Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 c, 6 mai 2025, n° 21/07558

TJ Lyon 6 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Atteinte aux droits acquis
La cour a estimé que les résolutions contestées étaient valables et que Monsieur [D] ne pouvait se prévaloir de droits acquis pour contester les décisions de l'assemblée générale ultérieure.
Rejeté
Validité des résolutions antérieures
La cour a jugé que les résolutions antérieures pouvaient être remises en cause par les décisions ultérieures de l'assemblée générale, rendant ainsi la demande de Monsieur [D] infondée.
Rejeté
Droit d'usage des parties communes
La cour a jugé que l'installation de boîtes aux lettres ne pouvait être considérée comme un droit acquis et que les résolutions de l'AG du 16 septembre 2021 étaient valables.
Rejeté
Contradiction entre résolutions
La cour a constaté qu'il n'y avait pas de contradiction entre les résolutions et que la demande de financement était infondée.
Rejeté
Abus de droit
La cour a jugé que l'attitude du syndicat était légitime et ne constituait pas un abus de droit.
Rejeté
Frais de justice
La cour a estimé que Monsieur [D] ne justifiait pas de frais exposés et a donc rejeté sa demande.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 3 cab 03 c, 6 mai 2025, n° 21/07558
Numéro(s) :	21/07558
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent GARCIAVincent BOUR
Cabinet(s) :	CLARENCE
Parties :	Syndicat de copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 8 ] sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 21/07558 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WJ2O

Jugement du 06 Mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Laurent GARCIA – 1543

M^e Maxime GHIGLINO – 2212

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 06 Mai 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 14 Octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 Février 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [I], [L] [D]

né le 22 Avril 1979 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES (avocat plaidant)

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la régie POZETTO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent GARCIA, avocat au barreau de LYON

Dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] », situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété suivant acte authentique du 21 mai 1957, Monsieur [I] [D] est propriétaire du lot n°18, soit un appartement à usage d’habitation.

L’administration et la gestion de l’ensemble immobilier ont été confiées à la société POZETTO, ès qualités de syndic professionnel.

Le 05 février 2020, Monsieur [D] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale prochaine de deux résolutions aux fins de procéder à la division administrative de son lot en quatre nouveaux lots, soit trois appartements et un sas commun.

Lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2020, lesdites résolutions ont été adoptées.

Le 16 septembre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a notamment voté l’interdiction de diviser le lot n°18 de Monsieur [D] et d’installer trois boites aux lettres.

Par exploit du 17 novembre 2021, Monsieur [I] [D] a assigné le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, Monsieur [I] [D] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

— Prononcer la nullité des résolutions n°21, 22, 23, 24, 28 et 29 de l’AG du 16 septembre 2021,

— Juger les résolutions n°31 et 33 de l’AG du 10 novembre 2020 pleinement applicables,

— Autoriser Monsieur [D] à installer trois boîtes aux lettres au-dessus des blocs de boîtes aux lettres actuels conformément aux termes de la résolution n°23 de l’AG du 16 septembre 2021,

— Autoriser Monsieur [D] à raccorder sur les communs les équipements électriques du couloir commun bénéficiant aux lots nouvellement créés avec l’utilisation d’un sous compteur spécifique, conformément aux termes de la résolution n°28 de l’AG du 16 septembre 2021,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à financer les travaux de remplacement de la colonne d’eau montant commune aux allées 53 et 16, conformément aux termes de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 16 septembre 2021,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15.000 € au titre de la résistance abusive,

— Condamner le même à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 2] à VILLEURBANNE (69100), représenté par son syndic en exercice la Régie POZETTO, sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 9, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 :

— Débouter Monsieur [D] de l’intégralité de ses demandes.

A titre reconventionnel,

— Condamner Monsieur [D] à entreprendre les travaux de suppression des raccordements privatifs, exécutés sans autorisation, aux réseaux d’évacuation, parties communes, dans les quatre mois suivant le prononcé du jugement et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à liquider,

— Condamner le même à lui payer la somme de 5.640 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée au 14 octobre 2024.

MOTIFS

I. Sur la nullité des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2021

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] fait valoir que les résolutions litigieuses portent atteinte à des droits qu’il a acquis en suite des votes de l’assemblée générale du 10 novembre 2020, lesquels ne pouvaient plus valablement faire l’objet de contestations, et que lui refuser la possibilité de procéder à la division de son lot alors que celle-ci ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble serait constitutif d’une rupture d’égalité entre copropriétaires.

En outre, il rappelle que ce n’est pas le principe de la division de lot qui doit être soumis au vote de l’assemblée générale, en l’absence de clause contraire dans le règlement de copropriété, mais la nouvelle répartition des charges et que, s’agissant de la résolution n°21 particulièrement, celle-ci est inopérante en ce que le Syndic a de fait le pouvoir de représenter la copropriété et qu’il n’est pas possible de contester ce mandat qu’il détient sur la base de dispositions d’ordre public, outre que son vote n’a pas été pris en compte pour cette résolution.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient notamment que Monsieur [D] ne saurait se prévaloir d’un droit acquis sur la base des résolutions votées en assemblée générale du 10 novembre 2010, alors que les travaux de division matérielle de son lot ont été réalisés antérieurement et alors que le syndicat des copropriétaires s’était opposé à la modification de l’EDD.

En outre, le syndicat des copropriétaires défend que c’est à bon droit que l’assemblée générale de 2021 a retiré son autorisation de division en ce que celle-ci s’est avérée contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et à la destination bourgeoise de l’immeuble.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 8 de cette même loi, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, pas ses caractères ou sa situation.

Vu les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 10 novembre 2020 qu’a été votée au titre de la résolution n°31, à la demande de Monsieur [D] et à la majorité de l’article 24 de la loi susmentionnée, la validation du modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété pour la division du lot 18 pour former les lots 232 à 235 et la répartition des charges du lot indivis, outre la publication à la charge du demandeur.

De cette seule résolution, il ne peut se déduire l’autorisation de procéder à la division matérielle du lot n°18 par la réalisation de travaux affectant les parties communes et contraires à la destination de l’immeuble alors, d’une part, que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes et conformes à la destination de l’immeuble relève de la majorité de l’article 26 de loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, que l’article 17 du règlement de copropriété impose que l’adoption de toute décision portant modification du règlement de copropriété, notamment la répartition des diverses choses et des charges communes, ne peut être adoptée qu’à la double majorité des ¾ en nombre des co-propriétaires intéressés.

Sur le point de la contrariété à la destination de l’immeuble, il convient de souligner que la création de studios par Monsieur [D], dès lors qu’ils ne sont pas destinés à la location de tourisme type Air BnB, ne contrevient pas en elle-même à la clause d’habitation bourgeoise prévue par le règlement de copropriété.

Pour autant, il se déduit du règlement de copropriété qu’une telle division, dont l’ensemble des autres copropriétaires pourraient se prévaloir, porte atteinte à la destination de l’immeuble en ce que celui-ci n’est depuis son origine composé que de logements homogènes d’une surface importante allant du F3 au F5 et qu’une atteinte à cette homogénéité ne pouvait résulter d’un vote à la simple majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ce plus encore alors qu’il ressort du règlement de copropriété que les parties et choses communes à l’ensemble immobilier, et tout ce qui concerne l’harmonie, l’esthétique et l’homogénéité de cet ensemble, ne peuvent être modifiés qu’avec le consentement du syndic, et celui de l’assemblée générale, de tous les co-propriétaires de l’ensemble, votant dans les conditions prévues à l’article 17 du règlement de copropriété susvisé.

En outre, il ne peut être considéré qu’aux termes de la résolution n°33 de l’assemblée générale du 10 novembre 2020, l’assemblée des copropriétaires a entendu confirmer une quelconque autorisation de travaux portant atteinte à la destination de l’immeuble, plus encore à la seule majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, mais simplement accorder un droit de jouissance, nécessairement temporaire et susceptible d’être remis en cause par un vote contraire, sur des boites aux lettres devant être considérées comme parties communes n’ayant fait l’objet d’aucune aliénation.

Enfin, il ne peut qu’être constaté que Monsieur [D] ne fait nullement la démonstration de ce que les travaux qu’il a réalisés et qui affectent les parties communes n’ont pas été réalisés antérieurement à toutes hypothétiques autorisations dont il se prévaut et qu’ils correspondent à ses demandes initiales.

Au surplus, l’argument tiré d’une rupture d’égalité ne saurait prospérer ici, en ce que la résolution dont Monsieur [D] se prévaut ne vise nullement la réalisation d’une division mais le changement de destination d’un local commercial en habitation, ce qui apparait conforme à la destination de l’immeuble. Quant à l’argument tiré de la non prise en compte de son vote, celui-ci ne saurait pas plus prospérer en ce qu’elle n’apparait pas démontrée et qu’à la supposer réelle cette erreur n’aurait eu aucune incidence sur le sens du vote.

Il s’en infère, d’une part, qu’en l’absence de droits acquis à la réalisation de travaux portant atteinte à la destination de l’immeuble, les résolutions 21, 22, 23, 24, 28 et 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 septembre 2021 sont valables et qu’il n’y a, en conséquence, pas lieu de les annuler ; d’autre part, que les résolutions 31 et 33 prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sont valablement remises en cause par les résolutions susmentionnées ; et, enfin, que Monsieur [D] devra procéder à la suppression des raccordements exécutés sans autorisation aux réseaux d’évacuations, parties communes, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

II. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à financer les travaux de remplacement de la colonne d’eau montant commune aux allées [Cadastre 7] et [Cadastre 5]

Au soutien de sa demande, Monsieur [D] fait valoir que la résolution n°29 votée lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2021 portant rejet de la décision de financer les travaux de remplacement de la colonne d’eau montante commune aux allées [Cadastre 7] et [Cadastre 5], contrevient à la résolution n°23 votée lors de l’assemblée du 10 novembre 2020 et portant adoption de la décision de procéder à la réfection de l’ensemble des colonnes d’alimentation en eau, décision de financement des travaux et décision de fixer les honoraires de suivi administratif et financier des travaux.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’y a nulle remise en cause du vote concernant les travaux visés lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2020, mais simplement un rejet des modalités de financement eu égard aux particularités de la répartition des charges dont il a été tenu compte par la suite lors de l’assemblée générale du 16 juin 2022.

Réponse du Tribunal,

En l’espèce, il apparait à la lecture des procès-verbaux d’assemblées générales de 2020 et 2021, qu’il n’existe aucune contradiction entre les résolutions litigieuses et moins encore de remise en cause des travaux votés lors de la première de celles-ci, mais simplement un rejet quant à la répartition de la charge de leur financement, question abordée à nouveau lors de l’assemblée générale du 16 juin 2022.

Dès lors, en l’absence de toute contradiction entre les résolutions litigieuses, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [D] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaire à réaliser des travaux d’ores et déjà votés.

III. Sur la condamnation pour résistance abusive formée par Monsieur [D]

En application de l’article 768 du Code de procédure civile, les conclusions des parties doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Vu les articles 32-1 du Code de procédure civile et 1231-1 du Code civil ;

En l’espèce, Monsieur [D] se contente de formuler une demande d’indemnisation conséquente dans le seul dispositif de ses conclusions sans par ailleurs expliquer en quoi l’attitude du syndicat serait constitutive d’un abus et non simplement de l’exercice légitime du droit de se défendre, et ce alors que la présente décision lui donne raison sur l’ensemble de ses demandes.

En conséquence, il n’y a lieu de faire droit à cette demande.

IV. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement réglées pour sa défense.

En l’espèce, la présente décision ayant potentiellement une incidence sur le logement de personnes tierces, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision pour laisser toute sa portée à une éventuelle contestation en appel.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE Monsieur [I] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à procéder à la suppression des raccordements privatifs, exécutés sans autorisation, aux réseaux d’évacuation, parties communes, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une période de SIX MOIS à compter d’un délai de SIX MOIS pleins suivant le prononcé du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son Syndic en exercice la Régie POZETTO, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,