N° RG 25/06157 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWTQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/06157 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWTQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Grégoire FAURE

Le

Le Greffier

M^e Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES CLARISSES

situé [Adresse 3]

agissant par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER exploitant à l’enseigne CG IMMOBILIER, ayant son siège [Adresse 4] à [Localité 3]

représentée par M^e Tristan PFEIFFER, substituant M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [Z]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Rendue par défaut en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06157 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWTQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [Z] est propriétaire d’un appartement et d’une cave, constituant les lots n°22 et 91 de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 7] à 67200 Strasbourg (le Syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [U] [Z] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2.630,54 € augmentée d’un intérêt au taux légal à compter du 18 juin 2025, date de la signification du commandement de payer ;

— la condamnation de Monsieur [U] [Z] à lui verser la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par sa carence au paiement des charges courantes ;

— la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où tout ou partie des frais de poursuite imputés au compte de Monsieur [U] [Z] devaient être expurgés des sommes réclamées, la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1.507,04 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Monsieur [U] [Z] aux dépens.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il précise également, pour appuyer sa demande de dommages et intérêts, qu’il est privé, de par la carence de Monsieur [U] [Z] dans le règlement de ses charges, d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, que cette carence lui cause des difficultés de trésorerie puisqu’il doit faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission ainsi que des désagréments d’ordre administratif et judiciaire.

Il indique avoir saisi préalablement à la présente instance un conciliateur de justice, lequel a dressé un constat de carence le 25 juin 2025.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires régulièrement représenté par son avocat, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude de Me [B] [F], Commissaire de Justice à [Localité 4] le 4 juillet 2025, Monsieur [U] [Z] ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent rendu par défaut conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le Syndicat des copropriétaires produit un constat de carence établi le 25 juin 2025 par un conciliateur de justice ; il justifie ainsi avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Ses demandes sont par conséquent recevables.

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires est suffisamment justifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier démontrant que Monsieur [U] [Z] est propriétaire d’un appartement et d’une cave, constituant les lots n°22 et 91 de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 3] ;

— le contrat de syndic n° 0643 approuvés par assemblée générale du 15 janvier 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2023 adoptant la constitution d’un budget complémentaire pour le traitement des logements infestés par les punaises de lit ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 14 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice en cours du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice prévisionnel du prochain exercice du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 janvier 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, approuvant les modalités de travaux, de financement et d’honoraires du syndic concernant le traitement des logements infestés par les punaises de lit (question n°12) et approuvant le raccordement de la copropriété au chauffage urbain ainsi que les honoraires et financement des travaux (question 13) ;

— les appels de fond pour les périodes suivantes : du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 ;

— l’appel de fonds relatif au traitement des logements infestés par les punaises de lit pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 ;

— l’appel de fonds relatif au réseau de chaleur pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 ;

— un décompte de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et un état des dépenses portant sur cette même période ;

— un relevé de compte en date du 15 mai 2025 portant sur la période du 18 avril 2024 au 15 mai 2025 ;

— une mise en demeure en date du 4 septembre 2024, une mise en demeure en date du 2 décembre 2024 et une mise en demeure du 18 décembre 2024 ;

— une mise en demeure signifiée par voie de commissaire de justice en date du 18 juin 2025 et portant sur la somme de 2.599,59 € ainsi que la facture du commissaire de justice ayant procédé à cette sommation de payer en date du 18 juin 2025 ;

— une facture concernant les honoraires du syndic suite à la remise du dossier à l’avocat du 15 mai 2025 et portant sur la somme de 300 €.

— une copie du règlement de copropriété en date du 7 novembre 1974 , ainsi que l’acte modificatif du 24 décembre 1974 et de l’acte modificatif du 21 août 1979, duquel il résulte section X 6° (page 91) intitulée « aggravation des dépenses » que « les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales ou spéciales auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnées ».

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [U] [Z] d’un montant de 2.123,50 €, au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera précisé qu’ont été retirées du montant des charges dues au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 tous les frais de recouvrement tels que listés supra et a été pris en compte le solde de 8,22 € en faveur de Monsieur [U] [Z] au 18 avril 2024 suite à un versement de 4.900 € du même jour.

Monsieur [U] [Z], non comparant, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire complémentaire à celui dejà pris en compte.

Il sera ainsi tenu de régler la somme de 2.123,50 € au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (sommes versées par cette dernière déduites).

Il sera condamné au versement de cette somme, laquelle produira intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à compter du 18 juin 2025, date de la sommation de payer.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 507,04 € au titre de l’article 10-1 de la loi précitée, laquelle se décompose de la manière suivante :

—  35 € au titre de la mise en demeure du 4 septembre 2024 ;

—  35 € au titre de la mise en demeure du 2 décembre 2024 ;

—  35 € au titre de la mise en demeure du 18 décembre 2024 ;

—  300 € au titre des frais de transmission à l’avocat ;

—  102,04 € au titre de la signification de la mise en demeure par voie de commissaire de justice en date du 18 juin 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputables au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de mise en demeure du 4 septembre 2024, du 2 décembre 2024 et du 18 décembre 2024 pour un montant de 35 € chacune correspondent au coût prévu par le contrat de syndic produit aux débats et constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant.

Il en va de même pour la mise en demeure signifiée par voie de commissaire de justice du 18 juin 2025 d’un montant de 102,04 €.

Cependant, la constitution de dossier pour l’avocat ne se justifie qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles.

Le Syndicat des copropriétaires se prévaut également de la clause d’aggravation des charges prévue dans le règlement de copropriété selon laquelle « les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales ou spéciales auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnées » pour que le coût de la constitution du dossier transmis à l’avocat soit pris en charge par Monsieur [U] [Z].

Néanmoins, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public selon l’article 43 de la même loi et la clause d’aggravation des charges résultant du règlement de copropriété ne saurait exonérer le Syndicat des copropriétaires de justifier du caractère nécessaire des frais exposés mis à la charge de Monsieur [U] [Z] ni faire obstacle au pouvoir de contrôle du caractère nécessaire des frais que le juge tient de l’article précité.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 300 € sur ces fondements et Monsieur [U] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 207,04 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

Le relevé de compte du copropriétaire défendereur démontre que celui-ci ne s’acquitte pas régulièrement du paiement de ses charges.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [U] [Z] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [U] [Z], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions légales et réglementaires en ce qui concerne la prise en charge du coût des voies d’exécution de la décision.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [U] [Z] soit condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 3] :

* la somme de 2.123,50 € au titre des charges de copropriété dues au 15 mai 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 ;

* la somme de 207,04 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 350 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Fanny JEZEK Véronique BASTOS