TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 21/03311 – N° Portalis DB2H-W-B7F-V32J

Jugement du 20 Mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [K] [O] de la SELARL [O] & [V] – 1811

Maître [I] [X] de la SELARL SDC AVOCATS – 1492

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 20 Mars 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Octobre 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LVD&CO,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie DA COSTA de la SELARL SDC AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jorge MENDES CONSTANTE, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 6] (venant aux droits de la société [R] [T]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au régime de la copropriété.

Par acte authentique en date du 7 septembre 2018, la SARL LVD&CO a acquis au sein de de cet immeuble les lots n°42 et 43 correspondant respectivement aux logements E et F, les deux étant situés au 4ème et dernier étage de l’immeuble sous les toits.

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2018, la SARL LVD&CO a donné à bail à Monsieur [Z] [M] le lot n°42 avec prise d’effet au 17 septembre 2018.

Par courrier du 6 novembre 2018, Monsieur [M] a mis fin au bail en expliquant que plusieurs dégâts des eaux sont survenus dans l’appartement.

Postérieurement à ce congé, il y a eu des infiltrations le 24 avril 2019 dans le lot n°42.

A la suite d’un rapport d’expertise amiable en date du 22 novembre 2019 rendu par le cabinet SARETEC, diligenté par la société GENERALI IARD, assureur de la SARL LVD&CO, dans lequel a été retenu, au titre des dommages matériels et de leur reprise, une réfection des peintures sur le faux-plafond avec un remplacement partiel de celui-ci pour un montant de 2113,65 euros TTC et, au titre des dommages immatériels, une perte de loyers pour la période allant de septembre 2018 à fin octobre 2019 évaluée à 11 716 euros, ledit assureur a accepté d’indemniser le coût des travaux de réfection mais pas la perte de loyers.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 septembre 2020 adressé à la société [R] [T], alors syndic de la copropriété, la société LVD&CO, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué qu’elle considérait le syndicat des copropriétaires responsable de ses préjudices causés par les dégâts des eaux et a mis en demeure ledit syndicat de lui régler la somme de 11 716 euros au titre de la perte de loyers.

Par courriel en date du 9 novembre 2020 envoyé au conseil de la société LVD&CO, le syndic de copropriété a contesté la responsabilité du syndicat des copropriétaires et a refusé de payer la somme sollicitée pour la perte de loyers.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 mai 2021, la SARL LVD&CO a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté désormais par le syndic la société [Adresse 6], venant aux droits de la société [R] [T], devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société LVD&CO la somme de 11 716 euros au titre du préjudice locatif qu’elle a subi, outre intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020, date de la mise en demeure restée infructueuse, avec capitalisation ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société LVD&CO la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, distraits au profit de la SELARL ELECTA JURIS, avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2022, la SARL LVD&CO demande au tribunal de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société LVD&CO la somme de 11 716 euros au titre du préjudice locatif qu’elle a subi, outre intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020, date de la mise en demeure restée infructueuse, avec capitalisation ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société LVD&CO la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— imputer les frais communs de la présente procédure sur les seuls autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger que le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute, ni manqué à son obligation d’entretien des parties communes ;

— juger que la société LVD&CO était parfaitement informée de l’état de la toiture, des risques d’infiltration d’eau dans les lots n°42 et 43 et des travaux de réfection projetés en février 2019 ;

— juger qu’en conséquence, elle ne saurait utilement engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires dès lors que sa propre faute constitue une cause exonératoire de la responsabilité du défendeur ;

— juger qu’en tout état de cause, le préjudice allégué ne constitue qu’une perte de chance et en tirer les conséquences ;

— juger que le lien de causalité entre le dommage et le préjudice allégué n’est pas établi ;

— juger que le syndicat des copropriétaires n’a fait preuve d’aucune résistance abusive ;

— débouter en conséquence la société LVD&CO de sa demande de paiement de la somme de 11 716 euros au titre de son préjudice locatif ;

— débouter la société LVD&CO de sa demande de condamnation à une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société LVD&CO à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société LVD&CO aux dépens.

Par ordonnance du 19 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 24 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la société LVD&CO au titre du préjudice locatif

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce que le syndicat des copropriétaires est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses dernières écritures (page 4 de ses conclusions) que les premiers signes de défaillance de la toiture remontent à 2016.

A cette reconnaissance s’ajoutent les conclusions du rapport d’expertise amiable du cabinet SARETEC, expert diligenté par l’assureur de la société LVD&CO, étant indiqué qu’il ressort dudit rapport que le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, ainsi que l’expert de l’assureur de la copropriété, étaient présents lors de la réunion d’expertise du 25 juin 2019, conclusions suivant lesquelles le lot n°42 a subi des infiltrations répétées par la couverture en tuile de l’immeuble avec pour cause les bris de tuiles à répétition en partie courante de la couverture, le syndicat des copropriétaires ne contestant pas l’existence de ces bris de tuiles à répétition.

Également, il est à relever les propres déclarations de l’expert de l’assureur du syndicat des copropriétaires, mentionnées dans le procès-verbal de constatations établi par le cabinet SARETEC à la suite de la réunion d’expertise du 25 juin 2019, à savoir qu’il indique que « les infiltrations par la toiture de l’immeuble perdure depuis 2016 » et que « compte tenu de la vétusté de la toiture, des travaux de réfection complète auraient dû être entrepris depuis plusieurs années ».

En conséquence, il apparaît que les infiltrations par la toiture ont débuté en 2016 et qu’elles sont dues à un défaut d’entretien de cette toiture caractérisé par les bris de tuiles répétés et la vétusté soulignée par le propre expert de l’assureur du syndicat des copropriétaires.

Il est dès lors inopérant pour le syndicat des copropriétaires de soutenir qu’il n’y a pas de défaut d’entretien parce que, selon lui, il a agi avec diligence une fois qu’il a eu connaissance des infiltrations. Cette action, au-delà de la question de son caractère diligent, constitue simplement une suite donnée au défaut d’entretien de la partie commune mis en lumière par les infiltrations.

Par ailleurs, dans le procès-verbal de constatations et le rapport d’expertise amiable précités, il est signalé le fait que Monsieur [M] n’a pu que mettre fin au bail eu égard aux infiltrations récurrentes subies.

Cette mention dans ces deux pièces est à combiner avec l’attestation de Monsieur [M] en date du 11 juin 2019 dans laquelle il explique avoir dû résilier le bail à cause des infiltrations répétées dans l’appartement, attestation qu’il n’y a pas lieu d’écarter, et qui est au contraire renforcée dans sa force probante compte tenu de la mention susvisée dans les deux pièces précitées, quand bien même elle ne respecte pas certaines conditions de forme prévues à l’article 202 du code de procédure civile, étant en effet souligné que ces conditions ne sont pas prescrites à peine de nullité, que la valeur probante d’une attestation non conforme est soumise à l’appréciation souveraine du juge du fond, et qu’en l’occurrence son contenu concorde avec ce qui est indiqué dans le procès-verbal de constatations et le rapport d’expertise et, si la date de naissance de Monsieur [M], son lieu de naissance, sa profession et la mention relative aux sanctions pénales en cas de production d’une fausse attestation en justice sont manquantes, une photocopie de son passeport est néanmoins jointe à cette attestation, pièce d’identité comportant donc d’ailleurs ses date et lieu de naissance.

Il ressort par suite de cette combinaison d’éléments concordants qu’à la différence de ce qui est prétendu par le syndicat des copropriétaires, Monsieur [M] a donné congé à cause des infiltrations subies.

Ainsi, le syndicat des propriétaires est responsable de plein droit des infiltrations ayant frappé le lot n°42 en raison du défaut d’entretien de la toiture et qui ont amené le locataire à mettre fin au bail signé le 12 septembre 2018 par courrier du 6 novembre 2018, sauf si ledit syndicat rapporte effectivement la preuve de la cause exonératoire qu’il invoque, à savoir une faute de la société LVD&CO qui consisterait dans le fait qu’elle a réalisé un investissement locatif en sachant quel était l’état de la toiture, que les travaux provisoires réalisés étaient insuffisants pour garantir son étanchéité, qu’il était prévu que les travaux de réfection définitifs débutent en février 2019 et qu’elle a donc en connaissance de cause acheté des biens qui n’étaient pas en état d’être loués avant les travaux de reprise définitifs dont elle connaissait la date de leur réalisation.

A cet égard, il est stipulé dans l’acte authentique de vente du 7 septembre 2018 (pages 19 et 20 de l’acte) :

« DOMMAGES AFFECTANT LA TOITURE

Le VENDEUR déclare, ce que l’ACQUEREUR a pu constater, que le BIEN vendu nécessite une opération de rénovation d’importance et de mise aux normes.

Le VENDEUR déclare également que la toiture de l’immeuble nécessite une réfection et que son état a engendré par endroits des fuites dans l’immeuble.

En conséquence, l’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 10 janvier 2018, a voté la rénovation de ladite toiture, pour un budget global de 194.407,76 €. Le coût de ces travaux sera financé par trois appels de fonds exigibles, savoir :

— A hauteur de 40% le 10 octobre 2018,

— A hauteur de 30% le 10 décembre 2018,

— Le solde de 30% le 10 janvier 2019.

[…]

Il est précisé qu’une entreprise est depuis intervenue pour effectuer la remise en place de quelques tuiles déplacées et pour le re-jointement au silicone des fissures des moraines, à titre provisoire, mais que les travaux définitifs de la toiture sont prévus pour février 2019. »

Il résulte de ces stipulations claires et précises que la société LVD&CO a acquis les lots n°42 et 43 en ayant parfaitement connaissance du fait que la toiture de l’immeuble était dans un état nécessitant des travaux de réfection dont elle a pu mesurer l’importance eu égard au coût de ces travaux (194 407,76 euros), qu’il avait été seulement procédé à des travaux provisoires et que les travaux de reprise définitifs de la toiture allaient débuter en février 2019.

Plus encore, il est aussi à mettre en exergue ce qui est mentionné dans la facture de la société ayant effectué les travaux provisoires, étant signalé que cette facture fait partie de celles jointes à l’attestation du syndic en date du 3 septembre 2018 dont il est constant qu’elle a été envoyée à la SARL LVD&CO, et dans laquelle il l’informait de la réalisation des travaux provisoires ainsi que du fait que la réfection définitive était prévue pour février 2019, et que, par voie de conséquence, la demanderesse n’a pu qu’avoir connaissance de cette facture et de ce qui y est indiqué.

Cette mention est la suivante : « N.B : La toiture étant en mauvais état, cette intervention ne résoudra pas les problèmes d’infiltration en cas de pluies soutenues ».

Dès lors, nécessairement, la SARL LVD&CO savait également en achetant les lots n°42 et 43 que les travaux provisoires mis en œuvre ne suffisaient pas à assurer l’étanchéité de la toiture et qu’en cas de pluies soutenues il existait un risque avéré d’infiltrations dans ces lots.

En conséquence, lorsqu’elle a acquis les lots n°42 et 43, la SARL LVD&CO savait que la toiture était en mauvais état, que les travaux provisoires effectués étaient insuffisants pour garantir son étanchéité, qu’en cas de pluies soutenues, il y avait un risque avéré d’infiltrations dans les lots acquis, et que les travaux de réfection définitifs étaient programmés pour février 2019.

Ainsi, la société LVD&CO avait connaissance, au moment où elle a acheté ces deux lots, du risque avéré d’infiltrations auquel étaient exposés les lots n°42 et 43 tant qu’il n’avait pas été procédé aux travaux de reprise définitifs de la toiture, dont elle savait qu’ils commenceraient en février 2019, et du fait que ces lots n’étaient partant pas en état d’être loués avant que lesdits travaux ne soient réalisés. C’est donc à ses risques et périls qu’elle a acquis ces deux lots et loué le lot n°42 à Monsieur [M].

Compte tenu de cette connaissance et du fait qu’elle n’est copropriétaire que depuis le 7 septembre 2018, date de l’acte authentique de vente, la société LVD&CO ne saurait valablement se prévaloir du moyen tiré d’un manque de diligence dont le syndicat des copropriétaires aurait fait preuve antérieurement à son acquisition des lots n° 42 et 43 pour régler la problématique de la toiture.

Dans ces conditions, la SARL LVD&CO ne peut soutenir que le syndicat des copropriétaires est responsable d’un préjudice locatif qu’elle aurait subi en raison du défaut d’entretien de la toiture partie commune, alors qu’elle a acquis les lots qu’elle destinait à la location en sachant qu’elle ne pouvait les louer tant que les travaux de réfection définitifs n’étaient pas effectués, eu égard au risque avéré d’infiltrations dont elle avait été informée, et que ces travaux allaient débuter en février 2019.

Quant à ces travaux de reprise définitifs, suivant le compte-rendu de chantier n°15 du 4 juillet 2019, ils ont bien été réalisés et ont été terminés à cette date avec simplement certaines finitions à exécuter.

Par conséquent, au regard de ces développements, il y a lieu de retenir que la preuve de la cause exonératoire de responsabilité soulevée est rapportée et que le syndicat des copropriétaires est donc exonéré de sa responsabilité de plein droit au titre des infiltrations ayant frappé le lot n°42 en raison du défaut d’entretien de la toiture.

Sur la responsabilité extracontractuelle du syndicat des copropriétaires

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, au regard de ce qui a été exposé ci-dessus, la société LVD&CO ne peut valablement se prévaloir de la responsabilité extracontractuelle du syndicat des copropriétaires.

* * *

En conclusion, la demande de condamnation au titre du préjudice locatif formulée par la société LVD&CO sera rejetée.

Sur la demande de condamnation pour résistance abusive formée par la société LVD&CO

La société LVD&CO ayant été déboutée de sa demande de condamnation au titre du préjudice locatif, celle qu’elle présente pour résistance abusive ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SARL LVD&CO sera condamnée aux dépens.

La SARL LVD&CO, tenue des dépens, sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LVD&CO sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LVD&CO sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL LVD&CO de sa demande de condamnation au titre du préjudice locatif ;

DEBOUTE la SARL LVD&CO de sa demande de condamnation pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SARL LVD&CO aux dépens ;

CONDAMNE la SARL LVD&CO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 6], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL LVD&CO de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL LVD&CO de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. LE CLEC’H, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,