DOSSIER N° RG 23/04284 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YVFE

Jugement du :

30/09/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. 2 Place de la Bourse 69002 LYON

C/

S.C.I. EVM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvain BRILLAULT, avocat, vestiaire : 1128

Expédition délivrée

le :

à : M^e Lydie DREZET, avocat, vestiaire : 485

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi trente Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER lors du délibéré : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. 2 Place de la Bourse 69002 LYON, dont le siège social est sis C/ Sté ORALIA REGIE DE L’OPERA – 50-54 cours Lafayette – 69003 LYON

représentée par M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. EVM, dont le siège social est sis 4 rue Grolée – 69002 LYON

représentée par M^e Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1128

Citée à l’étude à à l’étude par acte de commissaire de justice en date du 04 Août 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 12/12/2023

Date de la mise en délibéré : 17/02/2025

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (ci-après « SCI ») EVM est propriétaire du lot n°11dans l’immeuble sis 2 place de la Bourse à LYON (69002).

Le 2 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002) a délivré une sommation de payer à la SCI EVM portant sur la somme principale de 1.318,51 euros au titre des charges de copropriété au 15 mai 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 août 2023, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002) a fait assigner la SCI EVM devant le président du tribunal judiciaire de céans selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

1.255,03 euros au titre des charges échues et impayées au 19 juillet 2023, en ce compris les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 juin 2023,383,61 euros au titre des provisions non encore échues mais exigibles par anticipation sur l’appel de provision du 1er octobre 2023, soit pour le quatrième exercice de l’exercice 2023, 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer.

Suivant plusieurs renvois à la demande des parties afin de conclure dans le respect du contradictoire, l’affaire a été finalement appelée et retenue à l’audience du 17 février 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), représenté par son conseil, a déposé un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Se référant à ses dernières écritures (« conclusions récapitulatives devant le tribunal judiciaire de LYON »), il sollicite, outre le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI EVM, la condamnation de cette dernière au bénéfice de l’exécution provisoire au versement des sommes suivantes :

1.123,98 euros au titre des charges échues et impayées au 28 janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus) en ce compris les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 juin 2023, 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer.

Le syndicat des copropriétaires expose, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que malgré plusieurs relances, la SCI EVM n’a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d’assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse quant à la nécessité de la présente instance, le syndicat demandeur affirme que c’est à tort que la SCI EVM affirme avoir toujours payé régulièrement ses charges de copropriété, les impayés de cette dernière ayant justifié la délivrance d’une sommation de payer le 2 juin 2023 aux termes de laquelle la somme principale réclamée (1.318,51 euros) comprenait, outre les frais, des charges de copropriété impayées à hauteur de 809,51 euros. Tandis que cette sommation est demeurée infructueuse pendant trente jours, le syndicat demandeur fait observer que si la SCI EVM a effectué des paiements postérieurement, ceux-ci étaient irréguliers et insuffisants pour couvrir l’arriéré de charges de copropriété.

La SCI EVM, représentée par son conseil, a déposé un dossier de plaidoirie auprès du greffe. Se référant à ses dernières écritures (« conclusions n°2 »), elle sollicite, outre le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires, la condamnation de ce dernier aux sommes suivantes :

1.834,81 euros au titre des frais facturés inutilement par le syndic, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance, Dispenser la SCI EVM de régler les frais afférents à la présente procédure,1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Quant à la demande principale en paiement de charges de copropriété et au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI EVM expose que la prétendue créance du syndicat des copropriétaires résulte exclusivement de frais de recouvrement injustifiés, puisqu’elle soutient avoir régulièrement honoré l’ensemble des provisions appelées, de sorte que cette demande est infondée.

Subsidiairement, elle fait observer que ces frais imputés depuis le 1er juillet 2020 ne correspondent pas à des frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire concerné conformément à l’article précité.

En tout état de cause, considérant que la somme de 1.834,81 euros lui a été imputée à tort au titre de frais de recouvrement illicites, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser cette somme.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes incluant les intérêts légaux jusqu’à la date d’assignation, le présent jugement est contradictoire et rendu en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues :

Aux termes de l’article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité, et au copropriétaire de justifier des règlements effectués.

***

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

Un relevé de matrice cadastrale du 20 juillet 2023 attestant que la SCI EVM est propriétaire des lots n°11 et 26 de l’immeuble sis 2 place de la Bourse à LYON (69002),Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la SAS REGIE DE L’OPERA par acte sous seing privé du 16 juin 2023, Les procès-verbaux d’assemblée générale des 29 avril 2022, 16 juin 2023 et 14 juin 2024 approuvant les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 (exercice du 1er janvier au 31 décembre de chaque année), et les budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025,Les appels de fonds adressés à la SCI EVM du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus), Une répartition des charges individuelle pour les exercices 2021, 2022 et 2023Un relevé général de dépenses de la copropriété pour les exercices 2021, 2022 et 2023,Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 28 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 1.123,98 euros,Une sommation de payer du 2 juin 2023 portant sur la somme principale de 1.318,51 euros.

Quant au principe de sa créance, le syndicat des copropriétaires demandeur produit notamment un décompte individuel en date du 28 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 1.123,98 euros. A cet égard, il ne peut qu’être constaté qu’entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2025, la somme globale de 1.769,36 euros a été imputée à la SCI au titre de frais divers (« Frais de relance », « Frais de mise en demeure », « Remise dossier huissier », « Remise dossier avocat », « Prise d’hypothèque », « Frais avocat prise d’hypothèque », « Assignation huissier de justice »).

Or, il y a lieu de déduire ces frais divers apparaissant au débit du compte de copropriétaire individuel, puisque ces frais ne sont pas justifiés, le syndicat des copropriétaires n’apportant aucun élément permettant d’en déterminer l’origine et d’en vérifier le montant. En outre, à supposer qu’ils correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Ainsi, déduction faite des frais divers d’un montant total de 1.769,36 euros, il apparaît que le solde du compte de copropriétaire de la SCI EVM est créditeur. Au surplus, il ne peut qu’être constaté que ce décompte individuel en date du 28 janvier 2025 atteste que l’ensemble des échéances de provisions appelées au titre des charges de copropriété (charges courantes et fonds de travaux) ont été effectivement réglées par la SCI EVM.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande principale en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

***

A titre reconventionnel, la SCI EVM sollicite la condamnation du syndicat demandeur à lui verser la somme de 1.834,81 euros au titre de ces frais imputés à tort.

Or, il ne peut qu’être constaté que le seul décompte individuel, dressé par le mandataire de gestion du syndicat des copropriétaires, est insuffisamment probant pour attester que la SCI EVM a effectivement réglé cette somme qui correspondrait aux frais litigieux.

En revanche, il a été ci-dessus établi qu’après imputation des paiements sur la dette, déduction faite des frais indûment facturés, le solde du compte copropriétaire est créditeur de 645,38 euros.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires demandeur a été débouté de sa demande en paiement au titre de ces frais.

Dès lors, bien que la défenderesse s’abstienne de produire tout autre élément probant permettant de démontrer qu’elle a procédé à leur règlement, il convient, eu égard au décompte produit, de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI EVM la somme de 649,38 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En particulier, l’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, tandis que le syndicat des copropriétaires argue d’un préjudice résultant d’une résistance abusive et injustifiée au paiement, soulignant les retards de paiement de la SCI EVM, le décompte individuel en date du 28 janvier 2025 produit par le demandeur atteste des paiements réguliers des provisions sur charges courantes et des appels de fonds de travaux.

S’il apparaît néanmoins un retard ponctuel au sujet d’un « changement de jambette » (porté au débit du compte le 14 octobre 2022), le syndicat des copropriétaires informant que le règlement a été opéré un an après la date d’échéance, cet unique manquement est insuffisant pour caractériser la résistance abusive alléguée.

De même, si certains retards de paiement sont reconnus par la défenderesse dans ses écritures et apparaissent sur le décompte fournit, force est de constater que ces retards de quelques mois, qui ont finalement abouti à un règlement, ne suffisent pas non plus à caractériser la résistance abusive du défendeur, alors que les paiements ont au surplus été imputés sur des frais non justifiés.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas au surplus du préjudice en résultant, sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive.

***

A titre reconventionnel, la SCI EVM soutient que la facturation abusive de frais par le syndicat des copropriétaires l’a contrainte à reporter des travaux prévus dans sa propriété puisque ceux-ci devaient être financés par une indemnité d’assurance qui une fois versée, a été absorbée par le solde débiteur.

Ce moyen est néanmoins inopérant dès lors que la SCI EVM produit uniquement la facture desdits travaux datée du 26 juin 2023 et que ce seul élément ne permet ni d’attester du prétendu report des travaux, ni d’un lien de causalité direct entre ce report et la facturation de frais par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, la SCI EVM sera déboutée de sa demande reconventionnelle au titre des dommages et intérêts en indemnisation.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande d’indemniser la SCI EVM des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), sera débouté de sa demande réciproque de ce chef.

* Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant après une audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA REGIE DE L’OPERA, de sa demande principale en paiement de charges de copropriété,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA REGIE DE L’OPERA, à payer à la SCI EVM la somme de 649,35 euros (six cent quarante-neuf euros et trente-cinq centimes) ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA REGIE DE L’OPERA, de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

DEBOUTE la SCI EVM de sa demande reconventionnelle au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA REGIE DE L’OPERA, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA REGIE DE L’OPERA, à payer à la SCI EVM la somme de 400 € (QUATRE-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 2 place de la Bourse à LYON (69002), représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA REGIE DE L’OPERA, aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT