DOSSIER N° RG 24/01039 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZJBS

Jugement du :

27/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE MTT

[W] [V] [J]

C/

[B] [N]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

[W] [V] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi vingt sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE : Fanny WOUM-KIBEE

GREFFIÈRE : Maiia SPIRIDONOVA

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [W] [V] [J], demeurant 274 rue de Créqui – 69007 LYON

représentée par [U] [I] (concubin), muni d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [B] [N], demeurant 41/47 rue de la Grange aux Belles – 75010 PARIS

non comparante, ni représentée

Convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 11/10/2024

d’autre part

Date de la première audience : 16/01/2025

Date de la mise en délibéré : 26/06/2025

Prorogé du : 13/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [N] est propriétaire d’un logement, type 4, situé au deuxième étage sur entresol, de 100,14 m² d’un immeuble sis 274 rue de Créqui- 69007 LYON. Ledit logement a été loué à Madame [C] [V] [J] et Monsieur [U] [I], par un contrat daté du 31 mai 2023.

Cette location a été consenti pour un loyer mensuel de 1.520 euros, en ce compris un complément de loyer de 148,08 euros.

Ce complément de loyer est justifié au bail par la location de la cave suppléments de l’appartement et des éléments de confort : grand dressing aménagé sur toute la hauteur, cuisine meublée et équipée avec plaque de cuisson, hotte, lave-vaisselle ainsi que WC suspendus avec lave-mains.

C’est dans ce contexte, que par requête du 11 janvier 2024, Madame [C] [V] [J] a attrait Madame [B] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Lyon aux fins de voir condamner la bailleresse à lui payer la somme de 900 euros en annulation du complément de loyer.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience Madame [C] [V] [J] comparaissant en personne, reprend pour l’essentiel ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Elle précise que tous les éléments qui viennent en justificatif du complément de loyer sont inopérants.

Elle sollicite le retrait définitif du complément de loyer et le remboursement de la somme de 900 euros correspondant à la part de complément de loyer versé depuis aout 2024.

Madame [H] comparait en personne.

Elle expose qu’afin de procéder à la mise en location de son logement, elle a réalisé plus de 80.000 euros de travaux, le bien étant loué depuis 2020.

Elle confirme sa position s’agissant les éléments qui justifient l’application d’un complément de loyer.

Elle précise qu’elle s’en a remise à l’analyse de son mandataire de gestion, la société CARACTERE IMMOBILIER, dont elle a dénoncé le mandat le 01/06/2023, afin de déterminer le complément de loyer.

Madame [H] sollicite un renvoi aux fins d’apporter des éléments justifiant du bien fondé du complément de loyer, l’affaire étant renvoyée au 26/06/2025.

A l’audience de renvoi, Madame [C] [V] [J] est représentée par son concubin Monsieur [U] [I].

Elle maintient sa demande d’annulation du complément de loyer et actualise sa demande de restitution du complément à la somme de 3.450 euros représentant 23 mois d’occupation.

Madame [B] [N] n’est ni présente ni représentée.

Antérieurement à l’audience, elle a fait parvenir un courrier réceptionné par le greffe le 23 juin 2025 aux termes duquel elle indique ne pas pouvoir se déplacer à l’audience du fait d’une obligation familiale à l’étranger, dont elle ne justifie pas.

Le Tribunal retient l’affaire et procède à la mis en délibéré au 13 novembre 2025, prorogée à ce jour, par mise à disposition au greffe du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le loyer

Il résulte des dispositions de l’article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :

« Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. »

« Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. Ces adaptations particulières ne s’appliquent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. »

« En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. »

L’article 5 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 précise que :

«  Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. "

En l’espèce, Madame [C] [V] [J] conteste l’application d’un complément de Loyer de 148,08 euros applicable depuis le mois d’aout 2023 au motif que les justificatifs apportés au sein du bail, à savoir la mise à disposition d’une cave en supplément de l’appartement et des éléments de confort : grand dressing aménagé sur toute hauteur, cuisine meublée et équipé avec plaque de cuisson, hotte, lave-vaisselle ainsi que WC suspendus avec lave-mains.

Au surplus, l’appartement loué bénéficie d’un DPE classé E.

Afin de soutenir sa demande, la demanderesse communique trois annonces pour des biens sont situés à proximité de celui de Madame [H]. Tous les biens présentes des équipements et une surface comparable, un ou deux balcons, et un DPE classé en dessous de E. Au surplus, ces biens ont des loyers inferieurs à celui pratiqué par la défenderesse.

Afin de maintenir sa demande du complément de loyer, Madame [N] a exposé d’une part qu’elle a réalisé des travaux pour un montant d’environ 80 000 euros, cependant cette dernière ne justifie pas de la nature des travaux réalisés.

D’autre part, la bailleresse fait état des éléments contenus dans le bail soit la mise à disposition d’une cave et des éléments de confort : grand dressing aménagé sur toute hauteur, cuisine meublée et équipé avec plaque de cuisson, hotte, lave-vaisselle ainsi que WC suspendus avec lave-mains.

Elle a ajouté que pour la fixation de son loyer, elle s’en est remise à son mandataire.

En tout état de cause, il apparait que les éléments contenus dans le bail ne sont pas, à eux seuls, de nature à justifier l’application d’un complément de loyer.

Madame [N] n’étant pas fondée à solliciter un complément de loyer d’un montant mensuel de 148,08 euros, le loyer sera fixé un total mensuel de 1.371,92 euros et ce conformément aux dispositions de de l’article 140 B de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Sur la restitution du trop perçu

Aux termes de l’article 1302 du Code civil, tout paiement suppose une dette et que ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

En l’espèce, au soutien de sa demande en remboursement, Madame [C] [V] [J] sollicite la somme de 3450 euros, correspondant à 23 mois d’occupation.

Compte tenu de la signature du bail le 31 mai 2023, et la première audience au 16 janvier 2025, il conviendra de retenir 20 mois et de restituer à Madame [C] [V] [J] la somme de 2.961, 60 euros à laquelle Madame [B] [N] sera condamnée.

Sur les dépens

Madame [B] [N] sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civil.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, jugement réputé contradictoir rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant du loyer du bail signé le 31 mai 2025 entre Madame [B] [N] et Madame [C] [V] [J] et Monsieur [U] [I] à la somme de 1.371,92 euros, par mois, hors charges, s’agissant du logement, type 4, situé au deuxième étage sur entresol, de 100,14 m² d’un immeuble sis 274 rue de Créqui – 69007 LYON ;

CONDAMNE Madame [B] [H] à payer à Madame [C] [V] [J] la somme 2.961, 60 euros en restitution du complément de loyer indument perçu ;

CONDAMNE Madame [B] [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE