Minute n° 25/103

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 07 Février 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [D] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [R] [P] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Demandeur représenté par

M^e Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES – 64

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [O] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défendeur comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 Décembre 2024

date des débats : 20 Décembre 2024

délibéré au : 07 Février 2025

RG N° RG 24/03396 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLK3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Isabelle EMERIAU

CCC Monsieur [F] [O] [S]

CCC Prefecture

Copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 19 septembre 2023, prenant effet le 22 septembre 2023, Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [F] [O] [S] un logement leur appartenant sis, [Adresse 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 460,88 €, outre une provision sur charges de 30 € par mois.

Le 2 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1997,78 € au titre des loyers échus et impayés au 20 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 5 août 2024, Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [F] [O] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé entre les parties ;

— à titre subsidiaire et, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [F] [O] [S] à leur verser la somme de 3190,42 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [F] [O] [S] à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmentée des charges locatives en cours régularisables à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [F] [O] [S] à leur verser une indemnité de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 décembre 2024 lors de laquelle Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E], valablement représentés par ministère d’avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont fourni un décompte actualisé à la somme de 5157,70 € au 5 décembre 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [O] [S] a comparu. Il a contesté le montant sollicité, expliquant avoir reçu un mail de l’agence [Adresse 8] lui indiquant un montant dû de 888 € et affirmant avoir réglé 462 € le 11 décembre 2024. Il a expliqué travailler en tant que livreur et percevoir 1500 € par mois. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [F] [O] [S] a déclaré ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous proposés, les services sociaux n’ont pas été mesure d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

En cours de délibéré, Monsieur [F] [O] [S] a transmis les mails qui lui avaient été envoyés par l’agence de gestion locative SQUARE HABITAT, faisant effectivement état d’un solde dû de 888,45€ au 11 décembre 2024.

En cours de délibéré, Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] ont fourni un nouveau décompte actualisé prenant en compte le virement de 462,56 € réalisé par le locataire le 11 décembre 2024, faisant état d’un solde dû au 11 décembre 2024 de 4695,14 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] justifient avoir notifié l’assignation au préfet de [Localité 7] Atlantique le 5 août 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] justifient avoir saisi la CCAPEX le 3 avril 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable leur action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article VIII une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de versement du dépôt de garantie ou de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [F] [O] [S] le 2 avril 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1997,78 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale du bailleur est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte produit en cours de délibéré laisse apparaître un solde débiteur de 4695,14€ au 11 décembre 2024, échéance de décembre 2024 comprise.

L’assignation, qui contient une demande relative à l’actualisation de la créance, mentionne en outre expressément la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que l’actualisation de la créance est recevable, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Monsieur [F] [O] [S] conteste ce décompte, faisant valoir que l’agence de gestion locative lui avait indiqué un solde dû de 888,45 € le 11 décembre 2024. Néanmoins, ce solde dû prend en compte les versements réalisés par l’assurance garantie impayés au bailleur, qui correspondent à des sommes qui restent dues par le locataire.

Le décompte à retenir est donc celui produit par le bailleur. Celui-ci n’appelle aucune critique.

En conséquence, Monsieur [F] [O] [S] sera condamné à payer à Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] la somme de 4695,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 1997,78 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Lors des débats, Monsieur [F] [O] [S] a expliqué être célibataire, travailler en qualité de livreur et percevoir 1500 € par mois. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Les bailleurs se sont opposés aux délais de paiement.

Le décompte met en exergue une absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience. En effet, le locataire a réglé le loyer du mois de septembre 2024 intégralement, mais n’a pas réglé le loyer des mois d’octobre 2024 et de novembre 2024, puis a réglé uniquement partiellement le loyer du mois de décembre 2024.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer avant l’audience, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [F] [O] [S], ce d’autant plus que celui-ci ne dispose pas de revenus suffisants pour lui permettre de reprendre le règlement du loyer courant tout en s’acquittant d’une mensualité supplémentaire lui permettant d’apurer la dette dans le délai légal de 36 mois.

Désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [F] [O] [S] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [F] [O] [S] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E], à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 490,88 € selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [O] [S] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 2 avril 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [O] [S] sera condamné à payer à Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] à l’encontre de Monsieur [F] [O] [S] ;

Constate la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 3 juin 2024 ;

Dit que Monsieur [F] [O] [S] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonne à défaut, l’expulsion de Monsieur [F] [O] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

Condamne Monsieur [F] [O] [S] à payer à Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] :

la somme de 4695,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 1997,78 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de l’échéance de janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute Monsieur [F] [O] [S] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Monsieur [F] [O] [S] à verser à Monsieur [D] [E] et Madame [R] [P] épouse [E] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [F] [O] [S] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 2 avril 2024 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Aurélien PARES Cécile HÉNOUX