TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00015 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZPKJ

Jugement du 07 Janvier 2025

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

Maître [T] [G] de la SELARL BRET & [G] – 21

Maître [I] [H] de la SELARL [H] [Z] – 1776

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 07 Janvier 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 05 Novembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MARCOMEL,

représentée son mandataire la Régie FONCIA [Localité 7],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DACFAM,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sébrine PINTI de la SELARL BRET & PINTI, avocats au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date du 21 juin 2024, la société MARCOMEL a fait citer devant le juge des loyers commerciaux la société DACFAM aux fins de :

— à titre principal, juger que la requise, représentée par son mandataire la Régie FONCIA [Localité 7] ne justifie d’aucun motif de déplafonnement du loyer des locaux qu’elle loue, sis [Adresse 4]. Qu’en outre, le loyer actuel correspond à la valeur locative. Maintenir le loyer à son montant actuel

— à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 900 € TTC par mois

— dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, maintenir le loyer à son montant actuel pendant ta durée de la procédure

— la condamner à verser la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A cet effet elle fait valoir que :

— selon acte sous seing privé en date du 4 février 2010, la société DACFAM, représentée alors par la Régie FONCIA MICHEL, lui a donné à bail un local commercial à usage de "PIZZA, PETITE RESTAURATION ET [Localité 9] A EMPORTER à l’exclusion de la vente de boissons alcoolisées et café" dans un immeuble sis [Adresse 4]

— elle exploite dans les lieux une pizzeria

— le bail était consenti pour une durée de neuf années, commençant à courir le 5 février 2010 pour se terminer le 4 février 2019, moyennant un loyer annuel de 6 600 € HT soit 7 920 € TTC, payable par mois

— par le jeu de l’indexation, le loyer actuel s’élève à 871 € TTC par mois charges comprises, soit 10 452 € annuels

— le local présente une superficie de 38,38 m2 et est composé de : un local avec vitrine en rez-de-chaussée / un sanitaire / un débarras

— le bail étant venu à expiration le 4 février 2019, il se poursuit depuis par tacite reconduction. Que par acte extra judiciaire du 25 avril 2023 le bailleur lui a signifié un conge pour la date du 31 décembre 2023, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 18 000 € hors charges

— elle a notifié un mémoire le 12 février 2024 pour contester le principe et le montant du loyer proposé par la société DACFAM.

Dans son mémoire en défense la société DACFAM demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme de 18 000 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées

— condamner la société MARCOMEL aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances mensuelles et ce, à compter du 1er janvier 2024, outre capitalisation desdits intérêts

— avant dire droit, ordonner une expertise et lui donner acte de ce qu’elle fera l’avance des frais.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le bail consenti au preneur, à effet au 5 février 2010 s’étant poursuivi tacitement pendant plus de douze ans jusqu’au congé avec offre de renouvellement signifié le 25 avril 2023, il y a lieu de faire application de l’article L 145-34 alinéa 3 du Code de commerce.

Qu’il convient en conséquence d’ordonner au contradictoire des parties, une mesure d’expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la société DACFAM qui en a fait l’offre.

Attendu que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er janvier 2024.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Que les autres chefs de demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit ordonne une expertise

CONSTATE le déplafonnement du loyer du fait que la durée du bail qui s’est poursuivi tacitement pendant une durée de plus de 12 ans ;

ORDONNE une expertise et DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [X] [V],

[Adresse 5],

06 79 82 25 05, mail : [Courriel 6]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société MARCOMEL sis [Adresse 2] à [Localité 8], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2024 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 15 juillet 2025 ;

Plus spécialement RAPPELLE à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles. la réponse appropriée en la motivant

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux

DIT que l’expertise se fera aux frais avancés de la société DACFAM qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 15 février 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

DIT que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er janvier 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT