MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01664 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WQJ2

CODE NAC : 5BA – 0A

AFFAIRE : S.C.I. LES SOURCES, [C] [Y] [T], [X] [E] [T] épouse [B], [O] [I] [R] [S] C/ [M] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

S. C. I. LES SOURCES

immatriculée au RCS de EVREUX sous le numéro 853 316 123

dont le siège social est sis 23 rue du Bocage Normand – 27180 AULNAY SUR ITON

Monsieur [C] [Y] [T] né le 20 Janvier 1954 à PARIS 18ème, nationalité française, ingénieur, demeurant 22 Rue Manessier – 94130 NOGENT SUR MARNE

Madame [X] [E] [T] épouse [B] née le 09 Avril 1952 à ANKARATA (MADAGASCAR), nationalité française, retraitée, demeurant 23 rue du Bocage Normand – 27180 AULNAY SUR ITON

Monsieur [O] [I] [R] [S] né le 09 Juin 1974 à PARIS 14ème, nationalité française, retraitée, demeurant 126 rue Maurice Arnoux – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

tous représentés par Maître Loren MAQUIN-JOFFRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC112

DEFENDERESSE

Madame [M] [N] née le 02 Juillet 1974 à AIN TOUTA (ALGERIE), nationalité française, demeurant 21 Rue Thiers – 94130 NOGENT-SUR-MARNE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 12 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Mars 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 août 2022, l’indivision [T]-[S], au droit de laquelle viennent M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources, a donné à bail à Mme [M] [N], un local situé 24, rue Paul Bert à Nogent-sur-Marne (94130) moyennant un loyer mensuel de 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 3 juin 2025, les propriétaires ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [M] [N] pour une somme de 2 363,20 € au titre de l’arriéré locatif au 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources ont fait assigner Mme [M] [N] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner Mme [M] [N] à payer à M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources la somme provisionnelle de 3 252,74 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 2 363,20 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Mme [M] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme de 650 € par mois augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— ne pas accorder de délais de paiement et, à titre subsidiaire, n’en accorder que sous réserve du strict respect du paiement des échéances courantes de loyer et de charges ainsi que des mensualités accordées à date fixe et dire qu’en cas de simple retard ou de défaut de paiement le bailleur pourra librement engager l’expulsion des preneurs,

— condamner Mme [M] [N] au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 12 février 2026, M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources, par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Mme [M] [N] n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail dérogatoire comprend une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 10 juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 2 363,20 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 4 juillet 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme [M] [N] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Les demandeurs ne produisent pas d’élément de nature à justifier le prononcé d’une astreinte, de sorte que leur demande de ce chef sera rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Mme [M] [N] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

L’indemnité d’occupation égale à la somme mensuelle de 650 €, sollicitée par le bailleur, excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources, l’obligation de Mme [M] [N] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 283,93 €.

Il sera donc fait droit à la demande de condamnation de Mme [M] [N] à verser à M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources la somme de 3 252,74 € au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 2 363,20 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 17 novembre 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [N], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [M] [N] ne permet d’écarter la demande de M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 juillet 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [M] [N] et de tout occupant de son chef des lieux situés 24, rue Paul Bert à Nogent-sur-Marne (94130) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Mme [M] [N], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Mme [M] [N] à la payer,

DEBOUTONS M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources du surplus de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS par provision Mme [M] [N] à payer à M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources la somme de 3 252,74 €, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 3 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 2 363,20 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 17 novembre 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS Mme [M] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS Mme [M] [N] à payer à M. [C] [T], Mme [X] [T], M. [O] [S] et la société Les Sources la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,