TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00030 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z4PH

Jugement du 29 Avril 2025

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

Maître [F] [I] de la SELARL DPG – 1037

Maître Laurène FARAUT-LAMOTTEde la SELARL [Localité 16] FARAUT-LAMOTTE

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 29 Avril 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Février 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SCI COEUR D’ILOT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.N.C. KAYA,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laurène FARAUT-LAMOTTE de la SELARL MEILHAC FARAUT-LAMOTTE, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date 25 novembre 2024, la SCI CŒUR D’ILOT a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société KAYA aux fins de :

— juger que le loyer du bail renouvelé de la SNC KAYA au 1er juillet 2024 doit être fixé à la valeur locative définie à l’article L 145-33 du Code de Commerce, par exception à la règle du plafonnement, au regard de la modification notable des caractéristiques propres au local intervenue au cours du bail par le transfert d’activité de cette société dans un ensemble immobilier neuf de plus grande superficie, spécialement aménagé

— fixer à la somme de 25 000 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er juillet 2024, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées

— condamner la requise aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er juillet 2024, outre capitalisation des intérêts

— à titre subsidiaire, désigner un Expert avec mission de :

• vérifier les modifications intervenues dans les caractéristiques propres aux locaux loués, par suite du transfert du commerce de la SNC KAYA dans un immeuble neuf,

• donner son avis sur la valeur locative des nouveaux locaux, à la date du renouvellement du bail le 1er juillet 2024

— lui donner acte de son offre de régler la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert, pour le compte de qui il appartiendra in fine

— condamner la société KAYA à payer une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du procès

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A cet effet la SCI CŒUR D’ILOT fait valoir que :

— par acte sous seing privé en date du 30 Juin 2006, la commune de [Localité 11] a donné en location à la SNC Madame [R] [N], des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], comprenant un rez-de-chaussée d’une superficie de 44 m2 environ, une cour avec un appentis et au 1er étage, une cuisine, un WC et un bureau

— les lieux ont été loués à usage de « commerce de débit de tabac et de vente d’articles accessoires à ce débit de tabac et articles de pêche, diffusion de presse et articles connexes, PMU, jeux de loterie nationale et jeux de hasard réglementés ainsi que la vente d’articles de papeterie à l’exclusion de tout autre destination » pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2006 jusqu’au 30 juin 2015 et moyennant le versement d’un loyer de 6 149,26 €, outre révision de plein droit tous les trois ans fonction de la variation de l’indice du Coût de la Construction, sur la base de celui du 2 trimestre 2006, le tout payable par terme trimestriel d’avance

— selon avenant du 11 Septembre 2008, la SNC Madame [R] [N] a subrogé dans ses droits et obligations la SNC KAYA, cessionnaire du fonds de commerce, à compter du 1er septembre 2008 et pour le temps du bail restant à courir. Que par un autre du 4 Avril 2016, le bail échu le 30 juin 2015 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années jusqu’au 30 juin 2024, le loyer étant porté à la somme de 7 875,25 € à partir du 1er juillet 2015, outre une revalorisation de 10 % prévue le 1er juillet 2016

— par acte notarié du 13 avril 2018 elle a cédé à la SNC EXCELLENCE l’immeuble en cause, soit la parcelle AT n° [Cadastre 2], avec transfert du bail de la SNC KAYA à même date, au bénéfice de ladite SNC EXCELLENCE. Que cette cession s’inscrivait dans le cadre de la construction d’un ensemble résidentiel de

73 logements avec locaux commerciaux au rez-de-chaussée sur différentes parcelles cadastrées section AT n° [Cadastre 5], [Cadastre 2], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], objet d’une autorisation de construire obtenue le 18 juillet 2017

— du temps de la construction, la SNC EXCELLENCE devenue bailleur de la SNC KAYA, s’est engagée à maintenir dans les lieux loués ce locataire pour l’exploitation de son fonds de commerce, aux conditions de la subrogation précitée en date du 11 septembre 2008

— aux termes d’un protocole d’accord conclu entre la SNC EXCELLENCE et la SNC KAYA le 22 février 2019, il a été convenu :

* du transfert, dès l’achèvement des travaux de l’ensemble résidentiel, du fonds de commerce de la SNC KAYA dans un local neuf situé dans le bâtiment A au rez-de-chaussée de la résidence "[12]"

