TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2IUO

Jugement du 03 Juin 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

la SARL ALO AVOCATS – 1942

la SELARL CARNOT AVOCATS – 757

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Juin 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 1er Avril 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Société OMNITRANS (SASU)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme GOMPBERT de la SELARL GOMBERT ROULET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Adeline LOUIS de la SARL ALO AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

DEFENDERESSE

SCI SOGARIS GRAND LYON

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Bruno PERRACHON de la SELARL CARNOT AVOCATS, avocats au barreau de LYON

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date du 10 février 2025, la société OMNITRANS a fait citer devant le juge des loyers commerciaux la société SOGARIS GRAND [Localité 8] aux fins de : vu les articles L. 145-33 et R. 145-23 du Code de commerce,

— fixer à titre principal à la somme de 121 576 € le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 et condamner la société SOGARIS GRAND [Localité 8] au paiement des intérêts légaux sur les restitutions de loyers trop perçus rétroactivement depuis chacune des échéances contractuelles et à compter de la prise d’effet du bail renouvelé en application de l’article 1231- 6 du Code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière devant eux-mêmes être capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du même code,

— condamner la requise au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, désigner Monsieur [M] [E] en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce avec pour mission de déterminer la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2022 abstraction faite des travaux réalisés et financés par la société OMNITRANS.

A cet effet la société OMNITRANS fait valoir que :

— selon acte sous seing privé en date du 24 avril 2012 la société SOGARIS devenue SOGARIS GRAND [Localité 8] lui a consenti un bail d’une durée de 9 années commençant à courir le 24 juillet 2012 pour se terminer le 23 juillet 2021 et portant sur des locaux à usage d’entrepôts, de quai de messagerie, de bureaux et de locaux sociaux sis [Adresse 3] à [Localité 6] et moyennant le versement d’un loyer trimestriel de 50 500 € HT pendant les 3 premières années du bail, puis de 54 250 € pendant les 3 années suivantes et de 58 000 € pour les 3 dernières années,

— il était prévu à l’acte un droit de préférence à son profit pour l’achat des biens et droits immobiliers et le fait qu’elle pourrait lever dans les six mois précédant l’expiration du contrat conférant la possibilité d’acquérir ou de ne pas acquérir

— elle a levé l’option par acte extrajudiciaire le 18 novembre 2020. Que prétextant que le prix stipulé dans la promesse de vente était susceptible d’être lésionnaire, la société SOGARIS a sollicité en référé la désignation d’un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur des biens et droits immobiliers objets du bail et de la promesse de vente,

— par ordonnance en date du 2 août 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de LYON a notamment désigné Monsieur [X]. Que l’expert a déposé son rapport le 21 mars 2022 et conclut à une valeur locative statutaire au 18 novembre 2020 de 180 000,

— la société SOGARIS a refusé de régulariser la vente et que l’affaire est pendante devant le tribunal judiciaire de LYON,

— par acte extrajudiciaire du 26 janvier 2022 la société SOGARIS lui a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à effet du 30 septembre 2022

— elle a notifié pour sa part le 29 juillet 2024 un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé.

Dans son mémoire en défense la société SOGARIS GRAND [Localité 8] demande au juge des loyers commerciaux de débouter la société OMNITRANS de toutes ses demandes et de désigner un expert judiciaire à l’effet d’établir une estimation de la valeur locative au 1er octobre 2022 et réserver les dépens.

La société OMNITRANS dans son dernier mémoire qualifié de récapitulatif maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler à titre liminaire de la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la question de la fixation du nouveau loyer à l’exclusion de toute autre.

Qu’en l’état de la levée d’option par la société OMNITRANS, la règle du plafonnement ne s’applique pas.

Attendu que le rapport de Monsieur [M] [E] désigné dans le cadre d’une instance distincte, est fortement contesté par la société SOGARIS GRAND [Localité 8], laquelle a sollicité l’avis d’un autre expert près la Cour de cassation, Monsieur [O] [Z].

Que pour sa part la société OMNITRANS a sollicité l’avis de Monsieur [U] [J], expert près la Cour d’appel de Lyon.

Que ces deux derniers experts ne parviennent pas à s’accorder sur la valeur locative du bien en cause au 1er octobre 2022.

Qu’en l’état de ces éléments il convient d’ordonner au contradictoire des parties, une mesure d’expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la société OMNITRANS qui a introduit la présente demande en justice.

Attendu que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er octobre 2022.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Que les autres chefs de demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit ordonne une expertise

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [S] [C]

[Adresse 2]

Tél : [XXXXXXXX01] – mail : [Courriel 5]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société OMNITRANS situés [Adresse 3] à [Localité 7], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages ;

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2022 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent ;

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 15 décembre 2025 ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;

qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. Ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles. la réponse appropriée en la motivant ;

qui il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. A moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux.

Dit que l’expertise se fera aux frais avancés de la société OMNITRANS qui consignera la somme de 3 500 € au greffe du tribunal judiciaire avant le 15 Août 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

Dit que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er octobre 2022 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Réserve les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT