TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 9 cab 09 G

R.G N° : N° RG 23/03719 – N° Portalis DB2H-W-B7H-X4QL

Jugement du 07 Janvier 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [B] [U] [D] MEDIALDEA, M. [N] [A] [Y] [I]

C/

S.A.S. TERRAIN FONCIER

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Caroline GELLY de la SELARL CAROLINE GELLY

—  1879

M^e Benjamin COTTET-EMARD

—  3168

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 07 Janvier 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Mai 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Novembre 2024 devant :

Pauline COMBIER, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [B] [U] [G]

née le 11 Janvier 1989 à [Localité 6] – ESPAGNE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin COTTET-EMARD, avocat au barreau de LYON

Monsieur [N] [A] [Y] [I]

né le 19 Novembre 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin COTTET-EMARD, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. TERRAIN FONCIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline GELLY de la SELARL CAROLINE GELLY, avocats au barreau de LYON

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

Suivant acte authentique du 29 juillet 2022, Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] ont régularisé avec la SASU TERRAIN FONCIER une promesse de vente relative à une maison d’habitation et un terrain à bâtir attenant sis [Adresse 3], moyennant un prix de 540 000 €.

Ladite promesse était soumise à deux conditions suspensives :

Obtention d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable portant sur le détachement d’un terrain à bâtir,Obtention d’un permis de construire définitif pour la réalisation sur le bien de l’opération. Le délai de réalisation de la promesse était fixé au 31 juillet 2023 à 16 heures.

Parallèlement, suivant acte authentique du 5 septembre 2022, Monsieur [V] [R] et Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] ont régularisé une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir sur la commune de [Localité 5], aux fins de construction d’une maison d’habitation. Cette vente était soumise à la condition suspensive de vente par Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] de leur bien situé à [Localité 8].

Le 13 septembre 2022, la SASU TERRAIN FONCIER a déposé une déclaration préalable auprès de la commune de [Localité 8].

Le 20 décembre 2022, la communauté de Communes Beaujolais Pierres Dorées (la CCPBD) a émis un avis favorable au projet, avec réserves tenant à l’existence d’une zone de retournement pour les véhicules et d’un ouvrage évitant aux eaux pluviales d’être déversées sur la voie publique. Un arrêté de non-opposition comportant les mêmes réserves a été rendu le 26 décembre 2022 par la commune de [Localité 8].

Le 16 décembre 2022, la SASU TERRAIN FONCIER a déposé une demande de permis de construire.

Un avis défavorable à la réalisation du projet a été rendu le 29 décembre 2022 par la CCPBD, suivi d’un un arrêté de la mairie de [Localité 7] du 14 février 2023 refusant le permis de construire.

La SASU TERRAIN FONCIER entendant se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] l’ont, par l’intermédiaire de leur Conseil, mise en demeure par courrier du 22 mars 2023 de leur verser la somme de 54 000 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice.

En l’absence de réponse, Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] ont, par exploit d’huissier du 9 mai 2023, assigné la SASU TERRAIN FONCIER devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa des articles 1101 et suivants, 1304-3, 1231-1 et 1231-6 du code civil, aux fins de la voir condamner à leur payer, notamment, 54 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse de vente.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 17 novembre 2023, Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] demandent au tribunal de :

CONDAMNER la société TERRAIN FONCIER à leur verser la somme de 54 000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de leur préjudice, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du 22 mars 2023, date de la mise en demeure ; CONDAMNER la société TERRAIN FONCIER à leur verser la somme de 10 000 € au titre des dommages et intérêts correspondant aux préjudices subis du fait de la mauvaise foi de cette dernière ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société TERRAIN FONCIER à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la société TERRAIN FONCIER aux entiers dépens de l’instance. Au soutien de leur demande de condamnation de la SASU TERRAIN FONCIER à leur payer l’indemnité d’immobilisation, ils font valoir que pèse sur le débiteur d’une obligation sous condition suspensive une obligation de diligence et de loyauté, ce dernier devant établir qu’il a respecté les obligations mises à sa charge par les stipulations contractuelles et qu’il a effectué des diligences normales. Les demandeurs soutiennent qu’en l’espèce, la SASU TERRAIN FONCIER, qui était déterminée à se rétracter de l’acquisition compte tenu de la « conjoncture économique » qu’elle ne pouvait cependant invoquer, a volontairement manqué de répondre aux réserves soulevées par la Commune et a ainsi, en déposant un dossier de permis incomplet et irrégulier afin de se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives, manqué à ses obligations de loyauté et de diligence. Ils ajoutent que la SASU TERRAIN FONCIER, dont la qualité de professionnel de l’immobilier doit être relevée, n’est pas en mesure de démontrer que les contraintes du PLU de la commune faisaient obstacle à ce permis de construire, eux-mêmes ayant pu obtenir par la suite un permis de construire relativement au même projet.

En réponse aux écritures de leur adversaire mettant en avant sa bonne foi, les demandeurs arguent d’abord de ce que suite au dépôt d’une déclaration préalable incomplète par la société, celle-ci a mis un mois et demi pour transmettre les pièces complémentaires sollicitées et a dû en conséquence déposer une demande de permis de construire avant réception de la non-opposition à la déclaration préalable. Ensuite, ils font remarquer que la demande de permis de construire de la SASU TERRAIN FONCIER ne respecte pas la demande de la CCBPD relativement à la zone de manœuvre alors qu’une telle zone pouvait être prévue facilement. Aussi, ils exposent que le déplacement du portail pour respecter le règlement de la CCBPD n’aurait pas, contrairement à ce que le défendeur affirme, modifié l’économie générale du contrat, une telle opération étant courante et représente un poste de dépense négligeable. Enfin, la société s’est trompée sur les matériaux composant les tuiles couvrant la toiture, illustrant à nouveau sa carence.

Au soutien de leur demande d’indemnisation, ils arguent avoir subi un préjudice du fait de la mauvaise foi de la SASU TERRAIN FONCIER, leur projet d’achat immobilier à [Localité 4], dont la promesse prévoyait une condition suspensive relative à la vente de leur maison, n’ayant pu aboutir. Le défendeur leur a donc fait perdre une chance de vendre leur bien au prix convenu et une chance d’acquérir le bien à [Localité 4] et est à l’origine d’un préjudice financier, outre un préjudice moral caractérisé par le temps passé, l’énergie déployée, les tracas et difficultés engendrées par le comportement, la négligence et la mauvaise foi de la société.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 octobre 2023 par la voie électronique, la SASU TERRAIN FONCIER entend voir :

DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société TERRAIN FONCIER, A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser à la société TERRAIN FONCIER la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.Au soutien de sa demande de rejet des prétentions adverses, la SASU TERRAIN FONCIER fait valoir qu’elle est de bonne foi et qu’elle a réalisé l’ensemble des démarches nécessaires pour la réalisation des conditions suspensives, ayant même déposé la demande de permis de construire avant d’obtenir le certificat de non-opposition à la déclaration préalable. Sur les précisions à apporter au permis de construire, précisées dans l’arrêté de non-opposition du 26 décembre 2022, elle invoque le fait que le permis de construire avait déjà été déposé. Elle fait valoir que les motifs de refus du permis de construire sont liés à l’existant, et notamment au portail, et qu’une modification de ce portail aurait bouleversé l’économie du contrat. Elle conteste les termes du mail produit par les demandeurs selon lequel elle aurait proposé aux promettants un accord pour revoir à la baisse le montant de la vente ou de l’annuler.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaire, la SASU TERRAIN FONCIER mentionne que le préjudice des vendeurs est réparé par le versement d’une indemnité d’immobilisation et qu’ils ne sauraient prétendre à une indemnisation complémentaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024 et a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande de condamnation à payer l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il est constant qu’il appartient au débiteur de rapporter la preuve de ce qu’il a accompli les diligences normales pour parvenir à la réalisation des conditions suspensives.