* de la prise en charge des coûts liés aux travaux d’aménagement de transfert du commerce de la SNC KAYA pris en charge par la SNC EXCELLENCE

* de la réinstallation de la SNC KAYA dans le nouveau local, aux clauses et conditions de la subrogation à bail commercial du 11 septembre 2008, soit le maintien du loyer dudit bail incluant une place de stationnement en sous-sol de la résidence

* de la prise en charge de la perte d’exploitation d’activité de la SNC KAYA pour un montant de 960 € hors taxes par jour, en réparation des préjudices de toute nature liés au transfert dans le nouveau local

— par acte notarié du 29 septembre 2021, la société EXCELLENCE lui a vendu l’ensemble immobilier après travaux, dont les lots loués à la SNC KAYA. Qu’à ce titre, elle est subrogée dans tous les droits et obligations de la société EXCELLENCE quant à la reprise du protocole précité conclu avec la société KAYA

— aux termes d’un procès-verbal de constat dressé le 8 janvier 2021, l’état des lieux du nouveau local loué à la société KAYA a été dressé contradictoirement, s’agissant de locaux loués à l’état neuf. Que par avenant à bail commercial reçu le 20 janvier 2022 par Maître [K] [X], Notaire à [Localité 14], l’assiette comme la désignation des locaux loués ont été repris, conformément au transfert de bail dont bénéficie la société KAYA dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] et [Adresse 17] à [Localité 11], soit : bâtiment A, lot numéro 4, dans le bâtiment infrastructure de stationnement : lots numéros 95 et 96

— par acte de Commissaire de Justice en date du 3 janvier 2024 la société KAYA a requis le renouvellement de son bail venant à expiration le 30 Juin 2024, en application de l’article L 145-10 du Code de commerce. Qu’en réponse et par Mémoire du 30 août 2024, elle a acquiescé au renouvellement à effet au 1er juillet 2024 jusqu’au 30 juin 2033, sous réserve que le loyer annuel principal du bail soit porté à la somme de 25 000 €

— la société KAYA n’a pas répondu à son Mémoire dans le délai imparti

— la modification notable intervenue dans les caractéristiques des locaux tient au transfert du commerce de la SNC KAYA dans un immeuble neuf, après démolition de l’ancien immeuble et après que le bailleur ait assumé le coût dudit transfert, l’agencement des nouveaux locaux et l’indemnisation de la perte d’exploitation subie dans le cadre de ce transfert.

Dans son mémoire en défense la société KAYA demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 9 335,36 € en principal HT, hors charges, sans préjudice pour chacune des parties de leurs droits à se prévaloir des dispositions de l’article L145-57 du Code de Commerce

— faire droit à titre subsidiaire à la demande d’expertise et fixer en ce cas le loyer provisionnel au montant du loyer en cours précédant le renouvellement du bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire de la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la question de la fixation du nouveau loyer à l’exclusion de toute autre.

Attendu qu’aux termes de l’article L 145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

* les caractéristiques du local considéré,

* la destination des lieux,

* les obligations respectives des parties,

* les facteurs locaux de commercialité

* les prix couramment pratiqués dans le voisinage".

Que l’article L 145-34 du Code de commerce dispose que : « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques ».

Attendu en l’espèce que la société KAYA produit une estimation de la valeur locative par GUY HOQUET IMMOBILIER du 24 septembre 2024.

Que les parties sont contraires sur les causes d’un déplafonnement, de même que sur la valeur locative du nouveau bail.

Qu’il apparaît dès lors nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise contradictoire, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la SCI CŒUR D’ILOT qui supporte la charge de la preuve.

Que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er juillet 2024.

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Que les autres demandes de même que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit, ORDONNE une expertise :

DÉSIGNE pour y procéder :

Madame [U] [B] [E],

[Adresse 6],

06 99 20 43 65, [Courriel 13]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société KAYA situés [Adresse 9] et [Adresse 18], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages

— vérifier les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2024 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent ;

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 15 octobre 2025 ;

Plus spécialement RAPPELLE à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles. la réponse appropriée en la motivant

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux

DIT que l’expertise se fera aux frais avancés de la SCI CŒUR D’ILOT qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

DIT que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er juillet 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT