DOSSIER N° RG 25/04686 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3TKT

Jugement du :

24/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Charles-Antoine CHAPUIS

Expédition délivrée

le :

à : M^e Sofian BOUDOUMA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt quatre Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [L],

demeurant 44 rue Magasin – 69700 LOIRE SUR RHÔNE

représenté par M^e Charles-Antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, vestiaire :

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [H] [T],

demeurant 21 bis rue Pieroux – 69700 GIVORS

représenté par M^e Sofian BOUDOUMA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1724

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 01 Décembre 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 16/01/2026

Renvoi : 06/02/2026

Date de la mise en délibéré : 24/04/2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2018, monsieur [P] [L] a donné à bail à Monsieur [H] [T] un appartement sis 22 Cité Renée PEILLON 69 700 GIVORS, pour un loyer mensuel hors charges de 600 euros, outre 70 euros de provisions pour charges et pour une durée de trois ans.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er janvier 2018.

Par actes de commissaire de justice du 30 janvier 2025, monsieur [P] [L] a fait délivrer à monsieur [H] [T] un commandement de payer la somme de 1340 euros au titre d’arriérés locatifs, et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, ainsi qu’un commandement de respecter les clauses du bail, reprochant à son locataire une sous-location du logement sans son accord.

Monsieur [H] [T], après avoir donné congé par courrier du 08 avril 2025, a quitté le logement et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par un commissaire de justice le 12 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, le bailleur a fait sommation à son ancien locataire de régler la somme de 4823,86 euros au titre des arriérés locatifs, des régularisations de charges de 2018 à 2023 et de divers frais.

Reprochant à son locataire de ne pas avoir réglé ces sommes, outre des dégradations locatives, monsieur [P] [L] a, par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025, fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le règlement par ce dernier de la somme de 11 720,46 euros, dont 7698 euros au titre de la remise en état du logement, de 600 euros à titre de dommages et intérêts, de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de voir condamner le défendeur aux entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût des deux commandements du 30 janvier 2025 et de la sommation du 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2026 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur aux fins de réplique.

Elle a été retenue à l’audience du 06 février 2026.

Lors de celle-ci, le demandeur, représenté par son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe et maintient ses demandes. Suite à la fin de non-recevoir soulevée en défense s’agissant des charges 2018 à 2023, il reconnaît toutefois la prescription de sa demande en paiement à ce titre, et maintient uniquement sa demande en au titre des charges 2023 et 2024 s’élevant au total à 464,54 euros. Il actualise également la dette de loyers et charges à la somme de 3595,67 euros au titre des loyers de février à avril 2025.

Monsieur [H] [T], représenté par son conseil, dépose également un dossier de plaidoirie visé par le greffe.

Se référant à ses conclusions, et après avoir formulé des observations orales, il formule les prétentions suivantes :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de paiement des régularisations de charges pour les années 2018 à 2022 ;

— Rejeter l’intégralité des demandes du bailleur ;

A titre subsidiaire,

— Rejeter l’intégralité des demandes du bailleur ;

En tout état de cause,

— Condamner le demandeur à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le demandeur aux entiers dépens.

Monsieur [H] [T] indique ne pas contester qu’il est redevable d’arriérés de loyers. Il fait en revanche valoir que la demande de régularisation de charges est prescrite pour les années 2018 à 2022 et qu’en tout état de cause la régularisation 2023/2024 est déloyale en ce qu’elle est brutale et alors que les documents justificatifs de charges n’ont pas été tenu à sa disposition.

Il conteste par ailleurs le montant des réparations locatives, soutenant que les tapisseries du logement étaient déjà vétustes à l’entrée dans les lieux.

Il formule oralement une demande de délai de paiement sur 24 mois aux fins d’apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Sur le paiement des arriérés de loyers

En outre, en application de l’article 7 a) de cette même loi le locataire est tenu de régler le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, monsieur monsieur [P] [L] produit au soutien de sa demande en paiement, outre une copie du contrat de bail et du commandement de payer du 30 janvier 2025, un décompte locatif au 08 juin 2025 laissant apparaître que monsieur [H] [T] est débiteur, après imputation des paiements sur le loyer le plus ancien (règlement d’un mois de loyer au mois de mars 2025), des loyers de janvier 2025 au 12 mai 2025, pour un montant de 2925,67 euros ([4x670] + 245,67 euros), hors régularisation des charges.

Il convient dès lors, en l’absence de contestation du défendeur, de condamner ce dernier à verser à monsieur monsieur [P] [L] cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025.

Sur le paiement des arriérés de charges

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit […] ".

En l’espèce, le demandeur a reconnu que la régularisation des charges 2018-2022 était prescrite et a manifestement abandonné sa demande à ce titre, celle-ci étant en tout état de cause irrecevable.

S’agissant des années 2023 et 2024, monsieur [H] [T] fait valoir que la régularisation serait déloyale en ce qu’elle est brutale et alors que le bailleur ne lui aurait pas fourni de justificatif.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie notamment des services rendus liés à l’usage de la chose loués. De plus, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions. Dans ce cas, le bailleur a l’obligation de procéder à une régularisation annuelle. Les demandes de provisions doivent être justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.

«  […] Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

[…]

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. […] "

En l’espèce, il n’est pas contesté que la régularisation des charges a été faite tardivement par le bailleur.

Il est constant que l’obligation de régularisation des charges n’est assortie d’aucune sanction, de sorte que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription et il n’est pas interdit au bailleur de demander le paiement des sommes dues à ce titre en fin de bail, à condition que cette régularisation ne revête pas un caractère déloyal.

S’agissant des sommes non prescrites, le caractère déloyal de la régularisation sollicitée n’est justement pas prouvé par le défendeur. En effet, l’ancien locataire ne justifie pas en quoi le règlement de cette somme d’un montant modéré pour 2023 et 2024 lui causerait un préjudice lié au manquement du bailleur dans l’exécution de son obligation de régularisation. Comme indiqué ci-dessus, le seul caractère tardif de la régularisation ne peut constituer à lui seul un manquement fautif du bailleur.

S’agissant de l’obligation de communication des justificatifs, il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charge. Le locataire, informé de la mise à disposition des documents justificatifs dans les conditions susvisées, doit pouvoir librement accéder à ces éléments dans le délai légal. Les charges locatives ne sont dues que si le bailleur tient à sa disposition les pièces justificatives, la production de pièces à ce titre en cours de procédure pouvant toutefois permettre à la juridiction de vérifier la réalité des charges réclamées.

En l’espèce, monsieur [H] [T] souligne à juste titre que le demandeur ne justifie ni avoir communiqué un décompte de charges ni les autres pièces nécessaires à l’étude des charges régularisées.

Il n’est en effet pas établi qu’il aurait été informé d’une mise à disposition des pièces justificatives. De surcroît, les seuls tableaux manifestement établis par monsieur monsieur [P] [L] ne suffisent effectivement pas à justifier de la somme réclamée à titre de supplément sur les années 2023 et 2024.

Dès lors, il convient de rejeter la demande en paiement de la somme due au titre de la régularisation des charges.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations et réparations locatives

L’article 1134 du code civil est invoqué par le demandeur dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, eu égard à la date du contrat de bail.

Aux termes de cet article, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

En outre, l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Le paragraphe d) du même article ajoute que le locataire se doit « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat ».

Selon l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Les réparations qui incombent au locataire sont listées dans une annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987, liste qui n’est pas limitative.

De plus, l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation, lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, comme le prévoit l’article 1730 du code civil. Le locataire n’est pas tenu d’assumer la charges de la remise en état du logement dès lors que l’état de la chose louée ne résulte que de l’usage normal de celle-ci et qu’il y a eu un usage prolongé de la chose louée.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort de ces textes que les manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Il appartient par ailleurs au juge de procéder à l’évaluation des dommages prouvés même en l’absence de factures de travaux de reprise.

En l’espèce, monsieur [H] [T] conteste la somme réclamée aux titres des réparations locatives, considérant que la facture produite dont le montant est abusivement mis à sa charge prévoit une réfection complète de l’appartement alors qu’il a occupé l’appartement pendant 7 ans et qu’en tenant compte de la vétusté, aucune somme ne devrait lui être demandée.

Il soutient, au visa du décret n°87-712 du 26 août 1987, que les réparations locatives sont limitées expressément, s’agissant des peintures et tapisseries, au maintien en état de propreté, à l’exclusion de toute réfection.

A l’appui de sa demande en paiement, monsieur monsieur [P] [L] produit l’état des lieux d’entrée établi le 1er janvier 2018 et l’état des lieux de sortie établi le 12 mai 2025, outre une facture de l’entreprise CAPORUSSO d’un montant de 7698 euros intitulée « réfection appartement complet » et portant manifestement sur le ponçage et la peinture de l’ensemble des pièces de l’appartement, outre le nettoyage de six radiateurs. La somme réclamée par le bailleur ne correspond qu’à cette facture.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er janvier 2018 laisse apparaître la mention « RAS » sur l’ensemble des pièces de l’appartement, à l’exception d’un dysfonctionnement d’une lampe dans l’entrée, d’un chauffage à purger dans la cuisine, de deux tâches sur le plafond du séjour, de l’absence d’un cache sur la « prise TV » et de traces de stylos sur le parquet de la chambre 2. Il est mentionné dans les observations que le locataire ne doit pas repeindre sur la tapisserie.

En revanche, l’état des lieux de sortie du 12 mai 2025, établi contradictoirement par un commissaire de justice, fait état des seuls éléments suivants s’agissant des postes de réparation figurant sur la facture :

— Hall d’entrée : les murs sont recouverts de tapisserie en mauvais état général avec la présence de déchirures à divers endroits, et la tapisserie est en mauvais état dans le placard.

— WC : Le plafond et les murs sont en bon état, avec quelques traces en partie basse. Rien n’est indiqué s’aissant de l’état du plafond.

— Salle de bain : deux luminaires du miroir sont hors d’état de fonctionnement, sans ampoule. Le plafond est en bon état avec quelques petits points noirs de saleté. La faïence sur les murs est en bon état. Rien n’est précisé sur la peinture des murs.

— Cuisine : quelques traces sont visibles au niveau des peintures. Les murs en enduits blancs sont en mauvais état général, sales, marqués notamment par des reprises à l’enduit pour le calfeutrement des trous, et présentant des traces et marques noirâtres en partie basse.

— Balcon : Les murs sont en enduits en mauvais état avec plusieurs trous de chevilles rebouchés avec un enduit blanc de tonalité différente de la peinture de l’enduit de l’immeuble. Il existe des reprises d’enduit devant la fenêtre.

— Pièce de vie : les murs sont recouverts d’enduit de couleur blanche et jaune présentant des traces, grossièrement appliqué. L’ensemble du plafond est à reprendre (reprises avec enduit de couleur blanche) et points de saleté sont visibles.

— Chambre 1 : Les murs présentent quelques éclats.

— Chambre 2 : la tapisserie bleue ou et l’enduit recouvert avec de la peinture bleue sont en mauvais état général, des reprises grossières à l’enduit blanc étant visibles, tout comme des déchirures en partie basse de la tapisserie et des éclats blanc sur la peinture bleue. Radiateur RAS.

— Chambre 3 : Les murs en tapisserie rouge sont en mauvais état avec de nombreuses reprises d’enduit.

Aucune indication n’apparaît dans cet état des lieux quant aux murs et plafond du couloir. S’agissant des radiateurs, il n’a pas été précisé par le commissaire de justice si ceux-ci nécessitaient un nettoyage et une remise en peinture. Par ailleurs, seules six portes apparaissent nécessiter qu’elles soient repeintes eu égard aux traces de saleté, aux fissures et petits trous non rebouchés relevés lors du constat.

En l’état de ces éléments, monsieur [H] [T] ne peut valablement soutenir qu’aucune dégradation n’aurait été commise dans le logement. La seule mention dans le bail de ne pas repeindre sur les tapisseries n’exonére pas le locataire de son obligation d’entretien et de son obligation de ne pas dégrader le bien, notamment en procédant à des reprises d’enduit inesthétique. En outre, des déchirures importantes de la tapisserie ne peuvent être considérées comme relevant de l’usure normale.

Il convient néanmoins effectivement de déduire les sommes suivantes de la dette de monsieur [H] [T] s’agissant de son obligation d’entretien et de réparation des dégradations locatives, à défaut de dégradation, les éventuels désordres constatés relevant de l’usure normale après sept ans d’occupation : les murs et le plafond des WC (120 euros), les murs et le plafond de la salle de bain (200 euros), le plafond et les murs du couloir (400 euros), le plafond et les murs de la chambre 1 (1268 euros), le plafond de la chambre 2 (342 euros), le nettoyage et la peinture des radiateurs (420 euros), et enfin la peinture de cinq des onze portes (soit 400 euros).

Un total de 3150 euros ne peut ainsi être mis à la charge de l’ancien locataire.

Sur les postes de réparation restants, il convient, comme le souligne le défendeur, de tenir compte d’un taux de vétusté puisque l’appartement a été occupé pendant sept ans.

Etant tenu compte d’une franchise de deux ans, puis après déduction d’un taux de vétusté de 15% par an (soit 75% sur 5 ans), la juridiction n’étant pas tenue par la grille de vétusté produite en défense, il convient de mettre à la charge du locataire la seule somme de 1137 euros (4548 – [75% x 4548]).

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Monsieur monsieur [P] [L] ne justifie pas d’un préjudice distinct des intérêts moratoires qui résulterait du manquement de son ancien locataire à son obligation en paiement.

Sa demande est ainsi rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 699 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de monsieur [H] [T], la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance.

Le coût du commandement d’avoir à respecter les clauses du bail ne peut être intégré dans les dépens, de même que la sommation de payer avant poursuites judiciaires.

Sur les frais irrépétibles

Selon le 1° l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aux termes du même article, dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer dans le cadre de la présente instance. Dès lors, le défendeur est condamné à verser à monsieur monsieur [P] [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la demande reconventionnelle formulée par le défendeur à ce titre est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [P] [L] la somme de 2925,67 euros eu titre des arriérés de loyers et provisions pour charges, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

REJETTE la demande en paiement au titre de la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [P] [L] la somme de 1137 euros au titre des réparations locatives ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [P] [L] au titre du manquement à son obligation en paiement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [P] [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,