En l’espèce, la promesse de vente notariée, régularisée entre les parties le 29 juillet 2022, prévoit en page 10, outre les conditions suspensives de droit commun, deux conditions suspensives particulières :

L’obtention d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable au plus tard le jour de l’acte de réitération, suite à un dépôt de déclaration préalable au plus tard le 30 septembre 2022, L’obtention d’un permis de construire définitif suite à un dépôt de dossier au plus tard le 31 décembre 2022. Cette même promesse définit en page 6 la carence de l’une des parties comme un « manquement fautif, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations » empêchant la régularisation de la vente.

Il résulte des différentes pièces versées au dossier que :

La SASU terrain foncier a bien déposé, dans le délai prévu, une déclaration préalable en date du 13 septembre 2022 auprès de la commune de [Localité 8], à laquelle la mairie a répondu en date du 11 octobre 2022 et a sollicité communication de pièces manquantes relativement au plan de division de la zone de constructibilité, à la conservation du portail, au système de récupération des eaux de ruissellement au niveau de l’accès, et de la zone de manœuvre des véhicules au niveau du lot bâti ; que la SASU terrain foncier a attendu le 28 novembre 2022 pour communiquer les pièces complémentaires sollicitées par la mairie, soit un mois et demi après la demande du 11 octobre, et n’a par ailleurs pas répondu à toutes les demandes puisqu’aucun renseignement n’est fourni à la Mairie quant au questionnement sur le système de récupération des eaux de ruissellement, ce que fait remarquer la CCBPD dans son courrier du 20 décembre 2022 et la mairie dans son arrêté de non opposition n°14/2022 du 26 décembre 2022 en indiquant que ce projet ne « prévoit pas d’ouvrage évitant aux eaux de ruissellement provenant des parcelles de venir sur le domaine public », et que « le futur projet de construction sur le lot A devra comporter une aire de retournement pour les véhicules afin d’être conforme au règlement de voirie de la CCBPD » ;S’il n’est pas contesté que la demande de permis de construire a été déposée le 16 décembre 2022, soit antérieurement à la réception par la SASU Terrain Foncier de l’arrêté de non-opposition à la déclaration préalable du 26 décembre 2022, force est de constater à la lecture des pièces que ce n’est qu’en raison du temps qu’a pris la société pour transmettre à la mairie les pièces complémentaires sollicitées, conditionnant la non-opposition, ce alors que ladite mairie a répondu avec célérité à chacune des demandes (moins d’un mois après le dépôt de la déclaration préalable et à nouveau moins d’un mois après l’envoi des pièces complémentaires) ; que la SASU terrain foncier ne peut en conséquence arguer de ce qu’elle n’a pas été en mesure de tenir compte dans sa demande de permis de construire des réserves soulignées par la mairie, étant par ailleurs rappelé que les réserves s’agissant des eaux de ruissellement étaient déjà mentionnées dans le premier courrier du 11 octobre 2022 ; qu’en ne fournissant aucune précision sur ce point, l’avis non conforme de la CCBPD du 29 décembre 2023 et le refus de délivrance du permis de construire du 14 février 2023 étaient prévisibles.Également, les prescriptions relatives à l’existence d’une aire de retournement et la nécessité de modifier le portail pouvaient par ailleurs être anticipées par la SASU terrain foncier, professionnel de l’immobilier, eu égard au règlement de voirie du 9 décembre 2015 qui stipule expressément que « le portail doit être reculé de 6m depuis la rive de la chaussée s’il s’agit d’une habitation », et que « tout terrain comportement une construction doit posséder une aire non-bâtie ou une voie permettant le retournement du véhicule hors du domaine public » ;

La SASU Terrain Foncier n’a, enfin, pas tenu compte du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 16 juin 2022 imposant des tuiles en terre cuite, précisant dans son dossier de permis de construire que la toiture sera composée de tuiles en béton, ce qu’elle décrit comme une simple erreur rédactionnelle de frappe.

Les demandeurs versent aux débats un arrêté d’accord du permis de construire de la mairie de [Localité 8] du 1er août 2023, démontrant que la réalisation du projet n’était pas vouée à l’échec, et ce sans nécessité de modifier de façon substantielle le projet comme le prétend la société défenderesse.

