Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 d, 20 mars 2025, n° 21/06746

TJ Lyon 20 mars 2025

Arguments

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Accepté
Absence de créance certaine, liquide et exigible
La cour a estimé que l'AFUL PARSONGES n'a pas démontré la réalité de la créance de charges de copropriété, rendant l'opposition non fondée.
Autre
Créance de remboursement
La cour n'a pas statué sur cette demande de remboursement, se concentrant sur la mainlevée de l'opposition.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice de la SCI.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 3 cab 03 d, 20 mars 2025, n° 21/06746
Numéro(s) :	21/06746
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe NEIDHARTJulien MARGOTTON
Cabinet(s) :	PRIMA AVOCATSBREMENS AVOCATS
Parties :	Société civile immobilière S.C.I. TERRES DU SUD c/ représentée par son syndic en exercice la SASU ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, Association AFUL PARSONGES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 21/06746 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WHJP

Jugement du 20 Mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS – 805

Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS – 1287

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 20 Mars 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 25 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Octobre 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Société civile immobilière S.C.I. TERRES DU SUD,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Association AFUL PARSONGES,

représentée par son syndic en exercice la SASU ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 décembre 2004, la SCI TERRES DU SUD a acquis de la société MERCURE INTERNATIONAL HOTELS un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Ce bien immobilier comprend notamment un bâtiment dans lequel la SCI TERRES DU SUD exploite une activité de restaurant/salle de réception.

Cette acquisition provient de la division d’un ensemble immobilier comprenant :

— le lot n°1000 composé de trois bâtiments (A, B et C) à usage d’hôtels, acquis par la SCI OTELLI et exploité par le groupe ACCOR via son enseigne IBIS ;

— le lot n°2000 B acquis par la SCI TERRES DU SUD composé d’un bâtiment à usage de restaurant, un espace vert et un parking ;

— un local transformateur et un local poubelles ;

— des parkings extérieurs et voies de circulation.

Cet ensemble immobilier fait partie d’une association foncière urbaine libre, dénommée l’AFUL PARSONGES, créée par statuts du 14 décembre 2004 dans le cadre de cette opération.

L’objet principal de l’AFUL PARSONGES, visé à l’article 6 des statuts, est d’assurer la gestion, la conservation, l’entretien, la réfection, le fonctionnement et l’administration au sens large des ouvrages, installations et équipements d’usage commun ou d’intérêt collectif aux membres de l’association.

Cet article 6 mentionne qu’à ce titre, l’AFUL PARSONGES a pour objet d’assurer la gestion, la conservation, l’entretien, la réfection, le fonctionnement et l’administration :

— du local poubelles, du ramassage des ordures ménagères ;

— de la clôture et du portillon séparant la partie Nord de la voie d’accès de sa partie Sud ;

— du chauffage central de l’ensemble immobilier, de son réseau d’alimentation (électricité, gaz, eau) et de la distribution à l’usage commun des membres de l’association, du local de chaufferie situé au rez-de-chaussée du bâtiment « Bar Restaurant » et dont l’accès direct se fait par l’extérieur, des appareils machines et éléments d’équipement nécessaires à son fonctionnement ;

— de la partie commune du réseau d’eau potable ;

— de la partie commune du réseau d’alimentation électrique, du transformateur électrique et de son local ;

— de la partie commune du réseau de télécommunication ;

— la répartition des charges entraînées par cette administration.

Un litige est né concernant la répartition des charges relatives à la consommation d’eau chaude et à celle de chauffage. La SCI TERRES DU SUD a contesté devoir les sommes afférentes à ces consommations en expliquant que la répartition était effectuée sur la base des tantièmes de copropriété et non par rapport aux relevés réels de consommation.

Lors de l’assemblée générale du 24 juillet 2013, il a été décidé le remplacement des compteurs.

Ce remplacement a été effectif en 2014 avec la mise en place des compteurs individuels.

Le litige a persisté, la SCI TERRES DU SUD estimant qu’il y avait encore des appels de charge injustifiés et refusant de les payer.

Par acte authentique du 26 juillet 2021, la SCI TERRES DU SUD a vendu son bien immobilier à la société IMMO DARDILLY.

Par acte d’huissier de justice du 6 août 2021, la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, en qualité de syndic en exercice de l’AFUL PARSONGES, a fait opposition au paiement du prix de vente du lot de la SCI TERRES DU SUD, à hauteur de 95 344,63 euros, invoquant des charges impayées.

Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2021, la SCI TERRES DU SUD a assigné l’AFUL PARSONGES, représentée par son syndic en exercice la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

* à titre principal :

— dire et juger que, par exploit d’huissier du 6 août 2021, le syndic de L’AFUL PARSONGES a fait opposition au paiement du prix de vente du lot de la SCI TERRES DU SUD alors que l’AFUL PARSONGES n’était titulaire à son encontre de cette dernière d’aucune créance certaine, liquide et exigible ;

— ordonner la mainlevée intégrale de l’opposition au paiement du prix de vente réalisée par la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, en qualité de syndic de l’AFUL PARSONGES, par exploit d’huissier du 6 août 2021, pour un montant total de 95 344,63 euros ;

* à titre subsidiaire :

— dire et juger qu’au vu du décompte annexé par l’AFUL PARSONGES, au soutien de l’opposition du 6 août 2021, celle-ci est redevable de la somme de 37 586,49 euros au profit de la SCI TERRES DU SUD ;

— condamner l’AFUL PARSONGES au paiement de la somme de 37 586,49 euros au profit de la SCI TERRES DU SUD au titre du remboursement du trop-payé ;

* en tout état de cause :

— condamner l’AFUL PARSONGES au paiement de la somme de 3000 euros au profit de la SCI TERRES DU SUD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’AFUL PARSONGES aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL PRIOU-MARGOTTON.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, la SCI TERRES DU SUD demande au tribunal de :

* à titre principal :

— déclarer que, par exploit d’huissier du 6 août 2021, le syndic de L’AFUL PARSONGES a fait opposition au paiement du prix de vente du lot de la SCI TERRES DU SUD alors que l’AFUL PARSONGES n’était titulaire à son encontre de cette dernière d’aucune créance certaine, liquide et exigible ;

* à titre subsidiaire :

— déclarer qu’au vu du décompte annexé par l’AFUL PARSONGES, au soutien de l’opposition du 6 août 2021, celle-ci est redevable de la somme de 50 404,23 euros au profit de la SCI TERRES DU SUD ;

— condamner l’AFUL PARSONGES au paiement de la somme de 50 404,23 euros au profit de la SCI TERRES DU SUD au titre du remboursement du trop-payé ;

* en tout état de cause :

— rejeter l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de l’AFUL PARSONGES ;

— condamner l’AFUL PARSONGES au paiement des provisions du commissaire de justice qui serait désigné dans le cas où le tribunal ferait droit à la demande de celle-ci aux fins de désignation d’un commissaire de justice qui aurait pour mission de faire les comptes entre les parties ;

— condamner l’AFUL PARSONGES au paiement de la somme de 7000 euros au profit de la SCI TERRES DU SUD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’AFUL PARSONGES aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL PRIMA AVOCATS.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2023, l’AFUL PARSONGES demande au tribunal de :

— juger que l’exception de prescription de la SCI TERRES DU SUD est mal fondée en droit et en fait ;

— débouter la SCI TERRES DU SUD de son exception ;

— juger que la SCI TERRES DU SUD succombe dans l’administration de la preuve des motifs de sa contestation des sommes dues dont elle a pourtant la charge ;

— juger son action tant mal fondée que dilatoire ;

— débouter la SCI TERRES DU SUD de sa demande de mainlevée intégrale de l’opposition au paiement du prix de vente réalisée par la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, en qualité de syndic de l’AFUL PARSONGES, par exploit d’huissier du 6 août 2021, pour un montant total de 95 344,63 euros ;

à titre subsidiaire, et avant dire droit ;

— ordonner une mesure de constat confiée à tel commissaire de justice qu’il plaira au tribunal de désigner avec mission de faire les comptes entre les parties ;

— mettre à la charge de la SCI TERRES DU SUD, demanderesse, la consignation à valoir sur la rémunération du commissaire de justice constatant ;

— juger que le commissaire de justice ainsi désigné déposera son rapport au greffe du tribunal dans les 5 mois du versement de la consignation, sauf demande de prorogation de ce délai ;

reconventionnellement ;

— condamner la SCI TERRES DU SUD à payer à l’AFUL PARSONGES la somme de 95107,14 euros pour les causes sus énoncées ;

— juger que cette somme portera un intérêt calculé au taux légal à compter du 6 août 2021 qui vaut mise en demeure ;

— juger que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts ;

— condamner la SCI TERRES DU SUD à payer à l’AFUL PARSONGES la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI TERRES DU SUD aux dépens qui comprendront le coût de l’opposition au paiement du prix de vente du 6 août 2021, soit 183,09 euros, dont distraction au bénéfice de Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, de la SELAS BRET BREMENS, Société d’Avocats au Barreau de de Lyon.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 24 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de la SCI TERRES DU SUD

L’article 1353 du code civil énonce :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il est de jurisprudence constante qu’en application de l’article précité, il incombe au syndicat des copropriétaires, ou à l’ASL, ou à l’AFUL, qui réclame le paiement d’arriérés de charges de copropriété, de produire les états individuels définitifs de répartition des charges, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes des exercices correspondants et les documents comptables.

Ce n’est que si cette preuve de la créance au titre des charges de copropriété est rapportée qu’il reviendra alors, dans un second temps, au copropriétaire concerné d’établir qu’il en est libéré.

Il est en outre à souligner que, suivant l’article 45-1, alinéa 1er, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui entérine sur ce point une jurisprudence constante, les approbations annuelles des comptes de la copropriété ne constituent pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, et qu’il en résulte de manière constante qu’il est toujours possible pour un copropriétaire de contester la régularité de son compte individuel, ce nonobstant une approbation annuelle des comptes de la copropriété décidée en assemblée générale et non contestée dans les délais.

En l’espèce, pour que l’opposition réalisée par l’AFUL PARSONGES en application de l’article L.322-9 du code de l’urbanisme (qui renvoie à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965), et contestée par la SCI TERRES DU SUD, puisse prospérer, il appartient d’abord à la première de démontrer la réalité de la créance de charges de copropriété dont elle se prévaut et qui fonde cette opposition.

Ce n’est qu’ensuite, dans l’hypothèse où l’AFUL PARSONGES réussit dans cette démonstration, qu’il incombera à la SCI TERRES DU SUD de prouver qu’elle est libérée de sa dette portant sur les charges de copropriété.

A cet égard, en premier lieu, comme mis en exergue ci-dessus, les approbations annuelles des comptes de la copropriété ne valant pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, chacun d’eux peut toujours contester la régularité du sien bien que les comptes de la copropriété aient été approuvés en assemblée générale et que cette approbation n’ait pas été contestée dans les délais.

Est donc inopérant le moyen de l’AFUL PARSONGES tiré de l’approbation des comptes de la copropriété pour chaque exercice clos et de leur absence de contestation dans le délai de deux mois, moyen qu’elle invoque pour soutenir que sa créance de charges de copropriété ne serait pas critiquable.

Également, puisqu’il s’agit de la contestation par un copropriétaire de son compte individuel, il en découle que cette contestation est mise en œuvre indépendamment de toute remise en cause des résolutions votées approuvant les comptes de la copropriété qui perdurent en tout état de cause, et qu’il n’y a donc pas réouverture d’un droit à contestation de ces résolutions alors que le copropriétaire n’avait pas agi à leur encontre dans le délai de deux mois prévu par la loi.

Est partant aussi inopérant le moyen de l’AFUL PARSONGES tiré de la remise en question de la légitimité de la résolution n°9 votée lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2020, portant approbation de l’état de répartition de régularisation des consommations de chauffage pour la période allant du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2013 (et non 31 décembre 2021 comme inscrit par erreur dans l’intitulé de la résolution dans le procès-verbal d’assemblée générale étant donné que, dans le corps de la résolution, il est bien mentionné que la fin de la période de régularisation est le 31 décembre 2013 et que le tableau relatif à l’état de cette régularisation, joint à la convocation à l’assemblée générale du 27 janvier 2020, dont se prévaut la défenderesse s’arrête à l’année 2013), remise en question qui résulterait de la production par ladite AFUL d’autres pièces que le tableau annexé à la convocation.

En second lieu, le simple extrait de compte informatique relatif aux charges de la SCI TERRES DU SUD en date du 9 décembre 2021 et le simple tableau EXCEL d’état de régularisation des consommations de chauffage pour la période allant de 2006 à 2013 joint à la convocation à l’assemblée générale du 27 janvier 2020 communiqués par l’AFUL PARSONGES ne sont pas suffisants pour établir la réalité de la créance de charges de copropriété invoquée par la défenderesse.

Or, si l’AFUL PARSONGES fournit les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes pour les exercices 2014 à 2021, elle ne verse en revanche pas aux débats ceux approuvant les comptes pour les exercices 2008 à 2013 alors que la créance de charges de copropriété qu’elle allègue porte également sur ces exercices.

Plus encore, l’AFUL PARSONGES ne produit aucun état individuel définitif de répartition des charges.

Il est aussi à noter que l’AFUL PARSONGES ne fournit aucune des factures sur lesquelles reposent les charges d’eau chaude et de chauffage qui n’auraient pas été réglées ni les relevés de compteur associés.

Par conséquent, au regard de ces développements, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des parties, il y a lieu de considérer que l’AFUL PARSONGES défaille dans la démonstration de la réalité de la créance de charges de copropriété dont elle se prévaut.

Par suite, l’opposition effectuée par l’AFUL PARSONGES en vertu de l’article L.322-9 du code de l’urbanisme n’est pas fondée et il sera fait droit à la demande de la SCI TERRES DU SUD de mainlevée intégrale de celle-ci.

Sur la demande subsidiaire de l’AFUL PARSONGES

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ».

L’article 146 du même code énonce qu'« une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver » et qu'« en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

En l’espèce, suivant les dernières écritures de l’AFUL PARSONGES, cette dernière demande, à titre subsidiaire, le prononcé d’une mesure de constat confiée à un commissaire de justice aux fins de faire les comptes entre les parties dans l’hypothèse où le tribunal estimerait « que cet état de répartition est insuffisant pour départager les parties qui seraient en désaccord persistant sur le montant des charges imputables » (page 10 des dernières conclusions de la défenderesse).

Cependant, l’AFUL PARSONGES, à qui incombe la charge de la preuve de la réalité de sa créance de charges de copropriété, a, de par sa qualité, nécessairement accès aux éléments, évoqués plus haut, lui permettant d’établir l’existence de ladite créance et qu’elle devait produire, ce qu’elle n’a pas fait ainsi que cela a été exposé ci-avant.

Dès lors, ordonner la mesure d’instruction sollicitée par l’AFUL PARSONGES aboutirait à suppléer la carence de cette partie dans l’administration de la preuve.

En conséquence, l’AFUL PARSONGES sera déboutée de sa demande subsidiaire aux fins de voir ordonner une mesure de constat confiée à un commissaire de justice avec mission de faire les comptes entre les parties.

Sur les demandes reconventionnelles de l’AFUL PARSONGES

Etant donné qu’il a été retenu que l’AFUL PARSONGES ne démontre pas la réalité de la créance de charges de copropriété qu’elle allègue, ses demandes reconventionnelles aux fins de condamnation au titre des charges de copropriété non réglées et de capitalisation des intérêts ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’AFUL PARSONGES sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés directement par SELARL PRIMA AVOCATS.

L’AFUL PARSONGES sera déboutée de sa demande de recouvrement direct des dépens.

L’AFUL PARSONGES, tenue des dépens, sera également condamnée à verser à la SCI TERRES DU SUD la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’AFUL PARSONGES sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la mainlevée intégrale de l’opposition au paiement du prix de vente réalisée par la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, en qualité de syndic de l’AFUL PARSONGES, par acte d’huissier de justice du 6 août 2021, à hauteur de 95 344,63 euros ;

DEBOUTE l’AFUL PARSONGES, représentée par son syndic en exercice la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, de sa demande subsidiaire aux fins de voir ordonner une mesure de constat confiée à un commissaire de justice avec mission de faire les comptes entre les parties ;

DEBOUTE l’AFUL PARSONGES, représentée par son syndic en exercice la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, de ses demandes reconventionnelles aux fins de condamnation au titre des charges de copropriété non réglées et de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE l’AFUL PARSONGES, représentée par son syndic en exercice la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, aux dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL PRIMA AVOCATS ;

DEBOUTE l’AFUL PARSONGES, représentée par son syndic en exercice la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, de sa demande de recouvrement direct des dépens ;

CONDAMNE l’AFUL PARSONGES, représentée par son syndic en exercice la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, à verser à la SCI TERRES DU SUD la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’AFUL PARSONGES, représentée par son syndic en exercice la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. LE CLEC’H, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,