 portails,

— condamner la société DEROUES à régler la somme de 6 440 € au titre des travaux de remise en état des escaliers, ponçage, vernis, pose,

— condamner la société DEROUES à régler la somme de 1 490 € au titre des travaux de nettoyage des locaux sociaux RDC et bureaux, hall d’entrée et étage,

— condamner la société DEROUES à lui régler la somme de 533,52 € au titre des travaux de remplacement du revêtement du sol du bureau de l’atelier,

— prendre acte de ce que la société DEROUES a d’ores et déjà réglé la somme de 11 250 € à titre de dépôt de garantie,

— procéder à la compensation des créances respectives des parties,

— constater que la société DEROUES reste devoir la somme de 2.371,52 € après déduction de la somme de 11.250 € remise à titre de dépôt de garantie,

— condamner la société DEROUES à lui verser la somme de 2.371,52 €, outre intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— débouter la société DEROUES de sa demande en paiement,

en tout état de cause,

— débouter la société DEROUES de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société DEROUES à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de

Maître Sandrine ROUXIT, Avocat, sur son affirmation de droit.

Elle soutient que la société preneuse doit supporter les dégradations ainsi que les conséquences d’un défaut d’entretien, qui entrent dans les charges locatives. Elle estime qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée et le bail initial étant antérieur à la loi PINEL, les locaux sont présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives en application de l’article 1731 du Code civil, ce qui résulte par ailleurs d’une clause du bail. Elle fait valoir que cette présomption subsiste malgré la conclusion ultérieure de baux dérogatoires, puisque la société DEROUES avait déjà pris possession des lieux à cette date, et qu’en toute hypothèse l’article L 145-5 du Code de commerce applicable aux baux dérogatoires ne sanctionne pas l’absence d’établissement d’un état des lieux par une dérogation à la présomption.

Elle soutient que les travaux de remise en état des portails et des escaliers ne relèvent pas de la vétusté mais des réparations locatives, l’état de ces éléments étant imputable à un manque d’entretien. Elle ajoute que le locataire est tenu d’entretenir les peintures des locaux donnés à bail, que les peintures des portails portaient des traces de chocs de véhicules et des traces de projection de peinture, que les escaliers en bois n’ont été ni nettoyés ni cirés ce qui a entraîné leur dégradation, que le nettoyage des locaux laissés inoccupés et non chauffés pendant le bail est bien à la charge du locataire sortant qui l’a reconnu par courrier, et que le revêtement de sol du bureau et de l’atelier s’est dégradé par manque d’entretien.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 avril 2023 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 21 novembre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application des article 1754 et 1755 du même code, le preneur est tenu des réparations locatives et d’entretien, sauf lorsqu’elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure.

L’article L145-40-1 du Code de commerce, créé par la loi du 18 juin 2014, dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

L’article L 145-5 du Code de commerce prévoit que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce le bail commercial conclu entre les parties est antérieur à l’entrée en vigueur de l’article L 145-40-1 susvisé, de sorte qu’il n’était pas soumis à l’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée.

Par ailleurs il est constant que ce bail commercial a pris fin le 31 janvier 2016 et s’est vu succéder un bail dérogatoire à compter du 1er février 2016. Or l’article L 145-5 du Code de commerce qui prévoit l’établissement d’un état des lieux lors de la prise de possession des locaux ne reprend pas la sanction prévue au dernier alinéa de l’article L 145-40-1, qui n’est pas applicable.

En conséquence, l’absence d’état des lieux d’entrée ne prive pas la SCI PLEIN SOLEIL du droit de se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil.

La société DEROUES ne conteste pas devoir supporter certains travaux de remise en état à hauteur de 3 013 €.

La SCI PLEIN SOLEIL invoque des dégradations de cinq portails, correspondant, selon son courrier du 23 avril 2019, aux trois portails de l’atelier et deux extérieurs. L’état des lieux de sortie du 15 février 2019 mentionne dans l’atelier : “tous portails bleus avec coups” et “portail entrée atelier : chocs +++”. Les photographies produites montrent des peintures abimées par des chocs. Ces éléments établissent que l’état des peintures des portails n’est pas due à la vétusté, mais à des dégradations en cours de bail.

La SCI PLEIN SOLEIL est donc bien fondée à solliciter la prise en charge de ces travaux, à hauteur de 2 145 € selon le devis de la société LYONNAISE DE RENOVATION ET PRESTATIONS, dont le caractère non probant n’est pas établi par le seul fait que son gérant est le neveu de la gérante de la bailleresse.

La SCI PLEIN SOLEIL invoque encore la dégradation des marches d’escalier. L’état des lieux de sortie mentionne à ce titre : “marches escaliers très abimées”. Les photographies produites montrent des marches en bois usées, notamment au niveau des nez de marche, lesquels sont déformés. Cet état d’usure révèle un manque d’entretien de ces escaliers bois, imputable à la société DEROUES. La SCI PLEIN SOLEIL sollicite à ce titre la prise en charge de travaux de dépose des marches, ponçage et vernis en atelier, à hauteur de 6 440 € selon devis de la société ESCALIERS GRANDJEAN. La société DEROUES ne produit aucun autre devis de reprise. Il sera donc fait droit à la demande d’indemnisation formée par la bailleresse.

La SCI PLEIN SOLEIL invoque également des frais de nettoyage des locaux. L’état des lieux mentionne pour les urinoirs un carrelage moisi et décollé, le nettoyage des cuvettes WC, un carrelage en mauvais état dans les vestiaires et coin cuisine et le nettoyage à faire du sas d’entrée, de l’escalier et de la rampe. Les photograhies produites démontrent l’état de saleté des locaux.

Contrairement à ce que soutient la société DEROUES, le nettoyage des locaux avant leur restitution incombe bien au preneur. La SCI PLEIN SOLEIL est donc bien fondée à solliciter la prise en charge de ces frais, à hauteur de 1 490 € selon le devis de la société ACCESS PROPRETE & SERVICES.

La SCI PLEIN SOLEIL invoque enfin la dégradation du revêtement du sol du bureau de l’atelier. L’état des lieux indique : “dalles de sol HS + décollée”, et les photographies montrent des dalles décollées et gondolées. Ces éléments caractérisent un état de dégradation et non de vétusté. Il appartenait en effet à la société DEROUES dans le cadre de son obligation d’entretien de veiller au bon maintien des dalles et le cas échéant de procéder à leur remplacement. La SCI PLEIN SOLEIL est donc bien fondée à solliciter la prise en charge de ces réparations, à hauteur de 533,52 € selon le devis de la société LYONNAISE DE RENOVATION ET PRESTATIONS.

Le dépôt de garantie s’élevait à la somme de 11 250 €. Les frais de nettoyage et remise en état à la charge du preneur s’élèvent à 13 621,52 € (3 013 € + 2 145 € + 6 440 € + 1 490 € + 533,52 €).

La société DEROUES sera donc déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie et condamnée à verser à la SCI PLEIN SOLEIL la somme de 2 371,52 € (13 621,52 € – 11 250 €) au titre des réparations locatives à sa charge. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La société DEROUES supportera les dépens de l’instance et sera condamnée à payer à la SCI PLEIN SOLEIL la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société DEROUES de sa demande en restitution du dépôt de garantie,

Condamne la société DEROUES à verser à la SCI PLEIN SOLEIL la somme de 2 371,52 € au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la société DEROUES à verser à la SCI PLEIN SOLEIL la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamne la société DEROUES aux dépens, distraits au profit de Maître Sandrine ROUXIT, avocat, sur son affirmation de droit,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Cécile WOESSNER, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIERLE PRESIDENT