En définitive, il résulte de l’ensemble de ces éléments que si la SASU terrain Foncier a réalisé dans les délais prévus par la promesse les démarches nécessaires à la réalisation des conditions suspensives (dépôt d’une déclaration préalable et d’un dossier de demande de permis de construire), elle se devait, en tant que professionnel de l’immobilier dont l’activité principale consiste à acheter et revendre des biens immobiliers, de s’informer sur les règles d’urbanisme applicables au sein de la commune afin d’étudier, avant même la signature d’une promesse de vente, la faisabilité du projet immobilier qu’elle envisageait, et se devait en outre de répondre avec célérité aux demandes de la mairie pour voir ce projet réalisé. Si la SASU Terrain Foncier fait valoir à cet égard que le courrier du 11 octobre 2022 de la Mairie a été adressé non pas à la société elle-même mais au géomètre-expert Monsieur [X] [J], qui a ensuite dû l’adresser à la société concernée, d’une part cet élément n’est pas de nature à l’exonérer dans la mesure où celui-ci est également un professionnel et bien au fait des délais contraints de réalisation des démarches, et d’autre part, ce n’est pas par erreur que ce courrier lui a été adressé puisque la déclaration préalable du 13 septembre 2022 mentionne en page 2 que les réponses de l’administration doivent être adressées à Monsieur [X] [J], géomètre-expert. La SASU Terrain Foncier a en l’espèce fait preuve de négligence fautive dans la réalisation des conditions suspensives, et c’est par cette négligence que la promesse de vente n’a pas fait l’objet d’une réitération.

Si la SASU Terrain Foncier conteste la teneur des courriels échangés entre Monsieur [N] [I] et Maître [F] [K], Notaire, les 23 octobre 2022 et 2 novembre 2022, évoquant une volonté de la SASU Terrain Foncier de ne pas conclure la vente du fait, notamment, de la « conjoncture actuelle », ces éléments constituent cependant, à la lumière des éléments exposés plus avant, un indice supplémentaire venant expliquer la négligence de la société dans la réalisation des démarches indispensables à la réalisation de la vente et caractérisant sa mauvaise foi.

Compte tenu de la carence de la SASU Terrain Foncier qui a, par sa négligence, empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, il y a lieu de considérer ladite condition suspensive accomplie.

Aux termes de la promesse de vente (page 9), l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 54 000,00 € est versée par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En l’absence de conclusion de la vente malgré l’accomplissement des conditions suspensives, il y a lieu de condamner la SASU Terrain Foncier à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 54 000 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023 conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Pour prétendre à des dommages et intérêts dépassant le montant de la clause d’immobilisation, il est nécessaire de démontrer un préjudice distinct de la simple immobilisation du bien pendant le temps de la promesse de vente n’ayant pas abouti à la réitération de l’acte.

En l’espèce, les époux [I] ont régularisé une promesse avec Monsieur [V] [R] pour l’achat d’un bien immobilier situé à [Localité 4], comportant une condition suspensive liée à la vente préalable de leur maison d’habitation située à [Localité 8]. Une promesse de vente avec condition suspensive comportant par nature un aléa, il n’est pas certain que la vente se réalise, ce en dépit de la bonne ou de la mauvaise foi des parties.

Dans ces conditions, et en l’absence de démonstration d’un préjudice distinct, il y a lieu de débouter les époux [I] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-1 du code civil..

Sur les mesures accessoires

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la SASU Terrain Foncier, qui succombe, aux dépens.

L’équité comamnde, par ailleurs, de condamner la SASU Terrain Foncier à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SASU TERRAIN FONCIER à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] la somme de 54 000 € (cinquante quatre mille euros) à titre d’indemnité d’immobilisation, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du 22 mars 2023, date de la mise en demeure ;

Déboute Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] de leur demande de dommages et intérêts complémentaire ;

Condamne la SASU Terrain Foncier aux dépens ;

Condamne la SASU Terrain Foncier à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [B] [G] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ;

En foi de quoi, le juge et le greffier ont signé le présent jugement,

LE GREFFIER LE JUGE