TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Corinne GIUDICELLI JAHN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], Représenté par le syndic le cabinet saint Lambert – [Adresse 1]

représentée par M^e Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Corinne GIUDICELLI JAHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0850

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [U] est propriétaire des lots n°7 et 28 d’un immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 9]), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 10] (75017), représenté par son syndic, le Cabinet Saint Lambert, a fait assigner M. [Y] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4 101,33 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2024 pour la somme de 3 579,91 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

Appelée initialement à l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties invoquant des discussions entre elles pour être finalement retenue à l’audience du 19 février 2025.

A l’audience du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il actualise ses demandes en paiement à la somme de 8 091,53 euros correspondant aux charges dues au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2024 pour la somme de 3 579,91 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 5 294,75 euros et à compter des conclusions pour le surplus. Et à la somme de 1 900 euros s’agissant des dommages et intérêts. Il demande, enfin, que M. [Y] [U] soit débouté de ses demandes.

M. [Y] [U], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de fixer sa dette à la somme de 1 628 euros, de lui accorder un délai de 6 mois pour régler cette somme, de rejeter le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Y] [U] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°7 et 28,

— un extrait du grand livre du syndic portant sur la période du 1er avril 2022 au 14 novembre 2022 et arrêté à la somme de 1 291,68 euros,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 15 novembre 2022 au 31 janvier 2025 et arrêté à cette date à 8 091,53 euros (en ce inclus 1 974,80 euros de frais), débutant par une reprise de solde de 1 291,68 euros,

— les appels de fonds couvrant la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025,

— les comptes de charges pour les années 2022/2023, 2023/2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 24 octobre 2022, 5 juillet 2023, et 30 septembre 2024 ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour les exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025

▸ décidé des travaux ou opérations suivants : ravalement façades et pignons cour et réfection couverture versants cour du bâtiment A (rue).

M. [Y] [U] conteste uniquement être redevable des sommes réclamées après le 31 mars 2024, les comptes n’ayant, selon lui, été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2024, uniquement pour la période allant jusqu’au 31 mars 2024. Cependant, lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires ont approuvé le budget provisionnel de l’exercice courant du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires peut donc procéder à des appels de fonds provisionnels en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 précité. Par ailleurs, les travaux de ravalement, pour lesquels il est prévu des appels de fonds le 1er des mois de janvier, avril, juillet, octobre 2025 et janvier 2026, ayant également été approuvés lors de cette assemblée générale, les appels de fonds correspondant sont parfaitement exigibles.

Ainsi, au vu des pièces produites, M. [Y] [U] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 6 116,73 euros, pour la période allant du 1er avril 2022 au 31 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 et l’appel ravalement du 01/01/25 ainsi que le paiement du 31/01/25.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 28 janvier 2024, lendemain de la présentation, pour la somme de 250,91 euros, du 5 décembre 2024 pour la somme de 369,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus (somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure et de l’assignation et compte tenu des paiements intervenus conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil).

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la lettre de mise en demeure du 11 septembre 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 240 euros.

Il est sollicité 288 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat et 504 euros pour le suivi au contentieux, or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Par ailleurs, les frais d’huissier exposés pour la délivrance de l’assignation (108,80 euros) sont inclus dans les dépens.

Ne sont pas justifiés faute de leur production, nonobstant la production d’une facturation correspondante, les coûts des lettres de mise en demeure des 21/12/23, 15/03/24.

Sont réclamés également les frais de 4 mises en demeure d’avocat, d’un montant de 180 euros chacune, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception (septembre, octobre, novembre et décembre 2023). Il sera relevé que l’envoi d’autant de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. En outre, le coût des mises en demeure ne sera retenu qu’à hauteur de 6,50 euros, coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, s’avèrent justifiées : les lettres de mise en demeure du 11 septembre 2023 et du 4 décembre 2023.

En conséquence la somme globale de 13 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [Y] [U] procède à des règlements réguliers de se charges mais que ces paiements sont insuffisants. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 75 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

M. [Y] [U] n’apportant aucun élément sur sa situation personnelle et financière, la demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Y] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [Y] [U] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], pris en la personne de son syndic le Cabinet [Localité 12], les sommes suivantes :

6 116,73 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2022 au 31 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 et l’appel ravalement du 01/01/25 ainsi que le paiement du 31/01/25, avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2024 pour la somme de 250,91 euros, du 5 décembre 2024 pour la somme de 369,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,13 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2024,75 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande de délai de paiement formée par M. [Y] [U],

CONDAMNE M. [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7]) pris en la personne de son syndic le Cabinet [Localité 12], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [Y] [U] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

La greffière

La présidente