TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU : 22 Avril 2025

MAGISTRAT : Sidonie DESSART

GREFFIER : Céline MONNOT

DÉBATS : tenus en audience publique le 11 Mars 2025

PRONONCE : jugement rendu le 22 Avril 2025 par le même magistrat

AFFAIRE : S.A.S. NEUFTEX

C/ALLIANZ PIERRE

NUMÉRO R.G. : Jex N° RG 24/09586 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2FTY

DEMANDERESSE

S.A.S. NEUFTEX immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 612 053 207

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Société ALLIANZ PIERRE immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 328 470 570, représenté par SA ALLIANZ IMMOVALOR immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 328 398 706

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Delphine POTUS, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance de référé en date du 14 octobre 2024, le tribunal judiciaire de LYON a notamment :

— constaté l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au bénéfice de la SCPI ALLIANZ PIERRE et la résiliation du bail commercial renouvelé à compter du 30 avril 2024 ;

— dit que la SAS NEUFTEX et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’ils occupent au [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 2], et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision et que, passé cette date, ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ;

— condamné la SAS NEUFTEX à verser à la SCPI ALLIANZ PIERRE la somme provisionnelle de 156.306,61 € au titre des loyers et charges, arrêtée au 9 juillet 2024, déduction faite de l’arriéré de loyers antérieur à l’ouverture de la procédure collective, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 à concurrence de 68.095,04 € et de la décision pour le surplus ;

— condamné la SAS NEUFTEX à verser à la SCPI ALLIANZ PIERRE une indemnité d’occupation provisionnelle journalière par référence au montant du dernier loyer applicable, augmentée des charges et taxes, révisable suivant modalités d’indexation prévues au bail, et ce à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Appel a été interjeté de cette ordonnance.

Le 5 décembre 2024, un commandement de quitter les lieux a été délivré à la SAS NEUFTEX à la requête de la SCPI ALLIANZ PIERRE.

Par requête du 13 décembre 2024, la SAS NEUFTEX a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LYON d’une demande de délai de 6 mois pour quitter le logement occupé au [Adresse 3] à LYON 1er.

L’affaire, après avoir été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025, a été évoquée à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SAS NEUFTEX a, au vu de la décision rendue par le premier président de la cour d’appel de LYON le 3 mars 2025, abandonné sa demande subsidiaire aux fins de sursis à statuer.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte des articles L 412-1 et L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Par ailleurs, l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour la fixation des délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il résulte de ces textes et plus particulièrement des articles L412-1 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution que, hors cas d’introduction dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, des délais peuvent être accordés, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Il appartient ainsi au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits des occupants, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il résulte de la lecture combinée des articles précités que le juge de l’exécution a le pouvoir, d’accorder des délais judiciaires à l’occupant de locaux commerciaux pour lui permettre un relogement de son activité professionnelle. Cette demande doit reposer sur des éléments sérieux relatifs à la bonne volonté de l’occupant et surtout à ses difficultés de relogement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la SAS NEUFTEX, au soutien de sa demande de délai, fait valoir qu’elle honore les échéances telles que fixées par le tribunal de commerce de PARIS dans le plan de redressement et qu’elle rencontre des difficultés financières importantes, avec une perte enregistrée en 2023 de plus de 2 millions d’euros, auxquelles elle fait face avec une augmentation en outre de ses charges, dégageant un bénéfice de 44.777 € au 30 juin 2024. Elle précise qu’un mandataire ad hoc a été désigné par ordonnance du 28 novembre 2024 pour négocier des moratoires avec les créanciers hors plan de redressement pour assurer la pérennité de son activité. Elle ajoute que, alors que le magasin de [Localité 11] emploie six salariés, la résiliation du bail entrainerait leur licenciement. Cependant, force est de constater qu’elle n’allègue ou ne justifie aucune démarche pour trouver un nouveau local pour poursuivre son activité. Au vu du décompte locatif produit au 7 janvier 2025, la dette locative s’élève à la somme de 291.024,34 € et aucun paiement n’est intervenu depuis avril 2024.

S’il est relevé à juste titre le fait qu’appel a été interjeté de l’ordonnance d’expulsion, laquelle a té rendue de manière réputée contradictoire, ces éléments alors même que cette décision est assortie de l’exécution provisoire et qu’il est interdit au juge de l’exécution de remettre en question ou suspendre l’exécution d’une décision de justice constituant un titre exécutoire, tendent à remettre en question le bien-fondé de l’ordonnance d’expulsion et à démontrer la bonne foi de la SAS NEUFTEX, mais ne suffisent néanmoins pas à justifier l’octroi d’un délai à expulsion.

Dans ces circonstances, si la situation financière de la SAS NEUFTEX est difficile, l’absence de démarche pour trouver un nouveau local pour poursuivre son activité alors que la dette locative a presque doublé depuis l’ordonnance ayant ordonné l’expulsion, pourtant récente, ne permet pas d’établir la bonne volonté de l’occupant des lieux, élément indispensable pour justifier l’octroi de délais. De surcroît, cette situation ne saurait justifier son maintien dans les lieux au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé au bailleur le risque d’aggravation de la dette locative, déjà très importante, alors même que la SAS NEUFTEX ne démontre pas qu’elle est en mesure d’assumer la charge financière de l’indemnité d’occupation, si elle se maintenait dans les lieux.

Dans ces conditions, la demande de délais formée par la SAS NEUFTEX sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS NEUFTEX, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Supportant les dépens, la SAS NEUFTEX sera condamnée à verser à la SCPI ALLIANZ PIERRE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de délais de la SAS NEUFTEX pour restituer les locaux actuellement occupés au [Adresse 3] à [Localité 12] ;

Condamne la SAS NEUFTEX à verser à la SCPI ALLIANZ PIERRE la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SAS NEUFTEX aux dépens de l’instance ;

Rappelle le caractère exécutoire par provision de plein droit de la présente décision, par application des dispositions de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé aux jour et lieu susdits par le greffier et le juge de l’exécution.

Le greffier Le juge de l’exécution