MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/04439 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2UJ6

AFFAIRE : S.C.I. 8 EMILE ZOLA C/ S.A.S. EDENLAB BEAUTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 5],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eric-louis LEVY de la SELEURL AVOCAT LEVY ERIC-LOUIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. EDENLAB BEAUTY,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Angélique FACCHINI, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Délibéré prorogé au 15 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître Eric-louis LEVY de la SELEURL AVOCAT LEVY ERIC-LOUIS – 399,

Expédition et grosse

Maître [T] FACCHINI – 2687, Expédition

I. EXPOSE DES FAITS :

La Société civile immobilière 8 Emile ZOLA (ci-après SCI 8 EMILE ZOLA) a assigné la société EDENLAB BEAUTY devant le juge des référés de Lyon le 30 avril 2025 aux fins de :

Dire et juger recevable et bien fondée l’action engagée par la SCI 8 EMILE ZOLA.

En conséquence,

Constater la résiliation du bail commercial en application de la clause résolutoire.

Condamner la société EDENLAB BEAUTY à régler la somme de 4.646,06 € TTC, correspondant aux loyers impayés, sommes à parfaire au jour du jugement.

Condamner la société EDENLAB BEAUTY à payer à la SCI 8 EMILE ZOLA une indemnité d’occupation à un montant égal au montant du loyer à compter de la date du commandement de payer, soit le 3 mars 2025.

Ordonner l’expulsion immédiate de la société EDENLAB BEAUTY des lieux qu’elle occupe ainsi que tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, d’un déménageur si besoin, dans l’hypothèse où la société n’aurait pas volontairement libéré les lieux,

Dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur au titre d’indemnité de résiliation. En tout état de cause,

Condamner la société EDENLAB BEAUTY à verser à la société SCI 8 EMILE ZOLA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société EDENLAB BEAUTY aux entiers dépens ;

Par conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 10 octobre 2025, la SCI 8 EMILE ZOLA reprend l’ensemble de ses demandes, en actualisant le montant de sa dette à hauteur de 14.141,44€, arrêtée au 1er octobre 2025.

La SCI 8 EMILE ZOLA expose les éléments suivants :

Selon un bail commercial en date du 25 octobre 2024, la SCI 8 EMILE ZOLA a donné en location à la société EDENLAB BEAUTY un local à usage commercial situé [Adresse 3] à LYON (69002), pour y exploiter une activité de soins esthétiques. Le contrat de bail prévoit en son article 11 une clause résolutoire prenant effet en cas de défaut de paiement d’un loyer par le locataire, suivant le délai d’un mois à compter la signification d’un commandement de payer.

Aux termes de ce contrat de bail, cette location a été consentie et acceptée sous « les charges et conditions ordinaires et de droit […] que le locataire s’oblige à exécuter et accomplir », et notamment le paiement d’un loyer annuel s’élevant à la somme de 20 000 euros HT et hors charges, payable par trimestre échu, soit 5 000 euros, et d’avance au domicile du bailleur ou de son mandataire. Outre le paiement du loyer, le preneur est également tenu de verser des provisions sur charges ainsi qu’une provision relative à la taxe foncière, les impôts, taxes et redevances liés au bail restant à sa charge.

En raison d’irrégularités de paiement, la SCI 8 EMILE ZOLA a notifié à son preneur, par lettre recommandée avec accusé réception, en date du 14 janvier 2025, une mise en demeure de payer la somme de 6.972€.

En l’absence de régularisation complète, la SCI 8 EMILE ZOLA a signifié, par voie de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, un commandement de payer la somme de 2.348,04€, arrêtée au 3 mars 2025, visant la clause résolutoire.

En premier lieu, la SCI 8 EMILE ZOLA relève que son locataire présente des difficultés de paiement depuis le premier trimestre de l’année 2025. A la suite du commandement de payer le 3 mars 2025, la société preneuse a procédé à un paiement partiel de son arriéré de loyers le 14 mars 2025 sans cependant purger l’intégralité de la dette. Dès lors, la SCI 8 EMILE ZOLA indique que l’inexécution contractuelle doit être constatée. A la suite du paiement partiel intervenu en mars 2025, la société preneuse a cessé tout paiement à compter du mois de mai 2025.

La SCI 8 EMILE ZOLA indique que le commandement de payer du 3 mars 2025, visant cette clause, a respecté toutes les conditions prévues par le Code de commerce, notamment le délai légal d’un mois laissé au preneur pour s’exécuter. La société preneuse n’a pas régularisé dans les délais sa dette, la clause produit alors effet et la SCI 8 EMILE ZOLA a le droit de réclamer l’expulsion de son locataire.

Par ailleurs, la SCI 8 EMILE ZOLA s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire, ce dernier connaissant au moment du commandement de payer une saisie administrative qui l’a empêché de procéder au paiement de ses loyers. La SCI 8 EMILE ZOLA relève que les difficultés financières de son locataire laissent à penser qu’il ne parviendra pas à régulariser ses impayés alors que les délais seront source d’aggravation pour le préjudice du bailleur.

La société EDENLAB BEAUTY demande dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, notifiées par voie RPVA le 24 octobre 2025 de :

— Recevoir l’ensemble des moyens de fait et de droit de la société EDENLAB BEAUTY,

— Constater que la société EDENLAB BEAUTY a exécuté le commandement de payer en date du 3 mars 2025 dans le délai d’un mois,

Par conséquent,

— Rejeter l’application de la clause résolutoire ainsi que l’ensemble des demandes de la société SCI 8 EMILE ZOLA,

— Accorder à la société EDENLAB BEAUTY un délai de paiement au titre des loyers dus par la société à compter du mois de mai 2025 et du reliquat de pénalités d’un montant de 196,06 euros.

La société EDENLAB BEAUTY fait valoir qu’elle a purgé le montant de la dette indiqué dans le commandement de payer adressé par son bailleur le 3 mars 2025, dans le délai d’un mois à compter de sa signification. La société EDENLAB BEAUTY expose que le bailleur invoque l’existence d’un solde débiteur, au 3 avril 2025, d’un montant de 4.646,06 euros, que néanmoins, cet impayé ne correspond aucunement à des loyers visés dans le commandement de payer. Par conséquent, la société EDENLAB BEAUTY sollicite qu’il soit constaté l’absence de prise d’effet de la clause résolutoire.

La société EDENLAB BEAUTY sollicite des délais de paiement. Elle explique qu’elle connaît des difficultés de paiement en raison d’un avis de saisie administrative à tiers détenteur portant sur la somme de 46.296,47 euros, les comptes de la société ayant été également bloqués. Toutefois, la société EDENLAB BEAUTY précise que le 8 octobre 2025, la saisie administrative a été levée et que la société va pouvoir de nouveau avoir accès à ses comptes. Dès lors, les délais de paiements qui lui seront accordés pourront être honorés. Enfin, la société EDENLAB BEAUTY fait valoir que son bailleur indique à tort que les locaux de la société sont vides et non exploités.

L’audience a eu lieu le 27 octobre 2025. La SCI [Adresse 5], représentée par son conseil, reprend l’ensemble de ses demandes, elle a actualisé le montant de sa dette à hauteur de 9000 € au 24 octobre 2025. La société EDENLAB BEAUTY a indiqué s’engager à procéder au paiement du solde total de la dette d’ici le 20 novembre, le bailleur accepte l’octroi de délais de paiement si cet engagement est tenu par son preneur.

Une note en délibéré a été autorisée par le président afin que le bailleur puisse l’informer de la réalisation du virement par le preneur.

Par message RPVA en date du 24 novembre et 5 décembre 2025 le conseil de la SCI [Adresse 5] informe le juge des référés que la société EDENLAB BEAUTY n’a pas procédé au virement afin de solder sa dette.

Le délibéré a été fixé au 8 décembre 2025 et prorogé au 15 décembre 2025.

II. MOTIFS DE LA DECISION:

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose en son premier alinéa que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que suivant contrat de bail commercial sous seings privés en date du 25 octobre 2024 la SCI [Adresse 5] a consenti à la société EDENLAB BEAUTY la location d’un bien immobilier dont elle est propriétaire sis [Adresse 3] à [Adresse 6] ([Adresse 4]), moyennant le paiement de loyers et charges locatives. Le bail stipule en son article 11 que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié par voie de commissaire de justice le 3 mars 2025, pour la somme de 2.348,04 euros, arrêtée au 19 février 2025 hors frais d’acte. Le décompte fourni par la SCI [Adresse 5] atteste que le 14 mars 2025 la société EDENLAB BEAUTY a procédé à un virement de la somme de 2.350 euros.

Par voie de conséquence, le juge des référés doit rejeter la demande de constat de l’exécution de la clause résolutoire alors que le paiement des loyers a eu lieu dans le mois du commandement de payer. Enfin, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’ordonner la résiliation d’un bail pour non paiement des loyers en dehors du constat de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’expulsion et la demande relative au dépôt de garantie.

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil « Le Preneur est astreint par l’article 1728 du code civil à des obligations principales : user de la chose raisonnablement et conformément à la destination du local et « payer le prix du bail aux termes convenus », le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire.

En l’espèce, compte tenu des pièces versées aux débats, à savoir le contrat de bail commercial signé le 25 octobre 2024, la mise en demeure du 14 janvier 2025, le commandement de payer signifiée le 3 mars 2025 et le dernier décompte au 31 octobre 2025 (pièce 8 demandeur), le droit à paiement des loyers et charges de la SCI [Adresse 5] ne se heurte à aucune contestation sérieuse alors que la société EDENLAB BEAUTY ne conteste pas devoir la somme de 9000 euros et ne rapporte pas la preuve du paiement des sommes dues en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil au jour du délibéré.

Par conséquent, il convient de condamner la société EDENLAB BEAUTY au paiement de la somme provisionnelle de 9000 euros au titre des loyers, arrêtée au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La société EDENLAB BEAUTY s’était engagée à procéder au remboursement du solde de sa dette avant le 20 novembre 2025. Par message RPVA du 5 décembre 2025 le conseil de la SCI 8 EMILE ZOLA indique que cet engagement n’a pas été tenu.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée.

La société EDENLAB BEAUTY qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens et elle sera condamnée à payer la somme de 2000 euros à la SCI [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

REJETONS la demande résiliation du contrat de bail fondé sur la clause résolutoire ainsi que les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et au dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société EDENLAB BEAUTY à payer à la Société Civile Immobilière [Adresse 5] la somme provisionnelle 9.000 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS la société EDENLAB BEAUTY à payer la somme de 2000 euros à la SCI [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la société EDENLAB BEAUTY aux dépens.

Ainsi prononcé par Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président, assisté de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT