TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 24/01653 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZAL5

Jugement du 12 Juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS – 1971

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 12 Juin 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 11 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 09 Janvier 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. MONTCHARLES,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble LE RHODANIEN sis [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice LA RÉGIE DES GONES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MONTCHARLES est propriétaire de divers lots dans l’immeuble LE RHODANIEN sis [Adresse 3] à LYON 2ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon acte sous seing-privé en date du 30 août 2022, elle a donné à bail commercial à la société MALSH REALTY l’un de ses lots constitué d’un local sis [Adresse 6] à destination d’exploitation d’un cabinet de régie d’immeubles de syndic de copropriété, d’administration et gestion de tous biens meubles et immeubles.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2023, une résolution n°18 a été votée à la majorité de l’article 24 des copropriétaires présents et représentés aux termes de laquelle il a été décidé de la fermeture constante des portillons permettant l’accès à l’immeuble et leur modalités d’ouverture par badge et interphone.

Considérant que cette résolution a été irrégulièrement votée et qu’elle met en péril la jouissance paisible de son lot par son locataire et, faute d’issue amiable, selon assignation du 19 février 2024, la SCI MONTCHARLES a fait citer le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 5] LYON [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la REGIE DES GONES devant le tribunal judiciaire de LYON aux fins qu’il plaise :

Vu les articles 10-1, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

ANNULER la résolution n°18 adoptée par les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2003,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à rétablir le système de fermeture de l’immeuble dans son état antérieur, c’est-à-dire par des portillons ouverts de 8h00 à 20h00 et fermés de 20h00 à 8h00, sous astreinte de 1 000€ par jour de retard, après un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DISPENSER la SCI MONTCHARLES de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer la somme de 3 000€ à la SCI MONTCHARLES en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement cité, le syndicat n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 mars 2024, puis l’affaire fixée une première fois à l’audience du 12 septembre 2024, avant d’être renvoyée pour nécessité de service, à l’audience du 09 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée Générale du 28 novembre 2023

En vertu de l’article 25g de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 24-II a de cette même loi, les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants sont approuvés à la majorité simple.

Lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2023, les copropriétaires présents et représentés ont adopté à la majorité de l’article 24 une résolution n°18 ainsi libellée :

« L’assemblée générale, après avoir délibéré, décide de valider la fermeture constante de l’ensemble des portillons de la résidence et prend note que l’ouverture se fera dorénavant uniquement par badge et interphone.

Le syndic informe l’assemblée générale que suite au changement de prestataire en charge de l’entretien du portail, ce dernier a récupéré l’ensemble de la base de données, badges, émetteurs, et contrôles d’accès interphones portillon. Ce dernier a indiqué que pour les locaux commerciaux, la mise en place d’un contrôle d’accès programmé selon leurs horaires est réalisable afin de ne pas nuire à leurs activités professionnelles.

Cette disposition est conforme aux dispositions règlementaires citées dans l’article 24. II alinéa a de la loi du 10 juillet 1965. ».

La SCI MONTCHARLES conclut à l’annulation de cette résolution considérant qu’elle aurait dû être votée à la majorité qualifiée de l’article 25 g et non à la majorité simple de l’article 24 et qu’elle n’est pas compatible avec l’exercice des activités autorisées par le règlement de copropriété, dont celle de sa locataire la société MALSH REALTY.

Sur ce,

Il est de droit constant que si la décision de fermeture totale des parties communes de l’immeuble en copropriété afin d’assurer la sécurité des occupants et d’éviter les atteintes aux biens est soumis à la majorité simple de l’article 24, les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles relèvent de la majorité qualifiée de l’article 25g.

La résolution querellée qui porte sur les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble en ce qu’elle décide que l’ouverture de l’ensemble des portillons de la résidence se fera uniquement par badge et interphone aurait dû être adoptée à la majorité de tous les copropriétaires prévue à l’article 25g. La décision de fermeture constante des portillons de la résidence pouvait quant à elle être décidée à la majorité de l’article 24, sauf à ce qu’elle soit incompatible avec les activités commerciales exercées au sein de l’immeuble. L’assemblée générale aurait dû voter distinctement une résolution portant sur chacun de ces deux points relevant d’une majorité différente.

La SCI MONTCHARLES soutient encore que la fermeture totale de l’immeuble est incompatible avec l’activité de régie immobilière autorisée par le règlement de copropriété, de sorte que la résolution litigieuse a été adoptée en violation de l’article 25g et doit, de plus fort, être annulée.

La résolution querellée fait référence à « la mise en place d’un contrôle d’accès programmé selon leurs horaires » pour les locaux commerciaux, qui serait réalisable selon l’entreprise de maintenance et ce, afin de ne pas nuire à leurs activités professionnelles. Toutefois, aucune modalité particulière d’accès pour les locaux commerciaux n’a manifestement été adoptée.

Pour autant, nonobstant la fermeture totale de l’immeuble, l’accès au lot de la SCI MONTCHARLES exploité en régie immobilière, se fait, au même titre que tous les autres lots de l’immeuble, par interphone. Dès lors que la clientèle des locaux commerciaux donnés à bail par la SCI MONTCHARLES y a accès par interphone, quels que soient les horaires, la fermeture totale n’apparaît pas incompatible avec l’activité de régie immobilière autorisée par le règlement de copropriété.

La SCI MONTCHARLES considère enfin qu’en fermant de manière constante l’ensemble des portillons d’accès à l’immeuble, le syndicat de copropriétaires a modifié les modalités de jouissance de ses parties privatives et a contrevenu en cela à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui lui imposait de faire voter la résolution litigieuse à l’unanimité.

Il a toutefois été dit pour droit que la décision de fermeture totale des parties communes de l’immeuble en copropriété relève de la majorité simple de l’article 24. Le vote à l’unanimité n’est requis que dans l’hypothèse où la fermeture totale n’est pas compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce.

La résolution n°18 susvisée doit être annulée pour violation de la majorité requise à l’article 25g s’agissant des modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Il n’apparaît pas justifié de condamner le syndicat à rétablir le système de fermeture de l’immeuble dans son état antérieur, dont il vient d’être dit qu’il n’est pas incompatible avec l’exercice de l’activité du locataire commercial de la SCI MONTCHARLES. Ce chef de demande sera rejeté.

Sur la demande d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser la SCI MONTCHARLES de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Le syndicat, qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer à la SCI MONTCHARLES la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

ANNULE la résolution n°18 de l’assemblée générale du 28 novembre 2023 du syndicat de copropriétaires de l’immeuble LE RHODANIEN sis [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte du syndicat à rétablir le système de fermeture de l’immeuble dans son état antérieur ;

DISPENSE la SCI MONTCHARLES de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 5] [Localité 10] représenté par son syndic en exercice la REGIE DES GONES aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 5] LYON [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la REGIE DES GONES à payer à la SCI MONTCHARLES la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,