MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00006 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2GCQ

AFFAIRE : SDC [Adresse 5] C/ [M] [V], SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Coprorpriétaires de l’Immeuble du [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la REGIE FRANCHET ET CIE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Madame [M] [V]

née le 24 Mai 1942 à [Localité 10] (69)

demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Michel NICOLAS de la SELAS LEX BONI, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. SUPERMARCHE INTERNATIONAL

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Michel NICOLAS de la SELAS LEX BONI, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du18 Mars 2025 – Délibéré au 20 Mai 2025 prorogé au 7 Octobre 2025 puis au 7 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître [H] [Z] de la SELARL ELECTA JURIS – 332 (grosse + expédition)

Maître [R] [B] de la SELAS LEX BONI – 472 (expédition)

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 1]), disposant d’une cour intérieure, est soumis au statut de la copropriété.

Madame [M] [V], propriétaire d’un local commercial (lot n° 1) situé au rez-de-chaussée dudit immeuble.

Par délibération du 24 juin 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté les résolutions portant sur la vente à Madame [M] [V] de la cour intérieure et sur sa location à la SAS PKM, alors preneuse du local commercial.

La nature de parties communes de la cour intérieure et du couloir y menant a été rappelée dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 juillet 2020.

Madame [M] [V] a donné son local commercial à bail à la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL, à compter du 30 juin 2021.

Le 31 août 2021, Maître [E], huissier de justice mandaté par le Syndicat des copropriétaires, a dressé un procès-verbal de constat des travaux de couverture de la cour intérieure, de création d’une circulation avec le local commercial et de condamnation de l’accès à la cour depuis le hall de l’immeuble.

Par délibération du 27 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté les résolutions portant sur la vente à Madame [M] [V] de la cour intérieure et sur la validation des travaux réalisés sans autorisation préalable.

Le 06 juin 2024, Maître [E], mandaté par le Syndicat des copropriétaires, a dressé un procès-verbal de constat portant sur la création d’une ouverture dans le mur mitoyen aux immeubles des [Adresse 3] [Adresse 8], destinée à permettre la communication entre les différents locaux commerciaux pris à bail par la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL.

Une sommation de remettre les lieux en état a été signifiée le 29 juillet 2024 à la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL.

Un troisième procès-verbal de constat a été dressé le 22 novembre 2024 par Maître [E].

Par actes de commissaire de justice en date des 30 et 31 décembre 2024, DEMANDEUR1 a fait assigner en référé

Madame [M] [V] ;

la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL ;

aux fins d’exécution de travaux de remise en état sous astreinte.

A l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée.

A l’audience du 18 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

condamner solidairement Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL à remettre en état la cour de l’immeuble, avec dépose de la couverture illégalement installée, reconstruction du mur séparatif du local avec la cour et réouverture de l’accès au couloir et à la porte de la cour depuis le hall de l’immeuble, dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir ;

condamner solidairement Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL à remettre en état le mur mitoyen avec l’immeuble du [Adresse 8], avec édification d’un nouveau mur, dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir ;

condamner solidairement Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL à lui communiquer l’avis d’un bureau d’étude structure attestant de l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage causée par la création d’une ouverture dans le mur mitoyen et par sa suppression, dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir ;

assortir ces condamnations d’une astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard une fois le délai d’un mois expiré ;

se réserver la liquidation de l’astreinte ;

l’autoriser, en cas d’inexécution des travaux dans un délai de six mois à compter du prononcé de l’ordonnance, à faire réaliser les travaux nécessaires à la restitution de la cour et à la reconstruction du mur séparatif des immeubles, aux frais de Madame [M] [V] et de la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL, imputés sur le compte copropriétaire de Madame [M] [V] ;

l’autoriser, ou toute entreprise et bureau d’étude mandaté par lui, à pénétrer dans le local commercial appartenant à Madame [M] [V] et exploité par la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL, représentées par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

à titre principal, débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses prétentions ;

à titre subsidiaire, surseoir à statuer dans l’attente de l’assemblée générale des copropriétaires du mois de juin 2025 ;

laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 20 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes aux fins de remise en état sous astreinte

L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; […] »

L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

Tel est notamment le cas d’une atteinte au droit de propriété, qui constitue par elle-même un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser. (Civ. 3, 22 mars 1983, 81-14.547)

En particulier, l’accomplissement, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, de travaux en façade d’un immeuble (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 09 mars 2022, 21-15.797) ou affectant les parties communes (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 15 février 2018, 16-17.759) constitue un trouble manifestement illicite.

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

A. Sur la remise en état de la cour, de son accès depuis le couloir commun et de l’accès depuis le local commercial

En l’espèce, les Défenderesses ne contestent pas que la cour intérieure et le couloir y conduisant, dont la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL a muré la porte donnant sur la cour intérieure, constituent des parties communes de l’immeuble. Elles ne remettent pas non plus en cause la création d’un accès à cette cour depuis le local commercial, ni le fait qu’aucune autorisation n’a préalablement été accordée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Elles arguent cependant d’une autorisation d’usage consentie par l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, si le Syndicat des copropriétaires a reconnu avoir fait preuve de tolérance concernant l’usage de la cour intérieure par les sociétés preneuses du local commercial, cette tolérance n’est pas constitutive d’un droit sur ladite cour.

De plus, un usage ne saurait être assimilé à l’appropriation découlant des travaux de couverture, de condamnation de l’accès depuis le couloir commun et de création d’un accès privatif depuis le local commercial, dont témoignent les procès-verbaux de constat et les photographies produites en pièces n° 4, au demeurant non contestés par Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL.

Les Défenderesses arguent encore de la perspective d’acquisition de la cour intérieure, ce qui ne prive pas la situation dont il est actuellement rapporté la preuve de son caractère manifestement illicite, eu égard aux rejets, en 2015 et 2022 et non contestés, de précédentes propositions d’acquisition et de l’absence de preuve de l’acquisition effective de cette partie commune.

L’appropriation de la cour intérieure, partie commune, l’obstruction de la porte du couloir commun y conduisant, aujourd’hui murée, et la création de deux ouvertures dans la façade sur cour du local commercial, permettant d’intégrer la surface de la cour dans celle du local, constituent autant de troubles manifestement illicites, auxquels il ne peut être remédié qu’en ordonnant leur remise en état.

L’exécution de ces travaux affectant les parties communes aux fins de se les approprier, malgré l’opposition de l’assemblée générale du 24 juin 2015 et le rappel du 02 juillet 2020, et l’absence de remise en état spontanée des lieux, en dépit de la délibération de l’assemblée générale du 27 juin 2022 et de la présente instance, commande d’assortir la condamnation des Défenderesses d’une astreinte comminatoire.

Par conséquent, Madame [M] [V], la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL seront provisoirement condamnées in solidum à remettre dans leur état antérieur :

la cour intérieure, qui a été couverte et carrelée ;

l’accès à la cour intérieure depuis le couloir commun, dont la porte a été muré ;

le mur de la façade sur cour de l’immeuble, dans lequel deux ouvertures ont été pratiquées afin d’intégrer la cour dans la surface du local commercial ;

ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard pour chacun des trois chefs de remise en état, pendant une durée de deux mois.

B. Sur la remise en état du mur mitoyen des immeubles des [Adresse 4]

En l’espèce, les Défenderesses, qui ne contestent pas le percement du mur séparatif afin de créer une circulation entre les locaux pris à bail par la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL dans chacun des immeubles, prétendent que le mur litigieux ne constituerait pas une partie commune mais privative, de sorte qu’il pouvait donc être abattu par la société preneuse sans que ces travaux n’engendrent un trouble manifestement illicite.

Ce nonobstant, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 31 août 2021 que le mur ayant été percé entre les locaux commerciaux était maçonnerie (p. 4/28 et photographies n° 34 à 36 en pages 22 et 23/28).

Le gros œuvre des bâtiments constituant une partie commune et le mur litigieux séparant les immeubles des [Adresse 3] [Adresse 8], il constitue, sans doute possible, un mur mitoyen, partie commune de chacun des syndicats des copropriétaires.

Le rapport de la SAS NIEPCERON GROUP du 25 octobre 2021, produit par les Défenderesses elles-mêmes, confirme le fait que le mur en question était en pierre, d’une épaisseur d’environ 50 cm (p. 7) « mur porteur » (p. 12) et qu’il est mitoyen aux immeubles qu’il sépare (p. 6), impliquant de solliciter l’autorisation de chacun des Syndicats des copropriétaires (p. 12).

Les travaux litigieux ont donc affecté une partie commune de l’immeuble, sans avoir été autorisés au préalable par l’assemblée générale des copropriétaires, et constituent donc un trouble manifestement illicite auquel il ne peut être remédié qu’en ordonnant la remise en état des lieux.

L’exécution de ces travaux affectant les parties communes, sans autorisation aucune alors que la nécessité de les obtenir avait été soulignée par la SAS PIEPCERON GROUP dès le 25 octobre 2021, et l’absence de remise en état en dépit de la délibération de l’assemblée générale du 27 juin 2022 et de la présente instance, commande d’assortir la condamnation des Défenderesses d’une astreinte comminatoire.

Par conséquent, Madame [M] [V], la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL seront provisoirement condamnées in solidum à remettre dans leur état antérieur :

le mur mitoyen séparant les immeubles des [Adresse 3] [Adresse 8] ;

ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

C. Sur la remise d’une attestation d’un bureau d’étude structure

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires souligne que le rapport de la SAS NIEPCERON GROUP du 25 octobre 2021 a préconisé la réalisation d’une étude de structure et la mise en œuvre d’un linteau ou d’un jambage.

Les Défenderesses n’ont pas conclu sur ce point.

La remise en état du mur séparatif ayant été ordonnée et la SAS NIEPCERON GROUP l’ayant qualifié de « mur porteur » (p. 12), l’exécution des travaux de remise en état impose de s’assurer qu’il n’a pas été porté atteinte à sa solidité et que les travaux de remise en état n’y porteront pas non plus atteinte.

Par conséquent, Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL seront condamnées, in solidum, à communiquer au Syndicat des copropriétaires un avis d’un bureau d’étude structure attestant de l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage causée par la création de l’ouverture dans le mur séparant les immeubles des [Adresse 3] [Adresse 8] et des travaux à mettre en œuvre pour supprimer cette ouverture sans porter atteinte à sa solidité, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

II. Sur la demande d’autorisation d’exécuter les travaux aux frais avancés des Défenderesses

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires demande d’être autorisé à réaliser les travaux auxquels les Défenderesses sont condamnées sous astreinte, à leurs frais, s’ils n’ont pas été exécutés dans un délai de six mois.

En l’état, il n’est pas établi par le Demandeur que les condamnations sous astreinte prononcées à sa demande seraient insuffisantes pour faire cesser les troubles manifestement illicites résultant des travaux réalisés par la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL dans le local de Madame [M] [V].

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

III. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL, succombant à l’instance, seront condamnées aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL ,condamnées aux dépens, devront verser à DEMANDEUR1 une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500,00 euros et seront déboutées de leur demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL à remettre dans leur état antérieur :

la cour intérieure, qui a été couverte et carrelée ;

l’accès à la cour intérieure depuis le couloir commun, dont la porte a été muré ;

le mur de la façade sur cour de l’immeuble, dans lequel deux ouvertures ont été pratiquées afin d’intégrer la cour dans la surface du local commercial ;

ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard pour chacun des trois chefs de remise en état, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL à remettre dans son état antérieur :

le mur mitoyen séparant les immeubles des [Adresse 3] [Adresse 8] ;

ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL à communiquer au Syndicat des copropriétaires un avis d’un bureau d’étude structure attestant de l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage causée par la création de l’ouverture dans le mur séparant les immeubles des [Adresse 3] [Adresse 8] et des travaux à mettre en œuvre pour supprimer cette ouverture sans porter atteinte à sa solidité, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires tendant à être autorisé à faire réaliser les travaux auxquels Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL ont été condamnées, à leurs frais, en cas d’inexécution dans un délai de six mois à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [M] [V] la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [M] [V] et la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL à payer à DEMANDEUR1 la somme de 2 500,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes de Madame [M] [V] et de la SARL SUPERMARCHE INTERNATIONAL fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10], le 07 novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Ainsi prononcé par Monsieur Victor BOULVERT, Juge, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT