TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 25/02077 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2QQK

Jugement du 22 Mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Nawel FERHAT de la SELARL KAÉNA AVOCATS – 1559

Maître [K] [D] de la SARL SELARL LYRIS – 239

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 22 Mai 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Avril 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. CERVA,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Nawel FERHAT de la SELARL KAÉNA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE DE L’OPERA – ORALIA, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représenté par Maître Jean-christophe GIRAUD de la SARL SELARL LYRIS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La société CERVA a acquis un appartement au sein de l’immeuble situé au [Adresse 6]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier sus-désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte notarié publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] 3 le 12 septembre 1985.

Il comprend un bâtiment à usage principal d’habitation élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de six étages, un bâtiment de huit garages privatifs individuels, un groupe de neuf parkings, terrain, cour et voies de circulation.

L’appartement acquis était désigné comme étant les lots de copropriété suivants :

Lot numéro douze (12)

Une cave située au sous-sol portant le numéro 12 au plan des caves.

Et les un millième (1/1000ème) des parties communes générales.

Et les un millième (1/1000ème) des parties communes spéciales au bâtiment d’habitation.

Lot numéro vingt-sept (27)

Un appartement de type F3 situé au 5ème étage côté Ouest, comprenant hall d’entrée, cuisine et séjour ouvrant sur une loggia, deux chambres, salle de bains, WC, dégagement et rangement.

Et les soixante-trois millièmes (63 /1000 èmes) des parties communes générales.

Et les soixante-douze millièmes (72 /1000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment d’habitation.

Et les cent onze millièmes (11/1000èmes} des charges d’ascenseur.

Et les soixante-treize (73/1000èmes) des charges de chauffage.

Souhaitant diviser ledit appartement en trois lots, à savoir : un sas desservant les deux appartements, la société CERVA a supprimé le lot 27, puis créé les lots n°48, 49 et 50 (découpage de l’appartement).

En 2024, la société CERVA s’est donc adressée au syndic de la copropriété, pour mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale deux résolutions, l’une tendant à l’approbation de la nouvelle répartition des charges entre les lots créés, la seconde tendant à être autorisée à effectuer différents travaux portant sur les parties communes.

Lors de l’assemblée générale du 10 juin 2024, les copropriétaires ont voté contre les résolutions n°5 et 6 portant sur les deux points précités.

Telles sont les circonstances dans lesquelles par requête en date du 15 juillet 2024, la société CERVA a saisi le Président du tribunal judiciaire de LYON aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à VILLEURBANNE (69100) représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA).

Par ordonnance du 19 juillet 2024, autorisation lui a été donnée de délivrer assignation avant le 30 juillet 2024 pour l’audience du 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024 la société CERVA a fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de LYON le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à VILLEURBANNE (69100) représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA) aux fins qu’il plaise :

Vu les articles 8, 9, 11, 25 b), 30 de la loi de 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les moyens qui précédent et les pièces versées aux débats,

JUGER licite et régulière la suppression du lot 27, puis la création des lots n°48, 49 et 50 consécutifs à la division du lot 27 selon le projet communiqué en annexe à la demande de présentation des résolutions à l’assemblée générale des copropriétaires,

ANNULER la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 1]) adoptée le 10 juin 2024,

DIRE que le nouvel état descriptif de division sera dressé pour intégrer la division opérée par la société CERVA, puis publiée conformément à la loi et au règlement, le tout aux frais et diligences de la société CERVA,

JUGER que la nouvelle répartition des charges de copropriété s’opérera selon la dernière grille publiée au fichier immobilier, sinon pour les millièmes de charges générales et spéciales pesant sur le lot 27, qui seront remplacés par les millièmes attribués aux lots 48 à 50, tels que mentionnés dans le modificatif de l’état descriptif de division adressé au syndicat des copropriétaires établi par Maître [S],

DIRE que le règlement de copropriété sera modifié pour intégrer la nouvelle grille de répartition découlant de la décision qui précède, puis publié conformément à la loi et aux règlements, le tout aux frais et diligences de la société CERVA,

AUTORISER la société CERVA ou tout autre copropriétaire, à ses frais, à faire intervenir la société ENEDIS et assurée pour le raccordement des compteurs électriques suivant la proposition d’ENEDlS,

AUTORISER la société CERVA ou tout autre copropriétaire, à ses frais, à faire intervenir une entreprise notoirement connue et assurée pour procéder aux travaux de raccordement de la fibre,

AUTORISER la société CERVA ou tout autre copropriétaire, à ses frais, à faire intervenir une entreprise notoirement connue et assurée pour ajouter une boite aux lettres et un bouton d’interphone dans les parties communes, identiques à l’existant, selon une configuration harmonieuse qui devra être arrêtée en amont des travaux avec le syndic de l’immeuble ou l’architecte de l’immeuble ;

ORDONNER que les travaux doivent :

— se conformer à la réglementation en vigueur en obtenant notamment toutes les autorisations administratives et règlementaires nécessaires,

— être exécutés par une entreprise notoirement connue, habilitée et assurée,

En tout état de cause :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]

[Localité 13] représenté par son syndic à payer à la société CERVA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement définitif du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de céans, statuant à jour fixe, a rejeté l’ensemble des demandes formées par la société CERVA.

La société CERVA a alors soumis de nouveau au vote de l’assemblée générale, des résolutions tendant à entendre ratifier la modification des tantièmes de charges de copropriété, ainsi qu’à être autorisée à réaliser, ou à voir ratifiés, divers travaux portant sur les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue, le 29 janvier 2025, l’intégralité des résolutions soumises par la société CERVA ont été rejetées.

Telles sont les circonstances dans lesquelles par requête en date du 10 mars 2025, la société CERVA a saisi le Président du tribunal judiciaire de LYON aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Adresse 14] ([Adresse 11]) représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA).

Par ordonnance du même jour, autorisation lui a été donnée de délivrer assignation pour l’audience du 10 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025 la société CERVA a fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de LYON le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA) aux fins qu’il plaise :

Vu les articles 8, 9, 11, 25b), 30 de la loi de 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

JUGER licite et régulière la suppression du lot 27, puis la création des lots n°48, 49 et 50 consécutifs à la division du lot 27 selon le projet communiqué en annexe à la demande de présentation des résolutions à l’assemblée générale des copropriétaires

ANNULER les résolutions n°33 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] adoptée le 29 janvier 2025

DIRE que le nouvel état descriptif de division sera dressé pour intégrer la division opérée par la société CERVA, puis publiée conformément à la loi et au règlement, le tout aux frais et diligences de la société CERVA,

JUGER que la nouvelle répartition des charges de copropriété s’opérera selon la dernière grille publiée au fichier immobilier, sinon pour les millièmes de charges générales et spéciales pesant sur le lot 27, qui seront remplacés par les millièmes attribués aux lots 48 à 50, tels que mentionnés dans le modificatif de l’état descriptif de division adressé au syndicat des copropriétaires

DIRE que le règlement de copropriété sera modifié pour intégrer la nouvelle grille de répartition découlant de la décision qui précède, puis publié conformément à la loi et au règlement, le tout au frais et diligence de la société CERVA

AUTORISER la société CERVA ou tout autre copropriétaire, à ses frais, à faire intervenir une entreprise notoirement connue et assurée pour procéder aux travaux de raccordement de la fibre

AUTORISER la société CERVA ou tout autre copropriétaire, à ses frais, à faire intervenir une entreprise notoirement connue et assurée pour ajouter une boîte aux lettres dans les parties communes, identique à l’existant, selon une configuration harmonieuse qui devra être arrêtée en amont des travaux avec le syndic de l’immeuble ou l’architecte de l’immeuble

ORDONNER que ces travaux doivent :

— se conformer à la règlementation en vigueur en obtenant notamment toutes autorisations administratives et règlementaires nécessaires

— être exécutés par une entreprise notoirement connue, habilitée et assurée

En tout état de cause :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic à payer à la société CERVA la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience et oralement, son conseil a maintenu ses demandes telles que consignées dans son exploit introductif d’instance.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 07 avril 2025 et soutenues oralement à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Adresse 14] ([Adresse 11]) représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA) demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9, 11, 25 b, 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

DEBOUTER la société CERVA de l’intégralité de ses demandes ;

DONNER injonction à la société CERVA de ne pas vendre la fraction du lot n°27 aux consorts [V] ou à toute autre personne, sous astreinte de 15 000€ ;

DONNER injonction à la société CERVA de ne pas donner à bail une fraction de son lot n°27 à quiconque sous astreinte de 15 000€ ;

CONDAMNER la société CERVA à faire dresser à ses frais un état descriptif de division rétablissant l’existence du lot n°27, avec les quotes-parts de charges originelles (quote-part générale 63/1000 quote-part particulière bâtiment 72/1000, quote-part ascenseur 111/1000) dans le délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir ; assortir la condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard ;

CONDAMNER la société CERVA à faire publier à ses frais au service de la publicité foncière l’état descriptif de division ainsi modifié, dans le délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir ; assortir la condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard ;

CONDAMNER la société CERVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]) la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n°33 et 34 de l’assemblée générale du 29 janvier 2025

La société CERVA soutient que dans la mesure où la division des lots est parfaitement autorisée par le règlement de copropriété et où les nouvelles résolutions soumises au vote de l’assemblée générale sont conformes aux conditions posées par le jugement du 17 octobre 2024, le refus que lui a été à nouveau opposé par l’assemblée générale d’approuver la nouvelle répartition des tantièmes procède d’un abus de majorité.

L’abus de majorité suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l’intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué.

Est abusive la décision, qui bien qu’intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun de la copropriété.

C’est à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en a abusé d’en faire la preuve.

Vu les articles 8 et 32 du règlement de copropriété ;

Il est établi et non contesté que règlement de copropriété autorise la division des lots privatifs sous certaines conditions.

Aux termes du jugement du 17 octobre 2024, désormais définitif, il a déjà été statué sur la question de savoir si la division litigieuse portait atteinte à la destination de l’immeuble. Les moyens présentés par le syndicat des copropriétaires destinés à démontrer que ladite division porte atteinte à la destination de l’immeuble ne seront donc pas examinés.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’assemblée générale était en droit de s’opposer au principe même de la division dès lors que « le projet a pour effet de créer deux lots d’habitation sans accès direct aux parties communes, par l’intermédiaire d’un sas indivis, source de difficulté pour le syndicat, tant en ce qui concerne l’appel des charges de copropriété que le recouvrement, puisqu’il devient de fait impossible de faire vendre de manière forcée l’un quelconque des lots crées ».

Or, dès lors que le modificatif de l’état descriptif de division a prévu que le sas privatif (lot 48) desservant les lots 49 et 50 appartient à concurrence de moitié indivis à chacun de ces 2 lots, et leur est indissociable et qu’il précise les millièmes de la quote-part de charges de la masse générale du sol, des charges spéciales de l’immeuble, des charges d’ascenseur et de chauffage de ce lot, les difficultés d’appel et de recouvrement des charges et l’impossibilité de vente forcée, le cas échéant, ne sont donc pas avérées.

Le syndicat fait encore grief à la société CERVA d’avoir présenté de façon trompeuse à l’assemblée générale les documents modificatifs de l’état descriptif de division établis par Maître [S], notaire, le 28 juin 2024, comme étant des projets, alors qu’il s’agissait d’actes définitifs pour avoir été publiés au service de la publicité foncière, étant précisé qu’elle a présenté les deux documents, le modificatif et le rectificatif, comme étant datés du 28 juin 2024, alors qu’ils sont en réalité des 17 octobre 2023 et 28 juin 2024. De fait, il reproche à la société CERVA le fait de l’avoir mis devant le fait accompli en procédant à des travaux irréguliers et d’avoir publié les modificatifs en découlant

Il apparaît cependant que la société CERVA a joint à sa demande d’inscription de résolutions le modificatif de l’état descriptif de division du 17 octobre 2023 et son rectificatif du 28 juin 2024. Le grief tenant à une fausse présentation des documents est donc sans emport puisque ces documents datés étaient consultables avant le vote. Le fait qu’il se soit agit d’actes définitifs et non de projets est effectivement acquis et dénote, à tout le moins, un modus operandi de la société CERVA dont la conséquence est de devoir faire face à deux procédures judiciaires.

Pour autant, l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires peut disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par ladite assemblée générale. La ratification des actes modificatifs établis en conséquence de ces travaux, fussent-ils définitifs, peut également se concevoir dès lors que les travaux sont régularisés.

Le syndicat reproche à la société CERVA de lui avoir soumis un projet incomplet en ce qui concerne les frais d’eau chaude et de chauffage, la notice descriptive des travaux litigieux ne mentionnant pas les dispositifs mis en œuvre pour la comptabilisation des ouvrages avec les relevés et/ou répartiteurs et de ne pas avoir sollicité la modification des contrats communs souscrits par la copropriété. Il apparaît toutefois, à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 31 janvier 2024, que le projet d’individualisation des frais de chauffage énergie n’est pas complètement abouti, la résolution relative à la réalisation de travaux d’installation des compteurs énergie chauffage n’ayant pas été adoptée. En l’état, ce grief n’apparaît donc pas fondé, mais il appartiendra toutefois à la société CERVA, le cas échéant, de solliciter le vote d’une résolution portant sur la modification des contrats communs souscrits par la copropriété.

En revanche, il est établi que les copropriétaires étaient insuffisamment informés lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2025 sur le respect des normes de sécurité incendie. La société CERVA verse au débat une attestation de conformité aux normes incendie mais qui est datée du 09 avril 2025 et qui certifie que : « L’ensemble des produits utilisés est certifié par un organisme agréé (CSTB ou équivalent) et les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art par une équipe qualifiée ». Ces éléments auraient dû être produits avec la demande d’inscription de la résolution concernée. Il s’agit, ainsi que le souligne le syndicat, d’une question sécuritaire d’importance pour l’ensemble des copropriétaires.

C’est donc sans commettre un abus de majorité, mais au contraire dans l’intérêt collectif de la copropriété, que le syndicat a pu refuser d’adopter les résolutions litigieuses.

Il n’y a donc pas lieu de juger licite et régulière la suppression du lot 27, puis la création des lots n°48, 49 et 50 et d’annuler les résolutions n°33 et 34 dont s’agit. Ces demandes seront rejetées, de même que les demandes subséquentes portant sur le nouvel état descriptif de division, la nouvelle répartition des charges de copropriété et la modification du règlement de copropriété.

Sur la demande d’autorisation de travaux

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 in fine de cette même loi énonce que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Les résolutions n°35 et 36 litigieuses portaient sur la réalisation de travaux de raccordement à la fibre et la mise en place d’une nouvelle boîte à lettres.

L’autorisation de ces travaux ne se justifie que pour autant que les travaux de division sont ratifiés. Dans la mesure où les résolutions litigieuses ne sont pas annulées, lesdits travaux de division ne sont toujours pas ratifiés.

Dès lors que le refus de l’assemblée générale d’autorisation de travaux est justifié, la société CERVA n’est pas fondée en ses demandes d’autorisation judiciaire de travaux, qui doivent être rejetées.

Surabondamment, la société CERVA fait observer, à juste titre, que toute création de lots additionnels implique nécessairement que ces lots soient raccordés au système de distribution d’eau et d’électricité ou encore qu’ils disposent de boîte à lettres. Il lui appartient cependant de saisir l’assemblée générale de projets de résolutions accompagnés de documents justificatifs complets. Or, il s’évince des documents joints aux projets de résolutions que certains éléments techniques font encore défaut s’agissant des menuiseries extérieures, des travaux électriques et du raccordement à la fibre.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat

Il est établi, au vu des pièces versées au débat, que la société CERVA a signé un compromis de vente portant sur l’un des appartements issu de la division de son lot et qu’elle entend donner à bail, l’autre appartement. Contrairement à ce qui se trouve soutenu par le syndicat des copropriétaires, la société CERVA n’a pas procédé à la création de pièces autonomes au sein de son lot pour les donner en location, mais à la création de deux appartements distincts. La prohibition édictée par l’article 8 15° du règlement de copropriété ne s’applique donc pas.

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé. Dans la mesure où le syndicat ne fonde ses demandes d’injonction que sur cet unique moyen, il y a lieu de les rejeter.

Dès lors que la société CERVA est à même de faire ratifier ses travaux en assemblée générale, à condition de présenter des projets de résolutions étayés de documents complets, en particulier techniques, il n’y a pas lieu à la condamner à faire dresser à ses frais l’état descriptif de division originel et à procéder à la publicité foncière y afférente, à ses frais. Ces chefs de demande seront rejetés.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

La société CERVA, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires une juste indemnité de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

REJETTE l’intégralité des demandes formées par la société CERVA ;

REJETTE les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Adresse 14] ;

CONDAMNE la société CERVA aux dépens ;

CONDAMNE la société CERVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA), la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,