Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 bld Charles GAUTHIER

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I]

16 rue des Oeillets

Logement 1

44700 ORVAULT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02330 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEYW

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART,

CCC à Monsieur [C] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 février 2022 à effet au 15 février 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [I] [C] un logement lui appartenant sis, 16 rue des Œillets, RdC, logement n°1, outre un emplacement de stationnement – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 430,02 € pour le logement, 31,17 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 42,33 € pour le logement et 1,10 € pour le stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [I] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.657,28 € arrêté au 9 mai 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 22 juillet 2023 la résiliation des baux ayant pris effet le 15 février 2022 et subsidiairement, prononcer la résiliation desdits baux ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4.366,20 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 22 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du 22 mai 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [I] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 22 juillet 2023 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

· Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 30 juillet 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.966,48 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 septembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [I] [C] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, ATLANTIQUE HABITATIONS justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 26 octobre 2023, dont la Commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 18 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 18 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2024 et le préfet du département en a accusé réception le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 22 mai 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [I] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.657,28 € arrêté au 9 mai 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [C].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[I] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.966,48 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2024.

Il convient pourtant de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice, soit la somme de 377,02 € (158,20 € le 5 juin 2023, 65,14 € le 23 novembre 2023 et 153,68 € le 17 juin 2024). En effet, ces frais relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En outre, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, le bailleur ne justifiant pas de cette mise en demeure, les frais d’assurance qu’il a facturés au locataire seront déduits du montant de la dette locative, soit en l’espèce la somme de 20,40 € (4 mois de mai à août 2024 inclus).

Enfin, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une sommation de communiquer son avis d’imposition 2022 sur ses revenus 2021 faite par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023. Cette sommation a été délivrée à étude mais a date certaine. Un surloyer peut donc être mis à la charge de [I] [C] à compter du 25 novembre 2023.

ATLANTIQUE HABITATIONS a déjà déduit le 11 décembre 2023 du montant de la dette de loyer les surloyers tarifés de janvier 2023 au 25 novembre 2023.

En conséquence, [I] [C] sera condamné au paiement de la somme de 8.569,06 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 550,33 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et relève que si le prélèvement d’août 2024 a pu être encaissé, ce ne fut pas le cas de celui de septembre 2024.

D’après le relevé de compte locataire, tous les prélèvements mensuels depuis novembre 2023 ont été au moins dans un premier temps rejetés.

[I] [C] n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Par ailleurs, le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur est âgé de 55 ans et vit seul avec son fils de 20 ans qu’il emploie dans son garage (vente et réparation automobile). Pour des raisons économiques, il a dû délocaliser son garage de Nantes à Pontchâteau. Il explique que depuis, son activité périclite. Il ne peut reprendre le paiement de son loyer d’habitation. Il a mis en vente une voiture pour la somme de 4.000 € et entend en vendre six autres pour la somme de 25.000 €.

Parallèlement il doit faire valoir ses droits à APL auprès de la CAF.

Il n’est pas inutile de rappeler qu’il a déjà été expulsé d’un précédent logement pour un impayé de loyer de 13.000 €.

Ainsi, il n’est pas en situation de régler sa dette locative.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [I] [C].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [C], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de débouter ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation des baux conclus le 11 février 2022 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [I] [C], concernant le logement sis 16 rue des Oeillets, RdC, logement n°1, outre un emplacement de stationnement, accessoire au logement – 44700 ORVAULT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ;

CONDAMNE [I] [C] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 8.569,06 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse ;

CONDAMNE [I] [C] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 17 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 550,33 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [I] [C], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

CONDAMNE [I] [C] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY