N° RG 24/00307 – N° Portalis DBXS-W-B7I-H7LW

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— M^e Delphine AUBOURG,

— Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [A]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Delphine AUBOURG, avocat au barreau de la DROME

Madame [S] [N]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Delphine AUBOURG, avocat au barreau de la DROME

DÉFENDERESSE :

S.C.I. SAFFIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocats au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 juin 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

La société civile immobilière SAFFIA a fait l’acquisition auprès de la société civile immobilière VILLLEDIEU d’un tènement immobilier à usage de garage et d’entrepôt, sis [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 9] (Drôme), suivant acte authentique reçu le 29 juin 2002 par Maître [P] [T].

Conformément à un permis de construire délivré le 23 février 2012 et à un permis de construire modificatif délivré le 18 juillet 2012, la société civile immobilière SAFFIA a procédé à la démolition d’une partie du bâtiment et à la construction de locaux à usage d’habitation. Les travaux ont fait l’objet d’une déclaration en date du 19 février 2013 attestant de leur achèvement et de leur conformité à la date du 1er février 2013 et de l’attestation prévue par l’article R.462-10 du Code de l’urbanisme, délivrée le 8 janvier 2021, certifiant que leur conformité n’avait pas été contestée par l’autorité compétente.

Suivant acte authentique reçu le 23 février 2021 par Maître [V] [I], notaire associé à [Localité 9] (Drôme), la société civile immobilière SAFFIA a vendu à M. [M] [A] et Mme [S] [N] (acquéreurs chacun à concurrence de la moitié indivise en pleine propriété), moyennant le paiement du prix principal de 80.000,00 €, partie de ce même bien immobilier sis surle territoire de la commune de [Localité 9], désigné comme “un tènement immobilier à usage d’habitation à détacher de la parcelle BP [Cadastre 3] pour une surface de 115 m² tel qu’il résulte du plan ci-annexé, figurant au cadastre sous les références suivantes : section BP n°[Cadastre 6] lieudit [Localité 1]”.

L’acte de vente précise d’une part que l’immeuble vendu provient de la division d’une propriété partiellement bâtie initialement cadastrée section BP n°[Cadastre 3] en deux nouvelles parcelles cadastrées section BP n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], selon document d’arpentage établi le 17 septembre 2020, et d’autre part que ce bien est loué à M. [X] [F] pour un usage d’habitation aux termes d’un bail de location meublé établi sous signature privée pour une durée de deux ans ayant commencé à courir le 12 octobre 2019, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600,00 €, hors charges et taxes.

Dans les semaines qui ont suivi la vente, les locataires ont prix contact avec les nouveaux propriétaires pour leur demander de remédier à la présence d’une humidité anormale et de moisissures dans les lieux loués.

Suivant facture datée du 5 mai 2021, M. [M] [A] et Mme [S] [N] ont fait poser une VMC par la société HOME BATI.

Au cours du mois de septembre 2021, la société civile immobilière SAFFIA a pris en charge des travaux de drainage le long du mur Nord de la maison, consistant en la réalisation d’une tranchée de 60 centimètres de profondeur, avec pose d’une membrane de type DELTA MS et d’un drain.

Ces travaux n’ont pas permis de remédier aux infiltrations d’eau et aux désordres dénoncés par les locataires.

La société CET VALENCE, mandatée par la société CARDIF PROTECTION JURIDIQUE (assureur de M. [M] [A]) a diligenté des opérations d’expertise contradictoires (réalisées en présence notamment de M. [M] [A], de M. [B] [H] – gérant de la société civile immobilière SAFFIA, et des locataires) et déposé un “rapport d’expertise protection juridique” daté du 15 février 2022 concluant à la présence de trois types de désordres (dégradation du doublage Nord de la pièce de vie, traces de condensation dans la chambre, dégradation des parois murales de la chambre) et évaluant les travaux nécessaires à leur reprise à un montant global de 4.408,25 € TTC.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les parties à la suite du dépôt de ce rapport.

Par acte d’huissier en date du 30 septembre 2022, M. [M] [A] et Mme [S] [N] ont fait assigner la société civile immobilière SAFFIA devant le juge des référés de ce tribunal.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2022, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, ce magistrat a ordonné une expertise.

M. [E] [U], désigné en qualité d’expert judiciaire, a déposé son rapport d’expertise définitif le 29 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, M. [M] [A] et Mme [S] [N] ont fait assigner la société civile immobilière SAFFIA devant le présent tribunal.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de M. [M] [A] et Mme [S] [N] (conclusions n°1 déposées le 2 août 2024) qui demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil, de :

— Les JUGER recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

Par conséquent:

A TITRE PRINCIPAL :

— CONDAMNER la SCI SAFFIA à les garantir sur le fondement des vices cachés, prévu à l’article 1641 du code civil ;

— Leur DONNER ACTE de leur option en action rédhibitoire ;

En conséquence,

— PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 23 février 2021 entre la SCI SAFFIA et eux-mêmes ;

— PROCEDER aux restitutions réciproques, à savoir :

o ORDONNER la restitution au profit de la SCI SAFFIA du bien immobilier objet de ladite vente ;

o ORDONNER à la SCI SAFFIA de procéder à la restitution du prix d’acquisition d’un montant de 80.000 € et des frais d’acte notarié d’un montant de 7.600 € à leur profit ;

o ORDONNER à la SCI SAFFIA de procéder à la restitution de la somme de 833,26 € TTC à leur profit relative à l’installation d’une VMC et d’une hotte ;

— CONDAMNER la SCI SAFFIA à leur régler la somme totale de 3.235,49 € au titre des préjudices subis par eux, décomposée comme suit, outre les frais de remboursement anticipé du prêt :

o Préjudice financier :

. 400 € au titre dela commission d’ouverture du prêt ;

. 2.116,99 € à la date du 20 juillet 2024 au titre des intérêts du prêt immobilier et autres frais liés à celui-ci (notamment l’assurance);

. 718,50 € au titre des frais d’assurance du bien immobilier litigieux ;

A ces sommes devront s’ajouter les frais de remboursement anticipé du prêt :

o Préjudice de jouissance :

. La somme de 4.200 € au titre du préjudice de jouissance ;

o Préjudice moral :

. La somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi par eux ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— PRONONCER l’annulation de la vente intervenue le 23 février 2021 entre la SCI SAFFIA et eux-mêmes pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ;

— PROCEDER aux restitutions réciproques, à savoir :

o ORDONNER la restitution au profit de la SCI SAFFIA du bien immobilier objet de ladite vente ;

o ORDONNER à la SCI SAFFIA de procéder à la restitution du prix d’acquisition d’un montant de 80.000 € et des frais d’acte notarié d’un montant de 7.600 € à leur profit ;

o ORDONNER à la SCI SAFFIA de procéder à la restitution de la somme de 833 26 € TTC à leur profit relative à l’installation d’une VMC et d’une hotte ;

— CONDAMNER la SCI SAFFIA à leur régler la somme totale de 3.235,49 € au titre des préjudices subis par eux, décomposée comme suit, outre les frais de remboursement anticipé du prêt :

o Préjudice financier :

. 400 € au titre dela commission d’ouverture du prêt ;

. 2.116,99 € à la date du 20 juillet 2024 au titre des intérêts du prêt immobilier et autres frais liés à celui-ci (notamment l’assurance);

. 718,50 € au titre des frais d’assurance du bien immobilier litigieux ;

A ces sommes devront s’ajouter les frais de remboursement anticipé du prêt :

o Préjudice de jouissance :

. La somme de 4.200 € au titre du préjudice de jouissance ;

o Préjudice moral :

. La somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi par eux ;

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE :

— PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 23 février 2021 entre la SCI SAFFIA et eux-mêmes pour manquement à l’obligation de délivrance conforme ;

— PROCEDER aux restitutions réciproques, à savoir :

o ORDONNER la restitution au profit de la SCI SAFFIA du bien immobilier objet de ladite vente ;

o ORDONNER à la SCI SAFFIA de procéder à la restitution du prix d’acquisition d’un montant de 80.000 € et des frais d’acte notarié d’un montant de 7.600 € à leur profit ;

o ORDONNER à la SCI SAFFIA de procéder à la restitution de la somme de 833,26 € TTC à leur profit relative à l’installation d’une VMC et d’une hotte ;

— CONDAMNER la SCI SAFFIA à leur régler la somme totale de 3.235,49 € au titre des préjudices subis par eux, décomposée comme suit, outre les frais de remboursement anticipé du prêt :

o Préjudice financier :

. 400 € au titre de la commission d’ouverture du prêt ;

. 2.116,99 € à la date du 20 juillet 2024 au titre des intérêts du prêt immobilier et autres frais liés à celui-ci (notamment l’assurance) ;

. 718,50 € au titre des frais d’assurance du bien immobilier litigieux ;

A ces sommes devront s’ajouter les frais de remboursement anticipé du prêt :

o Préjudice de jouissance :

. La somme de 4.200 € au titre du préjudice de jouissance ;

o Préjudice moral :

. La somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi par eux ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— CONDAMNER la SCI SAFFIA à les garantir sur le fondement de l’article 1792 du code civil;

— CONDAMNER la SCI SAFFIA à leur régler la somme totale de 18.880,21 € au titre des préjudices subis par eux, décomposée comme suit :

o Préjudice matériel :

. 11.330 € au titre des travaux nécessaires à la réfection du bien ;

o Préjudice financier :

. 631,71 € au titre des frais exposés pour l’installation dela VMC ;

. 718,50 € au titre des frais d assurance du bien immobilier litigieux ; |

o Préjudice de jouissance :

. La somme de 4.200 € au titre du préjudice de jouissance ;

o Préjudice moral :

. La somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi par eux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la SCI SAFFIA à leur payer la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI SAFFIA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la signification de l’assignation en référé, de la signification de l’assignation au fond, le coût de l’expertise judicaire, et les frais de publicité foncière ;

Vu les dernières écritures de la société civile immobilière SAFFIA (conclusions n°2 déposées le 23 janvier 2025) qui demande au tribunal, au visa du décret n°55-22 du 4 ianvier 1955, article 30-59 et 33, des articles 1641 et suivants, 1130 et suivants, 1604, 1792 et 1792-1 du code civil, de :

— DIRE ET JUGER qu’à défaut de justification par les consorts [A]-[N] de la publication de leur acte introductif d’instance auprès du service de la publicité foncière, leurs demandes tendant à la résolution et à la nullité de la vente seront déclarées irrecevables,

Sous réserves des formalités accomplies,

— DEBOUTER purement et simplement les consorts [A]-[N] de leur demande en résolution ou nullité de la vente intervenue avec elle,

— DEBOUTER les consorts [A]-[N] de leurs demandes indemnitaires au titre des préjudices subis,

En tout état de cause,

— DEBOUTER les consorts [A]-[N] de toutes demandes, fins et prétentions contraires,

— CONDAMNER les consorts [A]-[N] à lui verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société civile immobilière SAFFIA, tirée du défaut de publication de l’acte introductif d’instance :

Attendu qu’aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile “Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) statuer sur fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.” ;

Attendu qu’en l’espèce la fin de non-recevoir soulevée par la société civile immobilière SAFFIA, tirée du défaut de publication de l’assignation, n’a pas été présentée devant le juge de la mise en état ; qu’elle ne peut donc qu’être déclarée irrecevable ;

Qu’il sera observé en tout état de cause, et à titre surabondant, que le défaut de publication de l’assignation peut être régularisé, conformément aux dispositions de l’article 126 du Code de procédure civile, jusqu’au moment où le juge statue (en ce sens notamment : Cour de Cassation – 3ème chambre civile – 26 novembre 2003 n°02-13438) et que M. [M] [A] et Mme [S] [N] justifient de la publication et de l’enregistrement de l’assignation délivrée à la société civile immobilière SAFFIA le 3 janvier 2024, faite au service de la publicité foncière de VALENCE 1, le 19 janvier 2024 sous les références 2604P01 2024 D N°1680 Volume : 2604P01 2024 N° 1136 ;

Attendu qu’il convient donc de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société civile immobilière SAFFIA à ce titre, et en conséquence de déclarer recevable l’action de M. [M] [A] et Mme [S] [N] tendant à voir prononcer la résolution ou l’annulation de l’acte de vente conclu entre la société civile immobilière SAFFIA (vendeur) et M. [M] [A] et Mme [S] [N] (acquéreurs) reçu le 23 février 2021 par Maître [V] [I], notaire associé à [Localité 9] (Drôme) ;

2) Sur les demandes principales de M. [M] [A] et Mme [S] [N], fondées sur les vices cachés de la chose vendue :

Attendu qu’aux termes des articles 1641 et suivants du Code civil “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (…)

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.(…)

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. (…)

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.(…)

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice” ;

Attendu la Cour de cassation précise, pour l’application de l’article 1643 du Code civil, que la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente (stipulant dans le cas présent que l’acquéreur prendra le bien “dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu ou visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale”) ne peut trouver application lorsque le vendeur avait connaissance des vices cachés affectant la chose vendue (en ce sens notamment : Cour de Cassation – 3ème chambre civile – 16 décembre 2009 n° 09-10540) ;

Que, que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (en ce sens notamment : Cour de cassation – 3ème chambre civile, 19 octobre 2023, n°22-15.536 ; 26 février 1980, n° 78-15.556; 9 février 2011, n° 09-71.498 ; 10 juillet 2013, n° 12-17.149) ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, dont les constatations et les conclusions techniques ne sont pas contestées par les parties et sont corroborées par celles du “rapport d’expertise protection juridique” de la société CET VALENCE, déposé à la suite des opérations d’expertise contradictoires (réalisées en présence notamment de M. [M] [A], de M. [B] [H] – gérant de la société civile immobilière SAFFIA, et des locataires), que le bien immobilier acquis par M. [M] [A] et Mme [S] [N] suivant acte authentique en date du 23 février 2021 est affecté de désordres décrits de la façon suivante (pages 11 à 16, pages 25 à 30 du rapport d’expertise judiciaire, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample description et pour les photographies des lieux) :

“Vue extérieurs -façade Est

Il s’agit d’un ancien garage puis bureau de 42 m2, transformé en habitation par M. [H] en 2012 ou2013. Ce bâtiment a été réalisé en auto-construction.

Séjour

Il est constaté une dégradation du doublage placo en pied de mur. Des infiltrations ont eu lieu. Le doublage est endommagé.

L’humidité mensurée est négligeable. Les supports sont secs. Il est mesuré à un emplacement une humidité résiduelle à 50%, signe que le phénomène d’infiltration n’est pas résolu, la météo étant peu pluvieuse depuis plusieurs mois lors de l’accédit.

Chambre

Il est constaté une dégradation du doublage placo en pied de mur, au droit de la douche et au droit du mur defaçade Ouest. Des infiltrations ont eu lieu. Le doublage est endommagé.

L’humidité mensurée est négligeable. Les supports sont secs. Il est mesuré à un emplacement une humiditérésiduelle à 50%, signe que le phénomène d’infiltration n’est pas résolu, la météo étant peu pluvieuse depuis.

Salle d’eau

Des moisissures sont présentes en plafond.

Un VMC, en état de fonctionnement est présente.

Les joints au droit du pourtour du bac à douche ont été refaits et le pourtour du bac à douche semble étanche.

Les désordres identifiés sont donc :

Dégradations du doublage nord du séjour, liés à des infiltrations d’eau au droit du mur Nord du bâtiment, mur enterré d’une cinquantaine de centimètres par rapport à la propriété voisine. Les murs sont secs, sauf à un emplacement. Le locataire indique que les infiltrations perdurent à l’identique, même depuis la réalisation d’un drain au droit de la façade nord.

Dégradations du doublage ouest de la chambre, liés à des infiltrations d’eau au droit du mur Ouest du bâtiment,

Dégradations de la cloison de la chambre, liés à des infiltrations d’eau depuis la douche. Les dégradations étaient liées à des fuites au droit du siphon et au droit de la périphérie de la douche. Ces problématiques ont été résolues d’après les locataires.

Moisissures et condensation dans la Chambre et la Salle d’eau. L’appartement n’avait pas de VMC. M. [A] a fait installer une VMC. La condensation perdure, liée vraisemblablement à une mauvaise ventilation et la poursuite des infiltrations.

Poursuite de la visite :

Façade Est

Il est constaté l’absence une forme de pente au droit du seuil de la porte fenêtre d’entrée. Le locataire confirme qu’en cas de fortes pluies, l’eau s’accumule au droit du seuil de cette porte fenêtre.

Façade Nord

Le drainage au droit de la façade Nord, réalisé en pied de façade, dans la propriété voisine est examiné.

Il est constaté au droit de ce drain, réalisé par M. [H] afin de résoudre les problématiques :

Absence d’étanchéité sur le mur maçonné.

Absence de solin de protection en partie haute.

Absence de cunette en pied, suivant déclaration de M. [H], confirmé par l’examen des photosproduites.

Altimétrie du fond du “drain” supérieure a niveau du sol intérieur de la maison de M.[A] de quelques centimètres.

Ce système de drainage est non conforme aux règles de I’art, est complètement inefficace et conduit même de manière certaine à l’augmentation des venues d’eaux dans le logement de M. [A].

Façade Ouest

La façade Ouest est examinée, depuis la propriété voisine.

Il est constaté l’absence d’enduit sur la façade, l’absence de tuile de rive au droit de la jonction toiture/façade ainsi que la présence d’un débord de fondation dans la propriété voisine. Débord de fondation servant de support à une jardinière minérale sèche du voisin ouest.” ;

Que s’agissant de la nature, des causes et de l’ampleur des désordres, ainsi que les travaux réalisés par le vendeur pour y remédier, les conclusions de l’expert judiciaire sont les suivantes (pages 31 à 33 du rapport d’expertise judiciaire) :

“ Les désordres identifiés ont pu être recensés :

Dégradations du doublage nord du séjour, liés à des infiltrations d’eau au droit du mur Nord du bâtiment, mur enterré d’une cinquantaine de centimètres par rapport à la propriété voisine. Les murs sont secs, sauf à un emplacement. Les infiltrations vont perdurer, y compris depuis la réalisation d’un drain au droit de la façade nord, car ce drain est inefficace et inutile.

Dégradations du doublage ouest de la chambre, liés à des infiltrations d’eau au droit du mur Ouest du bâtiment. Ces dégradations sont liées à l’insuffisance d’étanchéité de la façade Ouest.

Dégradations de la cloison de la chambre, liés â des infiltrations d’eau depuis la douche. Ces dégradations étaient liées à des fuites au droit du siphon et au droit de la périphérie de la douche. Ces problématiques ont été résolues. Ces infiltrations ne se reproduiront plus.

Moisissures et condensation dans la Chambre et la Salle d’eau. L’appartement n’avait pas de VMC.M. [A] a fait installer une VMC. La condensation perdure et va perdurer liée à une mauvaise ventilation de l’ensemble de Fappartement (absence d’entrées d’air) et la poursuite des infiltrations.

En synthèse :

— Dégradations du doublage nord du séjour / Dégradation d’un élément de second Oeuvre / Absence de drainage façade Nord puis drainage inefficace / Désordre apparent lors de la vente : Non / Impact sur la jouissance des lieux : Oui

— Dégradations du doublage ouest de la chambre / Dégradation d’un élément de second Oeuvre / Absence d’étanchéité en façade / Désordre apparent lors de la vente : Non / Impact sur la jouissance des lieux : Oui

— Dégradations de la cloison de la chambre / Dégradation d’un élément de second Oeuvre / Fuite dans la salle de bains / Désordre apparent lors de la vente : Non / Impact sur la jouissance des lieux : Non

— Moisissures et condensation dans la Chambre et la Salle d’eau / Dégradations peintures / Absence de VMC puis VMC inefficace / Désordre apparent lors de la vente : Non / Impact sur la jouissance des lieux : Oui.

Les différents désordres apparents sont la présence d’infiltrations, de dégâts aux doublages consécutifs à ces infiltrations, et la présence de moisissures.

Ces différents désordres ont un impact à court terme sur l’usage et la jouissance des lieux. Si la ventilation peut être assurée en ouvrant les fenêtres et en réalisant un nettoyage, il est nécessaire, afin d’éviter une dégradation d’ensemble de :

Mettre en place une VMC efficace, AVEC des entrées d’air, permettant de ventiler le logement.

Réaliser un drainage EFFICACE de la façade Nord, le drainage réalisé ayant un effet CONTRAIRE à son objectif.

En l’absence de ces mesures, en période humide, le logement deviendra non suffisamment sain pour être considéré comme habitable, car les moisissures vont proliférer. (…) ;

Suite aux déclarations des parties, confirmées par les pièces produites et la visite réalisée, il apparait que différents travaux ont été réalisés par le vendeur en connaissance de cause de des vendeurs : remplacement de l’abergement du Velux, réalisation d’un drainage, réparation des fuites au droit de la douche, reprises depeintures.

Il a pu être constaté lors de la visite que le drainage réalisé est non conforme aux règles de I’art, estcomplètement inefficace et conduit même de manière certaine à l’augmentation des venues d’eaux dans lelogement de M. [A]” ;

Que s’agissant des travaux propres à remédier aux désordres, la valeur vénale du bien et les éléments de péril et/ou de risque à prendre compte, l’expert judiciaire a considéré (pages 33 à 34 du rapport d’expertise) que :

“Les différents travaux à réaliser sont les suivants, décrits et chiffrés ci-après (cf tableau inséré page 33 du rapport pour le détail des travaux et leur chiffrage) :

Les différents travaux à réaliser sont :

Reprise de la rive de toiture ouest.

Enduisage de la façade ouest avec création d’un solin au droit de la surépaisseur de maçonnerie.

Dépose : repose de la jardinière sèche du voisin

Terrassement, démolition du drainage existant au droit du mur nord, réalisation d’une étanchéité, d’un drainage et raccordement aux eaux pluviales.

Découpe et reprises des doublages endommagés

Lessivage murs, mise en peinture des murs et plafonds endommagés.

Réalisation d’entrées d’air dans les menuiseries pour permettre le fonctionnement de la VMC.

(…) Total travaux TTC : 11.330,00 €. (…)

Les différents désordres relevés affectent la valeur vénale du bien concerné.

Les différents désordres constatés vont avoir un impact à court terme sur l’appartement.

Il est nécessaire, afin d’éviter une dégradation d’ensembIe liée à I’apparition de moisissures et la poursuite des infiltrations, de :

Mettre en place une VMC efficace, AVEC des entrées d’air, permettant de ventiler le logement.

Réaliser un drainage EFFICACE de la façade Nord, le drainage réalisé ayant un effet

CONTRAIRE à son objectif.

Ces travaux sont à réaliser à court terme (sous 2 mois).” ;

Attendu que les défauts de la chose vendue ainsi décrits par M. [E] [U] n’étaient pas apparents lors de la vente, pour des acquéreurs profanes en matière de construction et de bâtiment et, compte tenu de leur impact sur l’usage et la jouissance des lieux, présentent un caractère de gravité suffisant pour rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à tout le moins, pour en diminuer tellement l’usage que les acquéreurs auraient renoncé à son acquisition ou auraient proposé un moindre prix s’ils les avaient connus ;

Que la société civile immobilière SAFFIA avait une parfaite connaissance de ces défauts, dans la mesure notamment où elle a procédé elle-même à la démolition d’une partie du bâtiment et à la construction du bâtiment faisant l’objet de la vente, où elle a disposé de la jouissance des lieux pendant environ huit années après l’achèvement des travaux, où les locataires présents dans les locaux depuis le 12 octobre 2019 lui avaient signalé l’existence d’un grave défaut d’aération et d’infiltrations d’eau persistantes dans les locaux et où elle a expressément demandé à ces derniers de dissimuler les moisissures apparentes sur les murs lors des visites effectuées par les futurs acquéreurs (extraits de l’attestation de M. [X] [F] – pièce n°7 des demandeurs : “(…) atteste sur l’honneur avoir informé à plusieurs reprises l’ancien propriétaire M. [H] [B] de la présence de moisissures depuis décembre 2019, cependant sans aucune action de sa part pour résoudre la cause du problème. D’autre part j’atteste sur l’honneur que M. [H] nous a explicitement demandé de dissimuler les meubles devant avant chaque visite de potentiels acheteurs, dans le but de dissimuler ces traces dont il avait parfaitement connaissance.” ; extrait de l’attestation de Mme [Z] [L] – pièce n°12 des demandeurs : “Au moment de la vente M. [H] nous a demandé de cacher les moisissures. Etant donné que mon compagnon travaillait en collaboration avec Monsieur [H] c’était délicat comme situation. Monsieur [H] nous avait dit qu’il mettrait au courant les futurs propriétaires de la nécessité d’installer une VMC. Après la vente nous avonc contacté nous nouveaux propriétaires (Mme [N] et M. [A]) qui n’étaient au courant de rien.”) ;

Que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne peut, en raison de la connaissance par le vendeur des vices affectant la chose vendue, trouver application ;

Attendu que la société civile immobilière SAFFIA est donc tenue de garantir M. [M] [A] et Mme [S] [N] de ces vices cachés, qui relèvent de la garantie des défauts de la chose vendue prévue par les dispositions de l’article 1641 du Code civil ;

Que les acquéreurs sont en droit, conformément aux dispositions de l’article 1644 de ce même code, de choisir de rendre la chose vendue et d’obtenir la restitution du prix de vente ;

Qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande formée à titre principal par M. [M] [A] et Mme [S] [N] en prononçant la résolution, pour vices cachés et sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil, de la vente immobière intervenue entre les parties suivant acte authentique reçu le 23 février 2021 par Maître [V] [I], notaire associé à [Localité 9] (Drôme) et en condamnant la société civile immobilière SAFFIA à leur restituer le prix de vente, soit la somme principale de 80.000,00 €, outre celle de 7.600,00 € au titre des frais d’acte de vente et de promesse de vente ;

Attendu par ailleurs que compte tenu de la connaissance des vices de la chose par le vendeur, ce dernier est tenu, outre le restitution du prix et de ses accesoires, de tous dommages et intérêts envers les acquéreurs, en application des dispositions de l’article 1645 du Code civil ;

Qu’au vu des pièces justificatives produites, les préjudices subis par M. [M] [A] et Mme [S] [N] seront évalués comme suit :

— frais exposés inutilement pour l’installation d’une VMC et d’une hotte : 833,26 € TTC (facture de la société HOME BATI en date du 5 mai 2021 – pièce n° 4 des demandeurs) ;

— préjudices financiers (commission d’ouverture du prêt immobilier, intérêts et coût de l’assurance de ce même prêt) : non retenus, comme ayant été versés en contrepartie de la mise à disposition immédiate des fonds prêtés par la banque et ne constituant pas un préjudice indemnisable) ;

— frais d’assurance du bien immobilier : 718,50 € (pièces n°14 à 16 et n° 25 des demandeurs)

— préjudice de jouissance (perte de chance de donner en location, ou d’occuper personnellement, le bien immobilier depuis le départ des derniers locataires intervenu en mai 2023) : 4.000,00 € ;

— préjudice moral : non retenu (comme faisant double emploi avec les indemnités alloués au titre du préjudice de jouissance et de l’article 700 du Code de procédure civile) ;

— total : 5.551,76 € ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière SAFFIA à payer à M. [M] [A] et Mme [S] [N] unis d’intérêts la somme de 5.551,76 € à titre de dommages et intérêts et de rejeter le surplus des prétentions des demandeurs ;

3) Sur les dépens et les frais de défense exposés par les parties :

Attendu que la société civile immobilière SAFFIA, partie perdante, sera condamnée au entiers dépens, qui comprendront notamment les dépens provisoirement mis à la charge des demandeurs par le juge des référés et les frais d’expertise judiciaire, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la

partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation (…)” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamner la société civile immobilière SAFFIA à payer à M. [M] [A] et Mme [S] [N] unis d’intérêts la somme de 4.000,00 € au titre de leurs frais de défense ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société civile immobilière SAFFIA tirée du défaut de publication de l’assignation ;

En conséquence,

Déclare recevable l’action de M. [M] [A] et Mme [S] [N] ;

Prononce la résolution, pour vices cachés et sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil, de la vente immobière intervenue entre M. [M] [A] et Mme [S] [N] (acquéreurs) et la société civile immobilière SAFFIA (vendeur) suivant acte authentique reçu le 23 février 2021 par Maître [V] [I], notaire associé à [Localité 9] (Drôme), portant sur “un tènement immobilier à usage d’habitation à détacher de la parcelle BP [Cadastre 3] pour une surface de 115 m² (…), figurant au cadastre sous les références suivantes : section BP n°[Cadastre 6] lieudit [Localité 1]” ;

Condamne la société civile immobilière SAFFIA à restituer à M. [M] [A] et Mme [S] [N] unis d’intérêts le prix de vente, soit la somme principale de 80.000,00 €, outre celle de 7.600,00 € au titre des frais d’acte de vente et de promesse de vente ;

Dit que la société civile immobilière SAFFIA reprendra la jouissance du bien immobilier objet de la vente après restitution effective et intégrale du prix de vente et des frais accessoires mentionnés ci-dessus ;

Condamne la société civile immobilière SAFFIA à payer à M. [M] [A] et Mme [S] [N] unis d’intérêts la somme de 5.551,76 € à titre de dommages et intérêts ;

Rejette le surplus des prétentions des demandeurs ;

Déboute les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires ;

Condamne la société civile immobilière SAFFIA à payer à M. [M] [A] et Mme [S] [N] unis d’intérêts la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de procéder, à ses frais avancés, à la publication du présent jugement au bureau de la conservation des hypothèques du lieu de situation des immeubles concernés ;

Condamne la société civile immobilière SAFFIA aux entiers dépens, qui comprendront notamment les dépens provisoirement mis à la charge des demandeurs par le juge des référés, les frais d’expertise judiciaire et les frais de publicité foncière.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT