TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/04775 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WYS4

Jugement du 22 mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL BIGEARD – BARJON – 1211

la SELARL BOST-AVRIL – 33

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 22 mai 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 février 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. FARO

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Etienne AVRIL de la SELARL BOST-AVRIL, avocats au barreau de LYON, et Maître Sébastien CAVALLO de la SELARL THEMA, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [X] [T] épouse [C]

née le 05 juin 1987 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christian BIGEARD de la SELARL BIGEARD – BARJON, avocats au barreau de LYON

Monsieur [Y] [T]

né le 29 mai 1985 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christian BIGEARD de la SELARL BIGEARD – BARJON, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 1996, l’indivision [D] a donné à bail à la SARL MERCATO, exploitant sous l’enseigne MISTIGRIFF, un local commercial au sein d’un immeuble sis [Adresse 2]) pour une durée de 9 années à compter du 1er février 1996 jusqu’au 31 janvier 2005.

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2005, l’indivision [D] et la SARL MERCATO ont conclu un nouveau bail commercial portant sur le même local pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2005 jusqu’au 31 janvier 2014.

Ce bail a été renouvelé par avenant en date du 4 mars 2015 passé entre Madame [N] [J] et la SARL FARO, venue aux droits de la SARL MERCATO, pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2014 jusqu’au 31 janvier 2023.

Madame [J] est décédée au cours de l’année 2016 et a laissé pour héritiers Madame [X] [T] épouse [C] et Monsieur [Y] [T].

Lors de cette même année, la SARL FARO a souhaité procéder à des travaux de rénovation de son local et a fait réaliser, préalablement à ces travaux, un repérage d’amiante et un diagnostic de plomb par la société CALADE ENVIRONNEMENT.

Cette société a rendu son rapport le 4 octobre 2016 et a conclu à la présence d’amiante au sein de la réserve située à l’étage du local commercial.

A la suite de recommandations de la DIRECCTE, la société FARO a diligenté, fin 2017, une mesure de l’empoussièrement en fibres d’amiante et, en 2018 et 2019, des diagnostics complémentaires relativement à l’amiante.

Par courriel du 3 octobre 2019, la société FARO a transmis à la Régie SAINT-LOUIS, mandataire des bailleurs, la facture de la société PLANETE ENVIRONNEMENT relative aux travaux de désamiantage que cette dernière a effectués.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 février 2022, la SARL FARO, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les consorts [T] de régler la somme de 71 924 euros HT, soit 86 308,80 euros TTC, au titre des sommes qu’elle a engagées pour désamianter le local commercial.

Par actes d’huissier de justice en date des 11 et 13 mai 2022, la SARL FARO a assigné les consorts [T] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

condamner solidairement les consorts [T] à payer à la société FARO la somme de 71 924 euros HT, soit 86 308,80 euros TTC, au titre des études et travaux de désamiantage, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 17 février 2022 ; condamner solidairement les consorts [T] à payer à la société FARO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2022, les consorts [T] ont délivré à la SARL FARO un congé avec offre de renouvellement du bail commercial.

Par actes de commissaire de justice en date des 9 et 11 août 2022, la SARL FARO a signifié son consentement à l’offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er février 2023, mais a mentionné son refus de la modification du prix du loyer à hauteur de 130 000 euros par an.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2024, la SARL FARO demande au tribunal de :

à titre principal, condamner solidairement les consorts [T] à payer à la société FARO la somme de 71 924 euros HT, soit 86 308,80 euros TTC, au titre des études et travaux de désamiantage, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 17 février 2022 ; à titre subsidiaire, condamner solidairement les consorts [T] à payer à la société FARO la somme de 43 338,36 euros TTC au titre de leur engagement de paiement du mois de juillet 2019 et correspondant à la facture de la société PLANETE ENVIRONNEMENT ; en tout état de cause : débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions ; condamner solidairement les consorts [T] à payer à la société FARO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, les consorts [T] demandent au tribunal de :

débouter la société FARO de l’ensemble de ses demandes ; juger la demande reconventionnelle des consorts [T] recevable et bien fondée ; condamner la société FARO à remettre en état les locaux du bailleur et notamment à procéder aux travaux de désamiantage ; condamner la société FARO au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société FARO aux dépens.

Par ordonnance du 17 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 20 février 2025. Elle a été mise en délibéré 22 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la société FARO

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est soumis, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance, c’est-à-dire délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, obligation qui lui incombe tout au long de l’exécution du contrat. Il s’agit d’une obligation de résultat.

En l’espèce, les consorts [T] soutiennent que la société FARO a effectué des travaux d’aménagements du local commercial dès son arrivée en 1995 et que c’est elle qui, dans le cadre de ces travaux, a mis en œuvre des matériaux contenant de l’amiante. Ils soulignent que le rapport de repérage d’amiante de la société CALADE ENVIRONNEMENT du 4 octobre 2016 produit par la demanderesse établit que celle-ci exploite le local depuis 1995 et que la réserve où l’amiante a été repérée a fait l’objet de travaux par la locataire, travaux qu’elle a ensuite poursuivis avec l’installation d’une cloison, d’une porte et le bouchage d’une fenêtre. Les défendeurs ajoutent qu’un diagnostic a déjà été réalisé en 2010 et qu’il a été conclu dans le rapport du 1er mars 2010 à la présence d’amiante dans les planchers et dalles de sol de la réserve.

Cependant, il ne ressort nullement du rapport du 4 octobre 2016 que des travaux ont été effectués antérieurement dans la réserve, et il n’est communiqué par les consorts [T] aucun élément probant démontrant qu’à son entrée dans les lieux le 1er février 1996 (et non en 1995 car le bail commercial a été signé le 1er février 1996 avec prise d’effet à cette date) et depuis celle-ci jusqu’aux travaux de rénovation actuels, la société FARO a effectué des travaux d’aménagement quel qu’ils soient, en particulier dans la réserve où la présence d’amiante a été constatée.

Dès lors, il n’est pas établi que la société FARO a procédé à de quelconques travaux d’aménagements à compter du début de l’exploitation du local le 1er février 1996 jusqu’aux travaux de rénovation actuels et qu’elle a, par ces travaux, installé elle-même l’amiante au sein du local commercial.

Il en résulte qu’il ne peut être retenu que la SARL FARO est à l’origine de la présence d’amiante au sein de la réserve située au 1er étage du local commercial, et qu’il convient de considérer qu’elle s’y trouvait déjà au moment où la preneuse a commencé son exploitation du local commercial sans que cet amiante soit alors détecté.

C’est en 2010 que l’amiante dans cette réserve a été découverte pour la première fois lorsqu’un diagnostic a été réalisé. Il a été constaté la présence d’amiante dans les planchers et dalles de sol de la réserve.

Il n’y a pas eu de désamiantage à la suite de ce diagnostic car, dans le rapport de 2010, il a été recommandé, au vu du bon état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante, de procéder à des contrôles périodiques de l’état de conservation afin de vérifier s’ils se dégradent.

Lors du repérage de 2016, cette présence dans la réserve a été à nouveau relevée, le rapport du 4 octobre 2016 apportant des précisions sur la localisation de l’amiante, à savoir qu’il mentionne qu’il est contenu dans les dalles de sol rouge, dans la colle noire et dans la sous-couche.

Pour la réalisation des travaux d’aménagement du local commercial incluant la réserve (le fait que ces travaux comprennent la réserve est constant), il y a donc nécessité de procéder à un désamiantage dans la réserve du 1er étage.

Et il n’est pas contesté que les travaux d’aménagements du local sont des travaux dont la société FARO a besoin pour l’exercice de son activité. Il est d’ailleurs cohérent que ces travaux soient un besoin pour la société FARO dès lors qu’elle est entrée dans les lieux le 1er février 1996 et qu’il a été estimé ci-dessus qu’il n’y a pas eu de travaux d’aménagements jusqu’à ceux dont il est question dans le cadre de la présente affaire, en d’autres termes dès lors que le local commercial n’a pas fait l’objet de travaux depuis le début de son exploitation il y a plus de 20 ans.

Dans ces conditions, le désamiantage est nécessaire pour que la société FARO puisse ensuite user du local commercial conformément à sa destination contractuelle.

Ce désamiantage relève donc de la mise en œuvre de l’obligation de délivrance incombant aux consorts [T] en tant que bailleurs tout au long de l’exécution du bail.

Il est à indiquer que les consorts [T] ne peuvent se retrancher ni derrière la clause suivant laquelle le locataire est autorisé à effectuer, à ses frais, risques et périls, les travaux d’aménagements nécessaires à son activité sous réserve que les mises aux normes de sécurité soient respectées (premier paragraphe de la « CLAUSE TRAVAUX » en page 3 du bail), ni derrière celle portant sur la prise des locaux en l’état (paragraphe 1° des « CONDITIONS GENERALES » en page 5 du bail), ni derrière celles relatives à l’entretien des locaux et de leurs sols en bon état (paragraphes 3° et 4° des « CONDITIONS GENERALES » en pages 5 et 6 du bail), et ni derrière celle selon laquelle le preneur doit « se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police la sécurité, l’Inspection du Travail, de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet » (paragraphe 16° des « CONDITIONS GENERALES » en page 7 du bail), ce car l’obligation de délivrance constitue l’obligation essentielle du bailleur s’imposant à lui tout au long de l’exécution du contrat et dont de telles clauses ne peuvent donc le décharger.

En conséquence, les consorts [T] doivent assumer le coût des travaux de désamiantage de la société PLANETE ENVIRONNEMENT d’un montant de 36 115,30 euros HT, soit 43 338,36 euros TTC.

S’agissant des travaux de la société GUELPA dont la société FARO réclame le paiement, les prestations relatives spécifiquement à l’amiante s’élèvent à la somme de 21 457 euros HT, soit 25 748,40 euros TTC (au sein de la pièce 17 de la demanderesse, la pièce jointe 8 consistant en la facture de la situation n°7 établie par la société GUELPA en date du 9 octobre 2020).

Les consorts [T] assumeront ce montant.

Les bailleurs supporteront également les honoraires du BET SF FOURNIER d’un montant de 6600 euros HT, soit 7920 euros TTC, puisque ces honoraires sont le prix des prestations intellectuelles liées à l’amiante fournies par ce BET (pièce 16 demanderesse).

A propos du coût des diagnostics d’amiante et de la mesure de l’empoussièrement en fibre d’amiante auxquels la société FARO a procédé, il est à la charge des bailleurs, à qui il revient d’assumer aussi ces frais, ce en exécution de leur obligation de délivrance et la combinaison des articles R.1334-14, R.1334-18 et R.1334-27 du code de la santé publique imposant aux propriétaires d’immeubles bâtis qui ne sont pas à usage d’habitation et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (ce qui est le cas ici, il s’agit d’un fait constant) de rechercher la présence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante et de mesurer l’empoussièrement en fibres d’amiante.

Les consorts [T] devront partant supporter le coût du diagnostic d’amiante réalisé par la société CALADE ENVIRONNEMENT (pièce 4 demanderesse) ainsi que ceux complémentaires effectués par la société BUREAU VERITAS (pièces 10, 11 et 12 demanderesse) et la mesure de l’empoussièrement également faite par cette dernière société (pièce 5 demanderesse).

Toutefois, au sujet de la mission de repérage à laquelle a procédé la société CALADE ENVIRONNEMENT, elle inclut, outre la recherche d’amiante, celle de plomb. Il convient donc d’exclure des frais de diagnostic dus par les bailleurs ceux relatifs au plomb d’un montant de 200 euros HT, soit 240 euros TTC.

Il est en revanche à souligner que la prestation d’analyse en laboratoire concerne uniquement l’amiante, et doit dès lors être prise en charge en totalité par les bailleurs, ce étant donné qu’il est mentionné dans le rapport qu’il a été recouru à un laboratoire d’analyse pour l’amiante mais pas pour le plomb (page 3/40 de la partie du rapport portant sur l’amiante et page 2/11 de la partie du rapport relatif au plomb).

Par suite, au titre du coût des diagnostics et de la mesure de l’empoussièrement, les bailleurs devront assumer la somme de 7552 euros HT, soit 9062,40 euros TTC.

Par conséquent, les consorts [T] devront supporter, au titre du coût de l’ensemble des études et travaux afférents à l’amiante, la somme totale de 71 724,30 euros HT, soit 86 069,16 euros TTC.

Les consorts [T] seront condamnés in solidum à verser cette somme à la société FARO.

Elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2022, date de la mise en demeure.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [T]

Compte tenu des développements précédents, les consorts [T] ne sauraient réclamer de la société FARO qu’elle procède aux travaux de désamiantage.

De surcroît, la société FARO produit le rapport de fin de travaux de désamiantage en date du 12 septembre 2019 qui montre que ces travaux ont bien été exécutés avec une fin de travaux le 19 août 2019.

Sur la remise des lieux en leur état d’origine, comme déjà dit, les consorts [T] ne peuvent rien faire peser sur la preneuse concernant l’amiante et ils sollicitent cette remise en état en se fondant uniquement sur la présence de cet amiante.

Au surplus, il est à indiquer que les consorts [T] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire la Régie SAINT-LOUIS par courrier du 8 février 2018, accepté les travaux d’aménagement de la société FARO avec pour seule exception la climatisation, pour lequel ils ont demandé son remplacement par un matériel efficace et silencieux (pièce 25 demanderesse).

En conséquence, les consorts [T] seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [T] seront condamnés in solidum aux dépens.

Les consorts [T], tenus in solidum des dépens, seront également condamnés in solidum à verser à la société FARO la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [T] seront déboutés de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [T] épouse [C] et Monsieur [Y] [T] à payer à la SAS FARO la somme de 86 069,16 euros TTC au titre du coût de l’ensemble des études et travaux afférents à l’amiante, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2022 ;

DEBOUTE Madame [X] [T] épouse [C] et Monsieur [Y] [T] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [T] épouse [C] et Monsieur [Y] [T] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [T] épouse [C] et Monsieur [Y] [T] à payer à la SAS FARO la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [X] [T] épouse [C] et Monsieur [Y] [T] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT