TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 20/08238 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VMK7

Jugement du 24 juillet 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Eric-Louis LEVY – 399

Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM [Localité 8] – 698

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 24 Juillet 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 21 octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 avril 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Eric-Louis LEVY, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CHOMETTE

domicilié : chez CHOMETTE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 18 février 2019, la SCI 8 EMILE ZOLA a acquis le lot n°14 consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée et à l’entresol au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété et dont le syndic en exercice est la société CHOMETTE.

La SCI 8 EMILE ZOLA a souhaité procéder à la division de son lot en trois nouveaux lots avec deux d’entre eux destinés à l’habitation, le dernier demeurant à usage commercial.

Afin de mettre en œuvre ce projet, la SCI 8 EMILE ZOLA a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 la résolution n°18 portant sur la division de son lot avec changement de destination des nouveaux lots, la résolution n°19 relative à l’attribution de nouveaux tantièmes aux trois nouveaux lots créés, la résolution n°20 concernant le modificatif de l’état descriptif de division du règlement de copropriété à sa charge exclusive, et la résolution n°21 aux fins d’être autorisée à ajouter une boîte aux lettres et à raccorder les nouveaux lots en eau et électricité.

Lors de l’assemblée générale du 5 octobre 2020, il a été voté le rejet de ces quatre résolutions.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 novembre 2020, la SCI 8 EMILE ZOLA a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CHOMETTE, devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

dire recevable et bien fondée l’action engagée par la SCI 8 EMILE ZOLA ; dire et juger que le syndicat des copropriétaires s’est rendu responsable d’un abus de majorité en refusant les autorisations demandées dans les résolutions n°18, 19, 20 et 21 ; constater l’excès de pouvoir dont le syndicat des copropriétaires s’est rendu responsable ; dire et juger nul le vote des résolutions n°18 à 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 ; dire et juger que le syndic, la société CHOMETTE, devra convoquer une nouvelle assemblée générale pour approuver les résolutions n°18 à 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020, que cette nouvelle assemblée se tiendra au plus tard un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et qu’à défaut du respect de ce délai, une astreinte fixée à 200 euros par jour de retard sera due par le syndicat des copropriétaires à la demanderesse ; condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse des dommages et intérêts au titre des gains manques calculés sur la base de 500€ par mois à compter de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 jusqu’au jugement à intervenir, majoré du délai de régularisation prévisible de 12 mois pendant lequel le bien sera encore indisponible ; condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 6] 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait de l’alliance créée contre sa personne et des propos injurieux tenus à son encontre ; condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse la somme de 3000 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile ; condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ; accorder à la SCI 8 EMILE ZOLA le bénéfice des dispositions de l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations sollicités, lesquelles seront réparties entre les autres copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, la SCI 8 EMILE ZOLA demande au tribunal de :

à titre liminaire ;

dire recevable et bien fondée l’action engagée par la SCI 8 EMILE ZOLA ; à titre principal ;

dire et juger que le syndicat des copropriétaires s’est rendu responsable d’un abus de majorité en refusant les autorisations demandées dans les résolutions n°18, 19, 20 et 21 ;dire et juger que le syndicat des copropriétaires s’est rendu responsable d’un excès de pouvoir ; dire et juger que la SCI 8 EMILE ZOLA a le droit de diviser son lot n°14 conformément au règlement de copropriété, sans approbation de l’assemblée générale ; dire et juger que la SCI [Adresse 6] a le droit de changer l’affectation des parties privatives de ses nouveaux lots n°46 et n°47 sans approbation de l’assemblée générale en raison du respect de son projet au règlement de copropriété, à la destination générale de l’immeuble, aux droits des autres copropriétaires, et de la libre jouissance de ses parties privatives ; dire et juger la demande reconventionnelle sous astreinte du syndicat des copropriétaires infondée ; dire et juger la demande reconventionnelle indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires infondée ; dire et juger nul le vote des résolutions n°18 à 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 ; autoriser les résolutions n°18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020, car les résolutions n°19 à 20 de cette assemblée générale constituent des travaux privatifs affectant des parties communes et la résolution n°18 concerne la libre jouissance des parties privatives de la SCI [Adresse 6] ; rejeter la demande reconventionnelle sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires ; rejeter la demande reconventionnelle indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires ; à titre subsidiaire ;

dire et juger que le syndicat des copropriétaires s’est rendu responsable d’un abus de majorité en refusant les autorisations demandées dans les résolutions n°18, 19, 20 et 21 ; dire et juger que le syndicat des copropriétaires s’est rendu responsable d’un excès de pouvoir ; dire et juger nul le vote des résolutions n°18 à 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 ; dire et juger que le syndic, la société CHOMETTE, devra convoquer une nouvelle assemblée générale pour approuver les résolutions n°18 à 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020, que cette nouvelle assemblée se tiendra au plus tard un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et qu’à défaut du respect de ce délai, une astreinte fixée à 200 euros par jour de retard sera due par le syndicat des copropriétaires à la demanderesse ; à titre infiniment subsidiaire ;

dire et juger que le syndicat des copropriétaires s’est rendu responsable d’un abus de majorité en refusant les autorisations demandées dans les résolutions n°18, 19, 20 et 21 ; dire et juger que le syndicat des copropriétaires s’est rendu responsable d’un excès de pouvoir ; dire et juger nul le vote des résolutions n°18 à 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 ; en tout état de cause ;

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse la somme de 24 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi, à parfaire au jour du jugement ; condamner solidairement le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait de l’alliance créée contre sa personne, son intégrité, et sa notoriété et des dénonciations calomnieuses procrées à son encontre ; condamner solidairement le syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ; accorder à la SCI [Adresse 6] le bénéfice des dispositions de l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

débouter la SCI 8 EMILE ZOLA de sa demande d’annulation du vote des résolutions n°18 à 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2010 dans la mesure où elle ne démontre pas l’existence d’un abus de majorité ; à titre subsidiaire, si par impossible le refus des résolutions n°18 à 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 était annulé, rejeter la demande d’autorisation des résolutions 18 à 21 et la demande de convocation sous astreinte d’une nouvelle assemblée générale pour approuver les résolutions précédemment rejetées ; débouter la SCI [Adresse 6] de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions, celles-ci étant injustifiées en fait comme en droit ; à titre subsidiaire, et si la moindre condamnation était prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires : allouer au syndicat des copropriétaires un délai de paiement de 24 mois ; écarter l’exécution provisoire de droit ; à tout le moins, subordonner l’exécution provisoire de la décision à venir à la consignation des sommes jusqu’à l’obtention d’une décision définitive ; condamner la SCI [Adresse 6] à payer et porter au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner la SCI 8 EMILE ZOLA à remettre le lot n°14 dans son état antérieur et ce sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ; condamner la SCI 8 EMILE ZOLA à payer et porter au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ; condamner la SCI 8 EMILE ZOLA aux dépens, distraits au profit de la SELARL VERBATEAM LYON, Avocats au barreau de Lyon.

Par ordonnance du 21 octobre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 17 avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité des résolutions n°18 à 21

Il y a abus de majorité quand une décision est prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, c’est-à-dire soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire à un copropriétaire.

Il appartient au copropriétaire qui invoque l’abus de majorité d’établir sa réalité.

L’abus de majorité ne se présume pas en présence d’une décision de l’assemblée générale dépourvue de toute motivation.

En l’espèce, en premier lieu, les copropriétaires usant et jouissant librement de leurs parties privatives et le règlement de copropriété ne comportant aucune interdiction de division des lots leur appartenant, celui-ci prévoyant même que les copropriétaires disposent bien de ce droit de division de leurs lots (article 24 du règlement de copropriété, page 40), la SCI [Adresse 6] peut donc opérer une division de son lot n°14 sans autorisation de l’assemblée générale.

En revanche, la modification tant des tantièmes que de l’état descriptif de division en découlant nécessite un vote de l’assemblée générale.

Concernant le changement de destination de deux des trois lots passant de lots à usage commercial en lots à usage d’habitation, il est à relever que le règlement de copropriété stipule en son article 7 relatif à la destination de l’immeuble (page 30 du règlement de copropriété) que celui-ci « est destiné à l’usage d’habitation, à l’exception des deux locaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment A, qui sont à usage commercial, de l’atelier également situé au rez-de-chaussée et des bureaux situés à l’entresol qui sont à usage commercial ou professionnel ».

Il en résulte que la destination de l’immeuble sis [Adresse 3] est mixte, d’habitation, commerciale et professionnelle avec localisation des affectations, commerciale pour les deux locaux du rez-de-chaussée du bâtiment A, commerciale ou professionnelle pour l’atelier situé au rez-de-chaussée et les bureaux se trouvant à l’entresol, et d’habitation pour le reste.

Il est aussi à noter que, suivant l’article 8 du règlement de copropriété concernant l’usage des parties privatives (page 30 dudit règlement), les lots à usage d’habitation sont uniquement destinés à cet usage avec toutefois une exception, à savoir qu’il est toléré l’exercice d’une activité professionnelle au sein de ces lots à condition qu’elle ne nuise pas à la bonne tenue et à la tranquilité de l’immeuble, alors que, pour les locaux à usage commercial et professionnel du rez-de-chaussée et de l’entresol, il est stipulé la nature des commerces pouvant être exploités dans ces locaux, soit tous commerces non contraires aux bonnes mœurs ainsi qu’aux dispositions légales et réglementaires applicables dans la commune et ne nuisant ni à la solidité ni à la sécurité de l’immeuble, sans qu’il soit prévu, contrairement aux locaux destinés à l’habitation, une exception pour un usage autre que commercial et professionnel.

Dès lors, opérer un changement de destination d’une partie d’un des locaux du bâtiment A affecté à un usage commercial en passant dudit usage à un usage d’habitation, sachant que ce changement, nécessairement, ne sera pas sans incidence au regard de la destination mixte de l’immeuble stipulée dans le règlement de copropriété puisqu’il est question de modifier la destination d’une partie d’un local spécifiquement affecté à un usage commercial par la clause de destination de l’immeuble, ce qui signifie d’ailleurs in fine une clause de destination de l’immeuble qui ne pourrait être maintenue dans sa rédaction actuelle compte tenu de la modification de l’usage d’une part des locaux à destination commerciale, et sachant également qu’il n’est pas prévu d’exception à l’usage commercial et professionnel des locaux du rez-de-chaussée et de l’entresol à la différence des autres lots à usage d’habitation, implique indubitablement une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, quand bien même il n’est pas inscrit dans le règlement de copropriété une prohibition d’un telle modification de destination.

Partant, contrairement à ce que soutient la SCI 8 EMILE ZOLA, elle ne peut modifier la destination de deux des lots issus de la division de son lot n°14 sans passer par l’approbation de l’assemblée générale.

En conséquence, si la SCI 8 EMILE ZOLA peut effectuer sans autorisation de l’assemblée générale un acte de division de ses parties privatives, le vote par cette dernière de la modification des tantièmes et de l’état descriptif de division ainsi que de l’autorisation pour le changement de destination est nécessaire et la SCI 8 EMILE ZOLA ne peut valablement soutenir qu’elle peut en réalité mettre en œuvre son projet afférent à son lot n°14 sans passer par l’assemblée générale des copropriétaires.

En deuxième lieu, sur la division du lot n°14, si elle est en principe libre, l’article 24 du règlement de copropriété, qui mentionne que les copropriétaires disposent bien de ce droit de division de leurs lots, stipule également que « toute modification en pièces autonomes destinées à être louées ou occupées de façon distincte est strictement interdite, ainsi qu’il est dit ci-dessus au paragraphe 12 de l’article 8 », ledit paragraphe de cet article 8 prévoyant que « la modification des locaux privatifs en pièces autonomes destinées à être louées ou occupées par des personnes distinctes est strictement interdite ».

Il en résulte que, si les copropriétaires peuvent diviser leurs parties privatives comme ils le souhaitent sans approbation de l’assemblée générale, ceux-ci ne peuvent cependant user des lots issus de la division en en faisant des locaux autonomes aux fins de les louer ou de les faire occuper de manière distincte.

Partant, les dispositions précitées du règlement de copropriété n’interdisent en aucun cas de créer sans autorisation de l’assemblée générale par division de nouveaux lots à partir d’un seul, mais prohibent l’usage ci-dessus indiqué des lots nés de la division opérée.

Et, sur le sens donné par la SCI [Adresse 6] à l’interdiction édictée par le règlement de copropriété, à savoir qu’il est question d’après elle d’interdire aux copropriétaires de louer à plusieurs personnes à l’intérieur du même lot, il s’agit d’une déclinaison de l’interdiction prévue qui s’infère des dispositions susvisées et qui constitue la suite logique et cohérente de la prohibition imposée aux copropriétaires de faire des lots issus de la division de leurs parties privatives des locaux autonomes pour les louer ou les faire occuper de manière distincte. En effet, si les copropriétaires ne peuvent user des lots nés de la division qu’ils ont effectuée en en faisant des locaux autonomes aux fins de les louer ou les faire occuper de manière distincte, ils n’ont a fortiori pas la possibilité de créer au sein d’un même lot des parties autonomes pour les louer ou de les faire occuper de manière distincte.

En d’autres termes, il découle des dispositions précitées du règlement de copropriété cette interdiction pour les lots autonomes et, a fortiori, pour les parties autonomes au sein d’un même lot.

En l’occurrence, sur la division par la SCI 8 EMILE ZOLA de son lot n°14 en trois lots 43 à 45, le lot 43 demeurant à usage commercial et les lots 44 et 45 étant ceux destinés à changer d’affectation pour devenir à usage d’habitation avec ensuite annulation de ces lots 44 et 45 pour devenir les lots 46 et 47, il est constant, s’agissant du projet de la SCI 8 EMILE ZOLA, que le lot 43 reste loué en tant que local commercial et que le lot 44 devenant ensuite 46, correspondant au local du rez-de-chaussée accessible par la porte située dans la cour commune, voit sa destination modifiée dans le but de passer à un lot à usage d’habitation qui sera loué à ce titre de façon distincte par rapport au lot 43 local commercial.

En conséquence, si le maintien de la location commerciale pour le lot 43 issu de la division du lot 14 déjà un local commercial et donné à bail comme tel est tout à fait possible, ce qui n’est d’ailleurs absolument pas contesté par le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété n’est en revanche pas respecté par la SCI [Adresse 6] dès lors qu’elle va se servir du lot 44/46 né de la division qu’elle aura opérée en en faisant un local autonome pour le louer de manière distincte par rapport au lot 43. Cela est contraire à l’interdiction posée par le règlement de copropriété et explicitée ci-dessus.

Ainsi, en rejetant les résolutions n°18 à 21, le syndicat des copropriétaires s’est en réalité conformé au règlement de copropriété, étant précisé que la critique de la demanderesse dans ses dernières conclusions porte sur l’interprétation des dispositions précitées du règlement de copropriété et non sur leur existence même au sein dudit règlement.

En troisième lieu, sur le lot 45/47 qui naîtra de la division voulue par la SCI [Adresse 6] et qui est le second lot concerné par le changement de destination pour passer de l’affectation commerciale à celle d’habitation, il consiste en une pièce aveugle située à l’entresol au dessus du lot 44/46 (fait constant).

A propos de ce lot, dans le document en date du 14 janvier 2020 réalisé par la société ABATEC comprenant les modalités de calcul des tantièmes de copropriété et de charges des nouveaux lots, la proposition des modificatifs à l’état descriptif de division et le plan des nouveaux lots une fois la division réalisée, document communiqué aux copropriétaires avant l’assemblée générale à titre d’information sur le projet, il est indiqué que ledit lot correspond à un comble accessible depuis le lot 46 par une trappe. Et, dans le contenu de la résolution n°18 portant sur la division du lot 14 avec changement de destination de nouveaux lots, il est expressément inscrit que la SCI 8 EMILE ZOLA « souhaite diviser ce lot 14 en 3 nouveaux lots (43 à 45) dont 2 changeront de destination (lots 44 et 45) pour devenir des locaux d’habitation selon descriptif et plan établi par le cabinet ABATEC le 14 janvier 2020 et joint à la présente » et que « l’Assemblée Générale autorise donc le changement de destination de 2 des 3 nouveaux lots créés pour devenir des locaux d’habitation (lots 44 et 45) ».

Il en ressort que le syndicat des copropriétaires pouvait raisonnablement s’interroger sur l’usage qui serait réellement fait de ce lot par la SCI 8 EMILE ZOLA et notamment s’il allait être ou non utilisé pour une location distincte également, étant donné qu’il s’agit de créer spécifiquement ce troisième lot en plus des deux autres par la division du lot 14 et que le contenu de la résolution 18 mentionne que celui-ci et le lot 44/46 vont changer de destination pour devenir tous les deux des locaux d’habitation, avec la problématique de la contradiction avec l’interdiction stipulée dans le règlement de copropriété mise en exergue plus haut et les questionnements sur les conditions de cette location.

Il y a donc un manque de clarté sur l’usage voulu par la SCI 8 EMILE ZOLA de ce lot 45/47 auquel a fait face le syndicat des copropriétaires lors du vote des résolutions litigieuses, ce qui va dans le sens d’une absence d’abus de majorité lorsque ces résolutions ont été rejetées.

Il est à noter que ce qui est avancé par la SCI 8 EMILE ZOLA dans ses dernières conclusions concernant ce lot 47, à savoir que soit il serait vendu au nouveau propriétaire de la loge mitoyenne pour qu’il puisse, s’il le souhaite, agrandir son appartement, soit il pourrait constituer un accessoire à l’appartement lot 44/46, confirme ce manque de clarté sur le sort dudit lot dans le cadre du projet de la demanderesse.

En quatrième lieu, dans le document de la société ABATEC du 14 janvier 2020 communiqué aux copropriétaires à titre d’information sur le projet de la SCI [Adresse 6], il est mentionné que le lot 47 est accessible depuis le lot 46 par une trappe.

Par suite, au regard de ces informations transmises, les copropriétaires ne pouvaient que légitimement estimer que le projet allait impliquer la création d’une trappe pour passer d’un lot à l’autre (il est constant que cet accès n’existe pas) et donc de percer une ouverture dans le plancher de l’entresol, qui, suivant l’article du 4 règlement de copropriété (page 10 dudit règlement), est une partie commune, seul le revêtement recouvrant les sols et plafonds étant une partie privative.

En conséquence, il était légitime que les copropriétaires aient dès le stade du vote des résolutions litigieuses, ce même si elles ne portaient pas sur une autorisation pour des travaux de création de la trappe dès lors que ladite trappe était expressément mentionnée dans les éléments transmis aux copropriétaires pour les informer du projet envisagé, des informations sur ce que la réalisation de cette trappe allait impliquer pour la structure et la solidité de cette partie commune, le syndicat des copropriétaires n’étant pas professionnel de la construction de même que la SCI 8 EMILE ZOLA, qui ne peut donc prétendre savoir que cette ouverture dans le plancher n’aurait aucune conséquence.

De telles informations n’ont pas été transmises. Partant, le syndicat des copropriétaires pouvait valablement considérer qu’il n’était pas suffisamment informé sur ce point qui n’est pas secondaire.

Et la SCI 8 EMILE ZOLA ne peut a posteriori avancer qu’elle ne prévoit en réalité pas d’accès entre le local au rez-de-chaussée et celui à l’entresol et que la trappe n’est qu’une éventualité, ce dès lors qu’au vu des informations adressées aux copropriétaires relativement à son projet avant la tenue de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 et le vote des résolutions n°18 à 21, les copropriétaires ne pouvaient qu’estimer qu’il y allait avoir la création d’une trappe.

Ainsi, ce manque d’information sur un aspect qui n’est pas accessoire va à l’encontre de l’existence d’un abus de majorité lors du vote de rejet des résolutions n°18 à 21.

En cinquième lieu, sur la rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires invoquée en raison de l’existence de deux projets antérieurs à celui de la SCI 8 EMILE ZOLA validés par l’assemblée générale des copropriétaires qui présenteraient une réelle similitude avec celui de la demanderesse, ces deux projets antérieurs, autorisés effectivement par l’assemblée générale, ne peuvent être considérés comme similaires à celui de la SCI 8 EMILE ZOLA.

En effet, du côté de la SCI 8 EMILE ZOLA, il est question d’une division d’un des deux locaux du rez-de-chaussée spécifiquement affectés à une destination commerciale par la clause de destination de l’immeuble stipulée dans le règlement de copropriété en trois lots dont deux feront l’objet d’un changement de destination pour passer d’une affectation commerciale à une affectation d’habitation (lot 44/46 et 45/47), le troisième demeurant à usage commercial (lot 43), avec pour le lot 44/46 un usage de ce dernier consistant à en faire un local autonome pour le donner à bail de manière distincte par rapport au lot 43 restant loué en tant que local commercial, ce qui est contraire à l’interdiction posée par le règlement de copropriété mise en lumière plus haut.

Tandis que, concernant le premier projet antérieur, il ressort de l’acte authentique de vente du 19 novembre 2007, que les copropriétaires Monsieur [J] [L] et Madame [K] [M] épouse [L] ont obtenu l’autorisation de prélever sur les parties communes, par acquisition auprès du syndicat des copropriétaires, un local situé au 5ème étage désigné dans l’état descriptif de division modifié comme le lot n°41 et décrit comme un local à usage de dégagement, l’acte de vente indiquant que ces copropriétaires entendent créer par ce prélèvement sur les parties communes « un lot à usage d’habitation portant le numéro 41 ». Selon ce même acte, il a également été autorisé la modification de la destination des lots n°32 à 35 consistant en des greniers se trouvant au 5ème étage pour leur donner celle d’habitation.

Pour le second projet antérieur, suivant le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 février 2017, Monsieur [Z] a acheté le couloir commun des greniers au syndicat des copropriétaires, avec notamment attribution des tantièmes afférents et modification aux frais du premier de l’état descriptif de division du règlement de copropriété pour le changement de la destination du couloir, et a été autorisé à effectuer des modifications sur la toiture de l’immeuble dans les greniers à ses frais exclusifs.

Ainsi, ces deux projets antérieurs approuvés par l’assemblée générale ne sont pas similaires à celui de la SCI 8 EMILE ZOLA et cette dernière ne peut se prévaloir d’une quelconque rupture d’égalité de traitement.

En sixième lieu, il n’est pas contesté que la société 8 EMILE ZOLA a réalisé les travaux de changement de la porte située dans la cour commune prévue pour l’accès au lot 44/46, porte qui n’est pas, à la différence de ce que soutient le syndicat des copropriétaires, seulement une porte de service, secondaire, mais bien une des portes d’accès au lot 14 puisqu’il est stipulé dans le règlement de copropriété (page 14 dudit règlement) que ce lot est composé notamment d'« un atelier avec accès de la petite [Adresse 9] par 3 baies vitrées, de la cour commune [souligné par le tribunal] et du magasin », et les travaux de remplacement de la fenêtre.

Or, suivant l’article 8, paragraphe 4, du règlement de copropriété (page 31 dudit règlement), « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, volets, barres d’appui des fenêtres, même la peinture, et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiées, bien que constituant une « partie privative » […], sans l’autorisation de l’assemblée générale ».

La SCI [Adresse 6] a donc procédé à ces travaux de remplacement de la porte et de la fenêtre en violation du règlement de copropriété car elle les a faits sans avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale alors qu’elle était requise.

Il est également à signaler qu’il n’est pas contesté que ces travaux réalisés sans autorisation l’ont été avant la tenue de l’assemblée générale du 5 octobre 2020. La difficulté porte sur la période précise de réalisation des travaux. A cet égard, il y a lieu de retenir septembre 2020 puisque l’arrêté de non opposition de la mairie de [Localité 10] date du 1er septembre 2020, que, selon le constat d’huissier de justice du 3 septembre 2020, la déclaration préalable était affichée au [Adresse 1] à cette date du 3 septembre 2020, et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les travaux de changement de la porte et de la fenêtre auraient été effectués en mars 2020 comme il l’affirme.

Par conséquent, la SCI 8 EMILE ZOLA peut difficilement reprocher à l’assemblée générale d’avoir refusé les résolutions n°18 à 21 alors qu’elle-même, sans attendre le vote de ces résolutions nécessaires pour la poursuite de son projet et sans avoir obtenu ni même demandé l’autorisation pourtant requise de changer la porte et la fenêtre donnant sur la cour, a réalisé ces travaux.

En septième lieu, à propos du fait qu’il y aurait, grâce au projet de la demanderesse, un logement au sein de la copropriété qui serait accessible pour les personnes à mobilité réduite, il apparaît que tel n’est pas le cas puisqu’au vu de la photographie insérée par la SCI 8 EMILE ZOLA en page 12 de ses dernières conclusions, rien que l’entrée prévue pour le logement n’est pas accessible car il y a une marche juste avant celle-ci. La SCI 8 EMILE ZOLA ne peut donc soutenir que le logement qu’elle prévoit permettrait d’accueillir une personne à mobilité réduite.

En conséquence, compte tenu de ces différents développements, et sans qu’il soit besoin, au vu de ceux-ci, d’examiner plus avant les autres moyens des parties, en particulier ceux relatifs à l’utilisation par les copropriétaires de la cour commune en zone de stockage des vélos et poubelles et aux conséquences d’une location en tant que logement par la demanderesse du lot avec accès à celui-ci par la porte située dans la cour commune, il convient de considérer que l’abus de majorité n’est pas caractérisé et de rejeter les demandes de nullité des résolutions n°18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 formées par la SCI 8 EMILE ZOLA.

Sur les demandes d’autorisation des résolutions n°18 à 21 et de convocation sous astreinte d’une nouvelle assemblée générale pour approuver ces résolutions

Compte tenu du rejet de ses demandes de nullité des résolutions n°18 à 21, la SCI 8 EMILE ZOLA ne pourra qu’être déboutée de ses demandes d’autorisation et de convocation sous astreinte.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI 8 EMILE ZOLA

Etant donné que les demandes de nullité des résolutions n°18 à 21 et les demandes d’autorisation des résolutions n°18 à 21 et de convocation sous astreinte d’une nouvelle assemblée générale pour approuver ces résolutions formulées par la SCI 8 EMILE ZOLA n’ont pas été accueillies, ses demandes indemnitaires seront nécessairement rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Sur la demande de remise en état sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires demande la remise dans son état antérieur par la SCI 8 EMILE ZOLA du lot n°14 au regard des travaux qu’elle a effectués.

Le syndicat des copropriétaires indique que les travaux réalisés sont la mise en place de la cloison séparative dans le lot 14 et le changement de la porte et de la fenêtre.

Il est constant que ces travaux ont bien été effectués.

Le défendeur fait aussi état de travaux accomplis sur le plancher commun. Cependant, il ne rapporte pas la preuve de la réalisation de ces travaux alors que la demanderesse conteste y avoir procédé.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer une remise dans l’état antérieur pour le plancher commun.

Pour les autres travaux qui ont été effectivement réalisés, à propos de la porte et la fenêtre, il a été vu ci-dessus qu’elles ont été changées par la SCI [Adresse 6] sans l’autorisation de l’assemblée générale, bien que celle-ci soit nécessaire en application de l’article 8, paragraphe 4, du règlement de copropriété.

Ce seul constat est suffisant pour considérer fondée la demande de remise dans l’état antérieur s’agissant de la porte et de la fenêtre.

Au sujet de la cloison séparative, il est prévu à l’article 8, paragraphe 12, du règlement de copropriété (page 32 dudit règlement) que « chaque co-propriétaire pourra modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de son appartement, mais il devra en aviser le syndic préalablement, et ce, quelque soit la nature ou l’importance des travaux envisagés ».

Or, et même s’il était alors question d’une division en deux lots et pas trois, le syndic a été informé par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 décembre 2019 envoyé par la SCI 8 EMILE ZOLA de la création de cette cloison séparative, et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que cette information du syndic est postérieure à la réalisation des travaux.

Ainsi, la remise dans l’état antérieur pour la cloison séparative n’est pas justifiée. La SCI 8 EMILE ZOLA a modifié son lot selon son souhait comme elle en a le droit car il est sa propriété, et elle en a avisé au préalable le syndic.

Quant à l’objectif de la mise en place de cette cloison séparative, à savoir la location d’un lot à usage d’habitation, il est indifférent pour répondre à la question de la remise en état antérieur s’agissant de ladite cloison. En effet, la SCI 8 EMILE ZOLA a en soi le droit d’édifier cette cloison au sein du lot qui est sa propriété, peu important le but poursuivi. Et il lui appartiendra de déterminer ce qu’elle compte désormais en faire eu égard à ce qui a été décidé ci-dessus relativement à ses demandes.

En conséquence, au regard de ces développements, il convient de condamner la SCI [Adresse 6] à remettre dans son état antérieur le lot n°14 s’agissant de la porte et de la fenêtre, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement puis, passé ce délai, sous astreinte de 80 euros par jour de retard pendant une durée de douze mois.

Sur la demande indemnitaire

Le préjudice dont se prévaut le syndicat des copropriétaires n’est pas suffisamment démontré, étant souligné que les attestations communiquées, émanant de copropriétaires de l’immeuble, ne peuvent être considérées comme ayant une force probante suffisante.

La demande indemnitaire du défendeur sera partant rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI [Adresse 6] sera condamnée aux dépens.

La SCI [Adresse 6], tenue des dépens, sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code énonce :

« Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

En l’espèce, d’une part, seul le syndicat des copropriétaires demande à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée et il le demande dans l’hypothèse où il serait condamné au paiement de sommes à la SCI [Adresse 6], ce qui n’est pas le cas et ce qui implique donc que cette demande du défendeur devient sans objet.

D’autre part, rien dans les éléments du dossier ne justifie d’écarter d’office l’exécution provisoire de droit.

Dès lors, il sera simplement rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI 8 EMILE ZOLA de ses demandes de nullité des résolutions n°18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 ;

DEBOUTE la SCI 8 EMILE ZOLA de ses demandes d’autorisation des résolutions n°18 à 21 et de convocation sous astreinte d’une nouvelle assemblée générale pour approuver ces résolutions ;

DEBOUTE la SCI 8 EMILE ZOLA de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCI 8 EMILE ZOLA à remettre dans son état antérieur le lot n°14 s’agissant de la porte et de la fenêtre, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement puis, passé ce délai, sous astreinte de 80 euros par jour de retard pendant une durée de douze mois ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CHOMETTE, de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI 8 EMILE [Adresse 11] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CHOMETTE, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT