TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/09296 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5ZE

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “VILLA CELINA” sis 106-110 rue de la République 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

C/

[V] [U], [W] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “VILLA CELINA” sis 106-110 rue de la République 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

Cabinet F.MERGUIN

14 rue Anatole France

92800 PUTEAUX

représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEURS

Monsieur [V] [U]

4, avenue de Luruguay Boite 1

1000 BRUXELLE/ BELGIQUE

défaillant

Madame [W] [U]

4, avenue de Luruguay Boite 1

1000 BRUXELLE/ BELGIQUE

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier VILLA CELINA sis 106-110 rue de la République à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [V] [T] et Mme [W] [U] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société F. MERGUIN, les ont fait assigner devant ce tribunal par exploit du 17 novembre 2023, aux fins de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CELINA sis 106-110 rue de la République 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

Y faisant droit,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [U] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CELINA sis 106-110 rue de la République 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, la somme de 5.645,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 6 mai 2021 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [U] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CELINA sis 106-110 rue de la République 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, la somme de 794 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [U] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CELINA sis 106-110 rue de la République 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, la somme de 3.700 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice direct et certain subi par le Syndicat des copropriétaires du fait de l’obligation d’assumer la trésorerie manquante par sa seule faute ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article

1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [U] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CELINA sis 106-110 rue de la République 92800 PUTEAUX, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet F. MERGUIN, la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris la lettre de mise en demeure ;

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [U] [W] aux entiers dépens.

M. [V] [T] et Mme [W] [U], assignés selon les formalités prévues par les dispositions de l’article 8, paragraphe 2, du règlement (UE) 2020/1784 du parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 5.645,71 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 et le paiement des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 794 euros.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Après analyse du décompte produit, le tribunal relève qu’une somme de 15 euros correspondant au coût d’une lettre de relance en date du 1er décembre 2016 est demandée au titre des charges alors qu’elle constitue des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du juillet 1965. Ce montant sera donc déduit du montant des charges et ajouté à celui des frais demandés.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 5,630,71 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 809 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5,630,71 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 6 mai 2021.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes:

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [V] [T] et Mme [W] [U] pour la période du1er janvier 2016 au 18 octobre 2023,

— les appels de fonds adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 2 décembre 2015, 27 juin 2016, 13 mars 2017, 26 mars 2018, 8 avril 2019, 29 janvier 2021, 17 décembre 2021 et 14 décembre 2022 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [V] [T] et Mme [W] [U] sont propriétaires des lots n°12, 234 et 172 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 5,630,71 euros au 4ème trimestre 2023, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 27 juin 2016, 13 mars 2017, 8 avril 2019, 29 janvier 2021, 17 décembre 2021 et 14 décembre 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2018, 2020 et 2021 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2017, 2019, 2022 et 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 5,630,71 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2016 au 18 octobre 2023, appels de provisions du 1er octobre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2021, date d’envoi de la mise en demeure adressée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’occurrence, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance de la mise en demeure d’avocat du 6 mai 2021.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge des défendeurs à compter de l’assignation, soit le 17 novembre 2023.

En conséquence, M. [V] [T] et Mme [W] [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme 5,630,71 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2016 au 18 octobre 2023, appels de provisions du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 809 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes:

— un extrait du compte de M. [V] [T] et Mme [W] [U] pour la période du1er janvier 2016 au 18 octobre 2023,

— deux « mises en demeure » adressées par le syndic en date du 7 décembre 2020 pour obtenir paie-ment de la somme de 3.874,31 euros (avis de réception non produit) et du 28 juin 2023 pour obtenir paiement de la somme de 6.578,33 euros (avis de réception non produit),

— deux lettres de relance en dates du 13 septembre 2018 et du 19 novembre 2020,

— une mise en demeure d’avocat en date du 6 mai 2021 pour obtenir paiement de la somme de 4.515,16 euros (fiche de dépôt d’un recommandé international produit),

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— plusieurs notes d’honoraires d’avocat pour les frais de la mise en demeure du 6 mai 2021, de l’assignation du 17 novembre 2023, de la demande de fiche d’immeuble et de prise d’hypothèque,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais des lettres de relance du 1er décembre 2016 (15 euros),10 février 2018 (10 euros), 1er septembre 2020 (10 euros), 1er septembre 2020 (23 euros) de la lettre de mise en demeure du 20 janvier 2017 (25 euros) en ce que lesdites lettres ne sont pas produites ;

— frais des mises en demeure du 7 décembre 2020 (23 euros) et 28 juin 2023 (48 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de leurs envois à la défenderesse ne sont pas produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice des 1er octobre 2020et 10 octobre 2021 (155 x 3 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de constitution d’hypothèque (180 euros) dès lors que le relevé du service de la publicité foncière n’est pas produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 10 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant à la lettre de mise en demeure du 19 novembre 2020.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 799 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [V] [T] et Mme [W] [U].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.700 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [V] [T] et Mme [W] [U] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [V] [T] et Mme [W] [U] sera condamné à lui payer.

Sur la capitalisation des intérêts au taux légal

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1343-2 du code civil précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [V] [T] et Mme [W] [U] soient con-damnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la soli-darité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [T] et Mme [W] [U], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [V] [T] et Mme [W] [U] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] et Mme [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VILLA CELINA sis 106-110 rue de la République à PUTEAUX (92800) représenté par son syndic :

— la somme de 5.630,71 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2016 au 18 octobre 2023, appels de provisions du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2023.

— la somme de 10 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] et Mme [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VILLA CELINA sis 106-110 rue de la République à PUTEAUX (92800) représenté par son syndic la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (799 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [V] [T] et Mme [W] [U],

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] et Mme [W] [U] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT