TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 28 Janvier 2026 – délibéré prorogé

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

N° RG 25/04308 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66BA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA,

dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. EPILHOUSE,

dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 28/01/2026

À M^e Serge MAREC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2023, la SA SOGIMA a donné à bail commercial à la SASU EPILHOUSE des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 12.500 euros, hors charges et hors taxes. Le contrat de bail a pris effet le 1er avril 2023.

La SA SOGIMA a fait délivrer à la SASU EPILHOUSE un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par exploit de commissaire de justice du 04 juillet 2025, pour une somme de 8.528,86 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 13 novembre 2025, la SA SOGIMA a fait assigner la SASU EPILHOUSE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, à l’audience du 17 novembre 2025, aux fins de :

Constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de la SASU EPILHOUSE ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Prononcer la condamnation de la SASU EPILHOUSE, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 12.534,21 euros, dette locative arrêtée au 3 septembre 2025 et ce avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;Prononcer la condamnation de la SASU EPILHOUSE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux de la SASU EPILHOUSE, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;Prononcer la condamnation de la SASU EPILHOUSE au paiement de la somme de 600 euros correspondant aux frais exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;Prononcer la condamnation de la SASU EPILHOUSE au paiement de tous les frais et dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, maintenant les demandes de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 16.562,46 euros au 13 novembre 2025, terme du dernier trimestre 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée à l’étude, la SASU EPILHOUSE n’est ni présente, ni représentée.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule, en son article 23 des conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fractions de terme de loyer, indemnités d’occupation, charges ou accessoires à son échéance et un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 4 juillet 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant à la locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 04 août 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU EPILHOUSE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU EPILHOUSE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, indexée tout comme le loyer.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, la bailleresse justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SASU EPILHOUSE a cessé de payer ses loyers et charges de manière régulière et reste lui devoir une somme de 16.562,46 euros, comptes arrêtés au 13 novembre 2025, terme du dernier trimestre 2025 inclus.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’est pas sérieusement contestable et il convient en conséquence de condamner la SASU EPILHOUSE à payer à la SA SOGIMA la somme provisionnelle de 16.562,46 euros au titre des loyers et charges impayées, comptes arrêtés au 13 novembre 2025, terme du dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SASU EPILHOUSE, qui succombe, doit supporter la charge des entiers dépens, conformément aux dispositions susvisées.

La SASU EPILHOUSE sera en outre condamnée à payer à la SA SOGIMA la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet du 1er avril 2023 entre la SA SOGIMA d’une part, et la SASU EPILHOUSE d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 04 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU EPILHOUSE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU EPILHOUSE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, indexée tout comme le loyer ;

CONDAMNONS la SASU EPILHOUSE à verser à titre provisionnel à la SA SOGIMA, ladite indemnité mensuelle à compter du 4 août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNONS la SASU EPILHOUSE à payer à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 16.562,46 euros (seize mille cinq cent soixante-deux euros et quarante-six centimes), au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, comptes arrêtés au 13 novembre 2025, terme du dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la SASU EPILHOUSE à payer à la SA SOGIMA la somme de 600 euros (six cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU EPILHOUSE aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE