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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00942 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EY2D Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00942 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EY2D

Minute : 2026/81

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, venant aux droits de la SA d’HLM de Loir et Cher

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Madame [X] [I], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame [G] [M], Auditrice de justice,

Avec l’assistance de [B] [S],

GROSSE : la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE

EXPÉDITION : Monsieur [J] [C]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 31 août 2021, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné en location à Monsieur [J] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 174,05 euros, payable à terme échu.

Des loyers étant impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 février 2024 à Monsieur [J] [C], pour un montant en principal de 786,04 euros. Cet acte a été remis à étude.

La SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a saisi la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 02 février 2024.

La SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [J] [C], au paiement de la somme de 478,03 euros arrêtée au 14 avril 2024, avec intérêts de droit,

— Condamner Monsieur [J] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter du 1er mai 2024, et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,

— Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 800,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire (article 696 du code de procédure civile).

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 mars 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [X] [I], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.857,08 euros et a maintenu les demandes contenues dans l’assignation. Elle a précisé que le locataire n’a réalisé aucun paiement depuis le mois de novembre 2024 et que le bailleur est sans nouvelles du locataire.

Cité à étude, Monsieur [J] [C] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience mais le locataire n’a pas pu être rencontré.

La décision a été mise en délibéré à la date du 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 02 février 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 31 août 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 9 page 6).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 19 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE à Monsieur [J] [C]. Il portait sur la somme en principal de 786,04 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi bien que le commandement de payer vise un délai de six semaines.

Monsieur [J] [C] avait donc jusqu’au vendredi 19 avril 2024 pour régler les causes du commandement de payer.

Sur cette période allant du 19 février 2024 au 19 avril 2024, il a été réglé :

—  300,00 euros par virement CCP [Localité 3],

—  250,00 euros par virement CCP [Localité 3].

Ces paiements sont insuffisants pour éteindre les causes du commandement de payer.

Monsieur [J] [C] n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 avril 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 19 avril 2024 et à compter du 20 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [J] [C], occupant sans droit ni titre depuis le 20 avril 2024 cause un préjudice à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 20 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Le demandeur produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, de 3.857,08 euros, de laquelle il convient de déduire :

— Les frais de rejet d’un montant de 2,00 euros X 2, dont l’origine n’est pas justifiée,

— Les frais d’un montant de 76,33 euros dont l’origine n’est pas justifiée,

— Les autres produits d’un montant de 7,62 euros X 5, dont l’origine n’est pas justifiée,

— Les frais d’un montant de 78,62 euros dont l’origine n’est pas justifiée,

— Les frais d’un montant de 130,77 euros dont l’origine n’est pas justifiée.

Par suite, la dette s’élève à la somme de 3.529,26 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [J] [C] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 3.529,26 euros.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [J] [C] sera condamné à payer à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2021 entre la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, et Monsieur [J] [C] concernant un logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [J] [C] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [J] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à verser à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 3.529,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à verser à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer la somme de 200,00 euros à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-présidente,

en charge des contentieux de la Protection,