TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle DUQUESNE CLERC

Maître [N] [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01036 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65PT

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 22 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [T],

[Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [S] [A],

[Adresse 1]

représenté par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 septembre 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01036 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65PT

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 6 juillet 2012, Mme [R] [T] a loué à M. [G] [S] [A] pour une durée de 12 mois renouvelable tacitement un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer total de 550 €.

Mme [R] [T] a donné congé pour vendre à M. [G] [S] [A] par acte du 23 avril 2023 à effet du 5 juillet 2023.

Par courrier du 20 mars 2023 faisant suite à un précédent courrier informel de sa bailleresse, M. [G] [S] [A] a fait valoir son opposition au congé du fait de son statut de locataire protégé et signalé l’insalubrité du logis, sur laquelle il a fait d’autres courriers à sa propriétaires en sollicitant le remboursement de son loyer à hauteur de 50%.

Les échéances de loyer et de charge n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 23 mai 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [S] [A] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 1340 € euros en principal.

M. [G] [S] [A] a cessé tout paiement de ses loyers.

Par ordonnance du 25 juillet 2024, le tribunal de proximité statuant en référé a accueilli la demande résolutoire de Mme [T], rejeté la demande d’expertise de M. [G] [S] [A], la nécessité et la nature des travaux à mener étant établie, ainsi que renvoyer les parties au fond sur le point de l’exception d’inexécution.

Saisi par M. [G] [S] [A], l’Agence Régionale de santé d’Ile de France après enquête a conclu par rapport du 26/11/2024 à une humidité de condensation par défaut de système d’aération et une humidité liée à des infiltrations d’eaux potables et usées, ainsi qu’un mauvais état des fenêtres et une dangerosité de l’instalation électrique, et prescrit des mesures pour ce faire.

Un arrêté de traitement de l’insalubrité a été pris par le préfet de la région d’ile de France en date du 20 mars 2025 intimant un délai de trois mois pour y remédier avec relogement temporaire du locataire et précisant que le loyer cessait d’être du à compter du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté et jusqu’à notfication de l’arrêté de mainlevée.

***

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, Mme [R] [T] a assigné M. [G] [S] [A] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions reprises à l’audience, elle réclame de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 23 juin 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts du demandeur,

— ordonner l’expulsion, dans le mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard 30 jours après la signification, de M. [G] [S] [A] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

Subsidiairement en cas de délais, lui faire injonction de laisser Mme [T] faire les devis et les travaux sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamner M. [G] [S] [A] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 1910 € avec intérêts légal,

— condamner M. [G] [S] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au triple du montant du loyer courant et des charges et ce, du 23 juin 2024 jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant, et le condamner en conséquence au paiement de la somme de 39330 € de juillet 2023 à mars 2025 au 20 mars 2025,

— condamner M. [G] [S] [A] au paiement d’une somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier.

Mme [R] [T] relate que les relations locatives, parsemés de SMS réguliers, sans jamais de plainte d’insalubrité avec pour seul entretien un changement de ballon d’eau chaude et de chasse d’eau, se sont détériorées et le loyer cessé d’être payé lorsqu’elle a délivré congé pour vendre à son locataire. L’état des lieux d’entrée indiquant un « bon état » du logement, elle explique les demandes en défense par l’absence d’entretien et affirme ainsi ne jamais avoir été au courant de problèmes d’insalubrité, mais que, depuis 2023 puis sous le coup d’un arrêté du 20 mars 2025 à titre remédiable et sans interdiction d’hébergement lui intimant une remise en état dans les trois mois, elle a fait faire des devis et proposé des interventions et relogements au locataire qui a refusé toutes ses propositions depuis avril 2023 et notamment en octobre et décembre 2024 puis à plusieurs reprises en 2025, en contravention à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que la preuve d’un logement indécent n’est pas rapportée, ni à la date du commandement ni après.

Elle ajoute que M. [A] n’a jamais souscrit d’assurance habitation, ce qui justifie l’acquisition de la clause résolutoire tout aussi bien que l’absence de paiement des loyers.

En réponse à la fin de non recevoir difigée contre le commandement de payer, elle précise que le décompte locatif était joint au commandement de payer et que l’indécence du logement n’est pas démontrée, ce dernier n’étant pas impropre à son usage.

Elle indique que le bail étant antérieur à 2012, la liste des éléments imposée par décret du 31 juillet 2015 ne s’impose pas.

Elle s’oppose à tout délai de paiement et tout délai pour quitter les lieux étant donné la mauvaise foi de son locataire, qui refuse tout logement temporaire le temps des travaux et demande un logement durable.

***

Dans ses conclusions en réponse, M. [G] [S] [A], titulaire de l’aide juridictionnelle totale, demande :

— le débouté de Mme [T],

— la nullité du commandement du 23 mai 2023,

— la validation de l’exception d’inexécution de paiement opposée à l’inexécution de l’obligation de fournir un logement décent,

— condamner Mme [T] a lui payer la somme de 17.255 € (7695 € correspondant à 50% des loyers de mai 2022 à aout 2024 + 4560 € correspondant à 100 % des loyers entre septembre 2024 et mai 2025 + 5000 € en réparation de ses préjudices de jouissance, moral et de souffrance),

— enjoindre Mme [T] de réaliser les travaux intimés par l’arrêté du 20 mars 2025 sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— enjoindre Mme [T] de proposer un relogement temporaire à M. [A] sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— requalifier le contrat en logement nu et non meublé,

Très subsidiairement :

— accorder à M. [A] des délais de paiement sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire et des mesures d’exécution,

Infiniment subsidiairement :

— accorder à M. [A] un délai d’un an pour quitter les lieux afin de se reloger ;

En tout état de cause :

— Débouter Mme [T],

— La condamner au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

M. [G] [S] [A] indique que le congé pour vendre n’était pas valable ainsi que le commandement de payer, irrégulier en la forme faute de décompte locatif, et délivré de mauvaise foi étant donné l’insalubrité des lieux.

Il justifie avoir payé les échéances de 570 € de janvier à mars 2023 et rappelle que l’indécence du logement emporte le non paiement du loyer pendant la durée des troubles.

Agé de 67 ans et attribuant à son environnement quotidien sa maladie pulmonaire, outre un préjudice d’anxiété, il indique vouloir rester dans le logement et rappelle que les travaux de remise en état n’ont pas été menés malgré l’arrêté préfectoral, dont il rappelle la longue liste des désordres constatés dans cet appartement qu’il signale indécent depuis dix ans et dont il fixe le taux d’humidité à 60%. Il indique n’avoir eu aucune proposition de relogement depuis.

Il demande la requalification du contrat en bail nu, la liste des meubles n’ayant pas été annexée et l’état des lieux ne faisant état que d’une partie des meubles requis par le décret du 31 juillet 2025.

Il justifie de ses ressources pour prétendre subsidiairement à un délai de paiement.

***

Deux tentatives de conciliations judiciaires successives ont débouché sur un échec.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 7] le 22 janvier 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, le conseil de Mme [R] [T] s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 39.330 €. Il a rappelé que le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant et il a maintenu ses demandes et son opposition à tout délai.

M. [G] [S] [A] s’est référé à ses écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 25 mai 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 20 janvier 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

I. Sur les fins de non-recevoir :

M. [G] [S] [A] affirme que le commandement de payer mettant en jeu la clause résolutoire daté du 23 mai 2023 est irrégulier en la forme faute de décompte locatif, et délivré de mauvaise foi, la propriétaire ayant manqué à son obligation de fournir un logement décent.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dont se prévaut expressément l’acte litigieux, le commandement de payer contient, à peine de nullité un certain nombre de mentions, dont la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette ; l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce.

Ces dispositions sont applicables aux logements nus à usage d’habitation et non aux logements meublés en résidence principale comme en l’espèce.

Toutefois, comme on le verra ci-dessous, le contrat de bail meublé litigieux doit être requalifié en bail de location nue soumis aux dispositions ci-dessus, et en particulier celle relative à un décompte de la dette ventilant entre les différents types de créances locatives, loyer, charges et taxes.

Or, en l’espèce pour tout décompte locatif, le commandement de payer fourni par la demanderesse, d’ailleurs incomplet (trois feuilles sur quatre feuilles mentionnées (et non pas quatre pages)) comporte un feuillet d’aspect fruste et exécuté de façon lapidaire intitulé « loyers dus par [G] [A] pour le studio du [Adresse 4] » comportant trois lignes (avril 2023 : 570 , mai 2023 : 570 , arriéré juillet 2022 : 1340) et que rien ne permet de rattacher au corpus de l’acte, puisque le nombre de feuilles, censément être apposé sur la dernière feuille de la liasse, est indiqué ici, non sur la page (alléguée) dudit décompte, mais sur la page de signification, par conséquent (et traditionnellement) dernière feuille de la liasse.

Le commandement de payer doit donc être considéré comme irrégulier en la forme et sera en conséquence annulé, sans qu’il soit besoin de se référer à la mauvaise foi d’un bailleur ayant manqué à son obligation de logement décent (point qui sera examiné plus bas).

II. Sur la demande de requalification du contrat

Le décret n° 2015 -981 du 31 juillet 2015 fixe le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

La qualification de meublé, qui suppose que le bien soit équipé d’éléments minimums énumérés par le décret, s’apprécie au jour de la conclusion du bail.

Si Mme [T] ne peut donc encourir le reproche, lors de l’entrée en vigueur du bail en 2012, de ne pas avoir joint un annexe devenu obligatoire qu’en 2015, elle ne s’en expose pas moins à une requalification en location de locaux nus s’il est démontré qu’elle n’a pas fourni le mobilier minimum alors exigé par le droit positif sur la base de l’ article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir peu ou prou selon la jurisprudence, ce qui deviendrait la liste du décret de 2015 (et selon cet article un « mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi (que) pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires »).

Tout est donc une question de preuve. L’absence d’inventaire ou un inventaire incomplet ne peut ainsi exclure la qualification de meublé si le bailleur, par tout moyen, ne démontre pas la consistance du mobilier fourni avec les murs.

En l’espèce, il existe un l’état des lieux qui mentionne :

Un frigo bon état, deux plaques chauffantes, un radiateur, une table ronde pliable, un miroir cassé et (illisible). On notera que la liste des éléments d’équipement au verso « décoche » délibérément tout élément de literie.

A défaut d’élément de literie listé ou démontré par le bailleur de quelque façon, le logement ne peut donc ainsi être qualifié de meublé.

Le contrat de location meublé résidence principale sera donc requalifié en bail nu d’habitation à usage de résidence principale.

III. Sur la demande de résiliation du bail :

Le commandement de payer du 23 mai 2023 étant rétroactivement annulé, il n’a pu faire prendre effet à la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers insérée au bail.

Il revient donc à la bailleresse de faire résilier le contrat par le juge sur la base du manquement du locataire à ses obligations dont, en l’espèce, deux sont supposément identifiées : l’absence de paiement des loyers et l’absence d’assurance locative.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit ainsi notamment que « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. »

Mme [T] se prévaut de 1910 euros d’impayés au titre de la dette locative au 23 juin 2023, soit trois mois de loyers impayés en avril, mai et juin 2023 + 200 € pour les retards de paiement des loyers de juin et juillet 2022.

De son côté, M. [G] [S] [A] indique avoir réglé son loyer en janvier, février et mars 2023, mais l’avoir ensuite retenu en excipant de l’inexécution, par Mme [T], de sa propre obligation de fournir un logement décent.

Il convient donc de vérifier le bien fondé de cette exception d’inexécution préalablement à tout examen de la demande de résiliation, puisque pour le cas où M. [G] [S] [A] ne serait pas pris en faute de n’avoir point payé ses loyers, il ne saurait subir la résiliation du bail , qui plus est, à ses torts.

En préalable : sur l’exception d’inexécution

Il lui appartient toutefois de démontrer (i) que le logement était indécent lors de sa cessation de paiement en avril 2023 et (ii) que cette indécence justifiait une rétention totale des loyers.

Il apparait tout d’abord que M. [G] [S] [A] n’a invoqué l’indécence du logement que par courrier du 20 mars 2023, soit après près de onze ans d’occupation du logement et, indéniablement, en réaction à la décision de reprendre le bien émis par Mme [T]. D’autre part, l’état des lieux d’entrée signé des deux parties indique un bon état général de l’appartement, séjour et cuisine confondus.

M. [G] [S] [A] est néanmoins resté constant dans ses courriers suivants et a obtenu de l’Agence Régionale de santé d’Ile de France un rapport d’enquête du 26/11/2024 évoquant une forte humidité de condensation, ainsi qu’un mauvais état de certains équipements et prescrivant des mesures pour y remédier.

Y a fait suite un arrêté de traitement de l’insalubrité préfectoral en date du 20 mars 2025, pris sur la base du rapport technique du STH en date du 6 septembre 2024, intimant à Mme [T] un délai de trois mois (emportant le logement temporaire du locataire) préconisant que le loyer cessait d’être du à compter du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté et jusqu’à notification de l’arrêté de mainlevée.

Il ressort néanmoins du rapport précité d’insalubrité rémédiable de l’Agence Régionale de santé d’Ile de France la présence d’une humidité de condensation du fait de l’absence de système « efficace et réglementaire » d’aération dans la cuisine, le coin douche et les toilettes et au rejet de l’air vicié des toilettes dans la cuisine (les toilettes et la cuisine communiquant directement), ainsi qu’une humidité liée à des infiltrations récurrentes d’eaux potables et usées dues au mauvais état des installations sanitaires et de leurs abords (raccordements, sols, revêtements muraux) sous l’évier de la cuisine (des photos l’illustrant, également éloquentes sur l’état de moisissure des murs ).

L’enquêteur relevait également un mauvais état des fenêtres en bois simple vitrage, propices aux infiltrations, et une dangerosité de l’installation électrique (absence de dispositif différentiel de protection des personnes installation non protégée mécaniquement), ceci attestant de plus fort d’un état de vétusté générale du logement (on ajoutera le constat de toilettes montées sur une palette en bois délabrée et une surélévation inopportune de la douche, autant de détails sui ne peuvent être l’œuvre du locataire).

L’état d’insalubrité du bien loué ne fait donc pas de doute, que les points de vétusté observés interdisent de rattacher aux obligations locatives.

Il ne fait ainsi pas de doute que non seulement les manquements à l’obligation du bailleur existaient dès 2023, mais que les observations permettent même de les situer plus en arrière dans le temps, de sorte qu’à tout le moins s’y ajuste le début de la période d’exception d’inexécution en avril 2023 – peu important que le mobile du locataire eut été de réagir au congé pour vendre, dès lors que les manquements de la bailleresse sont ainsi objectivés.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié notamment par la loi ELAN du 23 novembre 2018 impose au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, et ce, selon cet article, même à titre temporaire comme en l’espèce l’arrêté du 20 mars 2025, ne peut être considéré comme un logement décent.

L’exception d’inexécution n’est toutefois fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Tel est le cas si le logement, au-delà de points d’indécence, ne satisfait pas aux besoins normaux de ses occupants. Ainsi, un logement qui présente des infiltrations, une configuration malvenue et qui ne comporte pas de dispositif permettant une aération suffisante ne remplit pas les normes de la décence, d’autant plus qu’un arrêté a constaté son insalubrité. M. [G] [S] [A] démontre d’ailleurs par des photos et un certificat médical du Dr [U] [O] que les insuffisances constatées ont des effets sur sa santé, le développement de moisissures ayant entraîné ou renforcé des pathologies allergiques et respiratoires sur sa personne.

Il est évident qu’un locataire doit attendre de son logement a minima qu’il lui permette de ne pas exposer sa santé tel qu’en l’absence de clos et de couvert. Il y avait donc bien impossibilité pour le locataire d’utiliser les lieux conformément à leur destination, ce justifiant la retenue des loyers à hauteur de 100% qu’il a pratiquée.

Il sera donc constaté le bien fondé de l’exception d’inexécution dont a usé M. [G] [S] [A], et ce, du mois d’avril 2023 jusqu’au jour de l’audience.

Sur la demande de résilation judiciaire

L’exception d’inexécution étant ainsi validée, le non paiement des loyers ne saurait être retenu comme un manquement aux obligations du locataire justifiant la résiliation du bail à ses torts.

En revanche, la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que « le locataire est obligé : g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant »

Or, malgré le reproche de Mme [T] exprimé dans ses conclusions, M. [G] [S] [A] n’a pas jugé utile de produire son attestation d’assurance locative pour l’année en cours, tout comme il ne semble pas l’avoir fait pour les années précédentes si l’on en croit le courrier MAIF produit aux débats resté a priori sans réponse.

De même, il ressort des différents courriers de Mme [T], qui tente d’obtenir l’accès au logement pour y mener les travaux prescrit par la préfecture en offrant une solution de relogement temporaire à son locataire (pièces demanderesse 29 et 30) , que ce dernier y a fait obstacle malgré la palette de rendez vous proposés, arguant en avril 2025 d’obtenir un logement durable (pièce 33).

Or, l’article 7 précité impose au locataire « de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution (…) de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Il s’agit donc là d’un autre manquement aux obligations de M. [G] [S] [A], celui-ci ne démontrant pas que les travaux entrepris, ou leurs conditions de réalisation, présenteraient un caractère abusif ou vexatoire, alors même que le locataire est à l’initiative de leur existence.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de résiliation judiciaire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [G] [S] [A] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, et ce sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne traçant une mauvaise foi particulière du locataire, en sa présence dans les lieux, qui rendrait le délai inapplicable – il est rappelé à cet égard que l’exception d’inexécution a été validée.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, le recours à la force publique apparaissant comme suffisant pour que M. [G] [S] [A] quitte les lieux.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [S] [A], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne convient pas d’accorder des délais à M. [G] [S] [A], puisque compte tenu de la chronologie, il bénéficiera des délais liés à la trève hivernale de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Mme [T] demande de :

— condamner M. [G] [S] [A] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 1910 € au titre de la dette locative au 23 juin 2023, en ce qui concerne la pèriode de avril à juin 2023, outre un arriéré de solde locatif de 2022 (retards de paiement des loyers de juin etr juillet 2022) impayé au jour de l’audience.

— condamner M. [G] [S] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au triple du montant du loyer courant et des charges et ce, du 23 juin 2023 jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant, et le condamner en conséquence au paiement de la somme de 39.330 € de juillet 2023 au 20 mars 2025,

Il ressort des développements qui précèdent que M. [G] [S] [A] , qui a usé à juste titre de l’exception d’inexécution, ne peut être considéré comme débiteur de ces sommes pour la pèriode locative au titre de laquelle il a été privé d’un logement décent, à tout le moins pour la pèriode où il a jugé bon d’en user, soit du mois d’avril 2023 jusqu’au jour de l’audience, ce englobant la pèriode où Mme [T] entendait percevoir des indemnités d’occupation (en réalité, suite à la nullité du commandement de payer, des loyers purs et simples).

S’agissant de la somme de 200 € pour les retards de paiement des loyers de juin et juillet 2022, Mme [T] ne produit aucun décompte locatif couvrant l’année 2022 qui permettrait au tribunal d’en constater le bien fondé.

Les demandes de Mme [T] seront donc rejetées.

V. Sur les autres demandes principales

Subsidiairement en cas de délais octroyés au locataire, Mme [T] demande de faire injonction à M. [G] [S] [A] de la laisser faire les devis et les travaux dans les lieux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard

Si M. [G] [S] [A] se plaint que sa bailleresse n’ait pas encore mené les travaux prescrit par l’arrêté de l'[Localité 6] en date du 20 mars 2025 et demande même une injonction pour ce faire à son encontre, Mme [T] se prévaut de courriers (pièces demanderesse 29 et 30) par laquelle elle a demandé l’accès au logement pour y mener les travaux en évoquant une solution d’hébergement provisoire à son locataire. Elle proposait ainsi cinq créneaux en avril 2025 pour permettre aux entreprises de faire leurs devis ainsi que les dates des 6 et 12 mai, dont aucun n’a obtenu l’adhésion du locataire. Ce dernier, dans un courrier du 20 avril 2025, souhaitait une solution de logement durable et non un hébergement provisoire, alors que ni l’arrêté préfectortal ni quelque obligation légale ne l’imosait au bailleur.

Il apparait ainsi, comme cela a déjà été relevé, que M. [G] [S] [A] ne collabore pas avec sa propriétaire pour faire accomplir des travaux dont il déplore par ailleurs l’absence.

Il sera donc enjoint à M. [G] [S] [A] de donner accès aux entreprises mandatées par Mme [T] en vue d’y accomplir tous devis, repérages et travaux requis par l’arrêté susvisé, sous réserve, pour la phase de travaux, que Mme [T] ait assuré son relogement provisoire à ses frais, ce intégrant le transport des meubles appartenant au locataire.

A défaut pour M. [G] [S] [A] de donner ainsi accès dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, il sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, et ce pendant une durée de trois mois.

En toute logique, il ne sera donc pas fait à droit à la demande d’injonction, tendant au même résultat, formulée de mauvaise foi par M. [G] [S] [A].

VI. Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires

M. [G] [S] [A] demande de condamner Mme [T] a lui payer la somme de 17.255 €, soit :

— En réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 7695 € correspondant à 50% des loyers de mai 2022 à aout 2024 + 4560 € correspondant à 100 % des loyers entre septembre 2024 et mai 2025

En l’espèce, l’exception d’inexécution de l’obligation au paiement du locataire ayant été validée du mois d’avril 2023 jusqu’au jour de l’audience, Mme [T] ne saurait être tenue de rembourser une partie de ces loyers au titre du préjudice de jouissance résultant de l’état d’insalubrité de l’appartement. Il convient par ailleurs de s’en tenir à cette période, le défendeur ne justifiant en rien pourquoi le point de départ du préjudice de jouissance devrait se situer en mai 2022.

— En réparation de ses préjudices moral et de souffrance, la somme de 5000 €.

Il est rappelé, au regard de la nomenclature DINTILHAC sur le préjudice corporel, que les souffrances endurées psychiques et le préjudice moral, en l’absence de spécificité de ce dernier, ne constituent qu’un seul et même poste de souffrances endurées, qui plus est en l’espèce puisque M. [G] [S] [A] ne s’est « découvert » ce préjudice qu’après avoir reçu congé le 14 mars 2023.

En revanche, s’agissant des souffrances endurées tant physiques que psychiques, M. [G] [S] [A] produit un certificat médical du Dr [U] [O] en date du 20/09/2024 indiquant qu’il présente une maladie grave, évolutive et chronique pulmonaire, la présence d’humidité étant un facteur aggravant avec des rechutes infectieuses fréquentes. Le rapport de l'[Localité 6] étaye ce diagnostic.

Il est ainsi indiscutable que le locataire éprouve des dommages consécutivement à l’inexécution de ses obligations par la bailleresse.

Compte tenu du principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime, son préjudice corporel sera évalué à la somme de 2000 €.

Décision du 22 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01036 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65PT

VI. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner MME [R] [T], partie majoritairement succombante, aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, M. [G] [S] [A] étant titulaire de l’aide juridictionnelle, il y a lieu de condamner MME [R] [T] , tenue aux dépens, à payer à M. [G] [S] [A] la somme de 1500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE recevable la demande de Mme [R] [T],

REQUALIFIE le bail meublé à usage de résidence principale du 6 juillet 2012 en bail nu à usage de résidence principale,

DECLARE NUL le commandement de payer mettant en jeu la clause résolutoire en date du 23 mai 2023,

PRONONCE la résiliation du bail du 6 juillet 2012 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour défaut d’assurance de M. [G] [S] [A]

ORDONNE l’expulsion de M. [G] [S] [A], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE Mme [R] [T] à payer à M. [G] [S] [A] la somme de 2000 euros au titre des souffrances endurées,

ENJOINT à M. [G] [S] [A], dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, de donner accès à son logement à toute entreprise mandatée par Mme [R] [T] en vue d’y accomplir tous devis, repérages et travaux requis par l’arrêté du 2 mars 2025, après que M. [P] [E] ait été prévenu 48 heures à l’avance, en main propre ou par lettre recommandée, de la teneur et des modalités des travaux ainsi que de la date de début et de la période prévisible d’intervention, et ce sous réserve, pour la phase de travaux, que Mme [T] assure son relogement provisoire à ses frais, ce intégrant le transport des meubles et effets lui appartenant,

DIT que passé ce délai, M. [G] [S] [A] sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois au bénéfice de Mme [R] [T] ;

DIT que le présent Tribunal se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu’il a prononcé ;

RAPPELLE qu’aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Mme [R] [T] aux dépens,

CONDAMNE Mme [R] [T] à payer à M. [G] [S] [A] la somme de somme de 1500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT