TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [J]

Quatrième Chambre

N° RG 20/07452 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VKCX

Jugement du 23 Mars 2026

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Audrey BROSSELARD – 2004

M^e Ségolène DUCHEZ – 328

Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE – 366

Copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de [J], statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 23 Mars 2026 devant la Quatrième Chambre le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 14 Octobre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2026 devant :

Florence BARDOUX, Vice-Président,

Véronique OLIVIERO, Vice-Président,

Ces magistrats siégeant en qualité de juges rapporteurs, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile,

Assistées de Sylvie ANTHOUARD, Greffier,

En présence de Monsieur [H] [P], auditeur de justice

Et après qu’il en eut été délibéré par :

Florence BARDOUX, Vice-Président,

Stéphanie BENOIT, Vice-Présidente,

Véronique OLIVIERO, Vice-Président,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [I]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1] (59),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ségolène DUCHEZ, avocat au barreau de [J]

et par Maître Thierry FIORESE, avocat plaidant au barreau de DIJON

DEFENDERESSES

La société ADVENIS [Y] MANAGEMENT anciennement dénommée ADVENIS GESTION PRIVEE, S.A.S.

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Audrey BROSSELARD, avocat au barreau de [J]

La société BNP PARIBAS, SA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de [J] et par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes de commissaire de justice en date des 13 octobre 2020 et 14 octobre 2020, Monsieur [Z] [I] a fait assigner la SAS ADVENIS [Y] MANAGEMENT, venant aux droits d’ADVENIS GESTION PRIVÉE qui elle-même a succédé à AVENIR FINANCE GESTION PRIVÉE, et la SA BNP PARIBAS devant le tribunal judiciaire de [J].

Il indique qu’il a chargé au début de l’année 2014 l’établissement bancaire de diversifier son partimoine aux fins de défiscalisation de ses revenus.

La société ADVENIS a été sélectionnée à sa demande, dès lors qu’elle était spécialisée dans les opérations immobilières dites “loi Malraux”.

Le projet retenu a été celui d’un programme immobilier destiné à la rénovation d’un hôtel particulier du XVIIème siècle situé à [Localité 2] (30).

Pour ce faire, Monsieur [I] a contracté deux prêts in fine auprès de la BNP.

Il se plaint désormais de ne pas avoir finalement bénéficié de la réduction d’impôt qui lui avait été annoncée, d’avoir réceptionné tardivement les locaux et d’avoir recensé de nombreuses malfaçons dans les travaux.

Par ordonnance rendue le 9 novembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté une fin de non-recevoir tendant à faire constater la prescription de l’action en indemnisation de la perte de loyers et a déclaré irrecevable pour cause de prescription celle en indemnisation de la perte de l’avantage fiscal, cette décision ayant été partiellement infirmée par arrêt du 3 novembre 2022 ayant déclaré recevable la seconde action.

Le juge de la mise en état a également rejeté le 14 novembre 2023 une demande en production de pièces émise par les défendeurs.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [I] attend de la formation de jugement qu’elle condamne solidairement les parties adverses à lui régler la somme de 111 420€ au titre de la perte de chance à voir réduire son impôt sur le revenu ainsi que la somme de 90 000€ en réparation des préjudices résultant de leurs négligences à s’assurer de l’efficacité de l’investissement immobilier défiscalisé, de ses manques à gagner imputables aux retards causés dans la mise en place de l’opération et de la perte de chance de ne pas contracter les prêts bancaires, somme à parfaire jusqu’à parfait achèvement des travaux de réfection et relocation des locaux, outre le paiement d’une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens distraits au profit de son avocat.

Aux termes de ses ultimes écritures, la BNP conclut au rejet des prétentions dirigées contre elle, faisant valoir qu’elle a uniquement agi en prêteur de deniers en présence d’un emprunteur averti et qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

L’établissement bancaire soutient subsidiairement que les préjudices allégués en demande ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum et que le lien de causalité entre lesdits préjudices et une éventuelle faute qui lui serait imputable n’est pas établi.

A défaut, le défendeur en appelle à une réduction des réclamations financières.

Il entend que l’exécution provisoire soit écartée et que Monsieur [I] soit tenu de prendre en charge les dépens ainsi que les frais irrépétibles à hauteur de 6 000 €.

Pour sa part, la société ADVENIS [Y] MANAGEMENT sollicite le débouté de Monsieur [I], signalant qu’elle n’a joué qu’un rôle d’intermédiaire au moment de la vente entre le demandeur, la banque et le vendeur, et arguant de ce qu’elle a alors respecté son obligation d’information et de conseil.

Et affirme que c’étaient la BNP et le cabinet d’avocats spécialisé en conseil fiscal (CMS BUREAU [R] [M]) intervenu ultérieurement qui se trouvaient être débiteurs de l’obligation d’information spécifique relative à l’adéquation entre le montage fiscal présenté et l’éligibilité du bien immobilier choisi.

Elle fait observer que Monsieur [I] a procédé au choix du régime fiscal applicable postérieurement à son intermédiation.

Elle ajoute que l’intéressé, en sa qualité de dirigeant de société, possède nécessairement des compétences financières et note qu’il percevait au moment de l’achat litigieux des revenus fonciers s’élevant annuellement à la somme de 152 000 €.

Subsidiairement, la société ADVENIS entend être relevée et garantie par la BNP.

Elle réclame que Monsieur [I] lui verse une somme de 8 000 € au titre des frais irrépétibles, outre le coût des dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire que l’article 9 du code de procédure civile impose à celui qui entend obtenir satisfaction de sa demande de rapporter la preuve des faits nécessaires à son succès et que l’article 768 prévoit que les parties doivent préciser pour chacune de leurs prétentions les moyens en droit et en fait qui la fondent, avec l’indication des pièces invoquées à son appui désignées par leur numérotation.

Le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “juger” ou de “constater” qui ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais énoncent des moyens.

Sur le droit à indemnisation de Monsieur [I]

Sur la responsabilité de la BNP

Dans la relation contractuelle qu’il entretient avec son client, le banquier est soumis à l’obligation de délivrer des informations sincères, compréhensibles et exhaustives relativement aux produits financiers et services qu’il entend proposer à son interlocuteur, afin que celui-ci puisse prendre sa décision en pleine connaissance de cause.

Lorsqu’il octroie un crédit, il est tenu de mettre en garde l’emprunteur en cas de risque d’endettement manifestement excessif en considération du volume des fonds prêtés et des revenus de son client.

Quand l’établissement bancaire a été expréssement mandaté en vue de la fourniture d’une prestation de conseil, il lui appartient alors d’aider son client à forger sa décision en lui proposant le service ou produit le plus adapté à sa situation et à la réalisation du but poursuivi, connaissance acquise de son expérience et de ses capacités financières.

Il convient également de préciser qu’un devoir de non-immixtion s’impose au banquier, qui lui interdit de s’ingérer dans les affaires de son client afin de jauger l’opportunité des choix d’investissement effectués par l’intéressé ainsi que les modalités selon lesquelles celui-ci emploie les fonds à sa disposition.

L’ancien article 1147 du code civil fait peser la charge d’une réparation sur celui qui n’a pas exécuté l’obligation au respect de laquelle il était contractuellement tenu.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [I] s’est adressé en 2014 à la BNP avec l’objectif de réaliser un investissement immobilier aux fins de location lui permettant de diminuer le montant de son impôt sur le revenu.

Les renseignements fournis en défense au sujet de l’intéressé laissent apparaître qu’il s’agit d’un dirigeant de sociétés, rompu à la vie des affaires, et qui encaissait au moment des faits des revenus fonciers annuels dépassant les 150 000 € : il convient donc de considérer que le demandeur n’est pas un investisseur profane, parfaitement ignorant de la chose immobilière, auquel une information consistante serait due.

Monsieur [I] se plaint de ce que l’établissement bancaire aurait manqué à son détriment aux devoirs d’information et de conseil dont il se trouvait débiteur.

Il expose que la BNP lui a recommandé de recourir au dispositif fiscal “Malraux”, s’agissant d’un dispositif législatif prévoyant une réduction d’impôt en cas d’investissement dans un bien immobilier présentant un intérêt patrimonial, destiné à la location et dont l’état requiert l’exécution de travaux de rénovation.

Il ajoute que la banque a fait le choix de la société ADVENIS GESTION PRIVÉE, laquelle lui a proposé d’investir dans un programme immobilier localisé au [Adresse 4] à [Localité 2] (30), et va même jusqu’à soutenir que l’acquisition du bien immobilier au coeur du litige a été opérée sur les conseils de la société AVENIR FINANCE GESTION PRIVÉE et de l’établissement bancaire.

Il renvoie à une pièce justificative tenant à un mail envoyé le 11 février 2014 à 18h06 par Monsieur [Z] [K], occupant des fonctions de responsable à la BNP de [Localité 3], à son épouse, née Madame [G] [B].

Le message reçu par Madame [I], sur lequel s’appuie le demandeur, signale la sélection d’une entreprise spécialisée en opérations “Malraux”, avec ces précisions qu’un programme est en cours d’homologation et qu’un rendez-vous préalable est nécessaire pour déterminer l’enveloppe d’investissement.

Ce document contient donc des renseignements relatifs au type d’investissement litigieux mais ne comporte pas la moindre indication révélatrice de ce que l’établissement bancaire aurait conseillé celui-ci à Monsieur [I].

Par ailleurs, si le demandeur prétend que son acquisition immobilière a été réalisée notamment sur les conseils de la BNP, il produit à ce titre trois pièces (n°4, 5 et 6) qui confirment bien l’achat en question, s’agissant d’un appel de fonds, d’un mail provenant d’un gestionnaire d’AVENIR FINANCE et d’une attestation de versement de fonds, mais ne démontrent pas davantage l’effectivité du conseil qui aurait été prodigué par la banque.

Enfin, Monsieur [I], qui explique que la BNP était parfaitement informée des difficultés rencontrées dans l’accomplissement des travaux et du retard de livraison de son bien, entend se prévaloir d’un mail reçu le 26 janvier 2018 à 17h31 de la part de Madame [L] [Q], laquelle prend acte de ses récriminations transmises par “(son) banquier, Monsieur [E] [T]”, sans renfermer d’autres indications utiles, étant surtout observé que sa rédactrice se présente comme une responsable exerçant au sein de la SNC BNP PARIBAS PROPERTY, entité distincte de la société défenderesse BNP PARIBAS qui précise à son sujet qu’elle exécute uniquement une mission d’agent immobilier.

Il ressort de tout ce qui précède que le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve, n’établit aucunement que l’établissement bancaire aurait directement défini les modalités de l’investissement immobilier dont celui-ci déplore l’inadéquation à son objectif de défiscalisation.

Le défendeur s’est en fait contenté de lui consentir selon une offre émise le 28 août 2014 un prêt de 172 500 € destiné à l’achat de l’appartement et selon une offre émise le 17 octobre 2014 un prêt de 371 400 € destiné au financement des travaux de restauration du bien immobilier, sans que Monsieur [I] ne démontre la divulgation à son détriment et à leur sujet d’informations erronées ou trompeuses, ni que ces concours financiers seraient à l’origine d’un endettement manifestement excessif au sujet duquel il n’aurait pas été averti.

Pour s’être limité à la fourniture des fonds ayant servi à la réalisation de son projet immobilier, le banquier ne peut valablement encourir des reproches tenant au défaut de concrétisation de l’effet fiscal recherché par Monsieur [I], de sorte que sa responsabilité ne sera pas consacrée.

Sur la responsabilité de la société ADVENIS [Y] MANAGEMENT

En l’état d’une relation contractuelle tissée entre Monsieur [I] et la société défenderesse, tout manquement imputable à cette dernière est susceptible de l’exposer, conformément à l’ancien article 1147 du code civil précité, à la charge d’un dédommagement.

Au cas présent, comme celle-ci l’admet parfaitement, la banque BNP a orienté Monsieur [I] vers, à l’époque, la société ADVENIS FINANCE GESTION PRIVÉE dont le demandeur estime qu’elle n’est pas intervenue comme un simple agent immobilier ou un intermédiaire d’une transaction immobilière, ni qu’elle s’est uniquement employée à assurer la promotion de la vente d’un bien immobilier.

L’intéressé fait observer que cette société a réalisé une présentation de son programme immobilier sis au [Adresse 4] à [Localité 2], éligible au dispositif de défiscalisation des opérations de restaurations immobilières, qu’elle a procédé à une étude personnalisée de sa situation et lui a fourni une lettre du cabinet d’avocat CSM [R] [M] destinée à garantir le sérieux du projet immobilier.

Il estime donc que la société ADVENIS GESTION PRIVÉE a commercialisé un produit de défiscalisation “clefs en main”, comprenant la recherche du bien, la réalisation et le suivi des travaux, et même la gestion de l’immeuble dès lors que la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT a assuré pendant deux années la charge de syndic.

Monsieur [I] accuse la société ADVENIS GESTION PRIVÉE de n’avoir jamais attiré son attention sur les conséquences d’un retard pris dans l’exécution des travaux de restauration de l’immeuble, de nature à faire obstacle à la défiscalisation, arguant que, même en tant que simple intermédiaire, elle lui était redevable d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques de l’opération proposée, les choix à effectuer ainsi que les risques encourus, parmi lesquels la mise en échec de la défiscalisation.

Il explique d’une part que la société ADVENIS GESTION PRIVÉE possède le statut de conseiller en investissements financiers et d’autre part qu’elle est une filiale de la société ADVENIS, elle-même à la tête d’un groupe spécialisé dans la conception de produits d’investissements immobiliers, le conseil en gestion de patrimoine et la gestion d’actifs immobiliers, renvoyant en vain au contenu du rapport annuel de 2021 du groupe ADVENIS dès lors que seule la page de couverture est produite au titre de sa pièce n°10ter.

De même, toujours en se prévalant de sa pièce 10ter, Monsieur [I] entend faire observer que la société ADVENIS a provisionné au titre de son exercice clos au 31 décembre 2021 une somme de 300 000 € sous l’intitulé “défaut de conseil chez ADVENIS GESTION PRIVÉE”: cependant, à la supposer avérée, cette opération comptable atteste seulement que la société ADVENIS GESTION PRIVÉE est dispensatrice de conseils, sans pour autant qu’il puisse en être déduit que cette société a effectivement été chargée de lui en prodiguer en matière fiscale.

Le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre donc pas que la partie adverse était en qualité d’intermédiaire dans une opération de défiscalisation débritice à son profit d’une obligation d’information et de conseil spécifique relativement aux caractéristiques de ladite opération, aux choix à effectuer quant aux modalités de déclaration fiscale et aux risques encourus parmi lesquels celui d’un échec de la défiscalisation.

De son côté, la société ADVENIS [Y] MANAGEMENT conteste tout manquement qui lui soit imputable, étant précisé que ses arguments tendant à désigner la BNP comme le débiteur d’une obligation d’information quant à l’adéquation entre le montage fiscal et l’éligibilité du bien immobilier choisi ne seront pas pris en considération compte tenu du raisonnement adopté vis-à-vis de l’établissement bancaire.

La partie défenderesse admet qu’une obligation d’information pesait sur elle, dont elle affirme cependant qu’elle était très limitée dès lors qu’elle est intervenue en qualité d’agent immobilier ayant mis en relation un potentiel acquéreur avec un vendeur marchand de biens.

Et considère qu’elle a parfaitement exécuté l’obligation en question dans la mesure où elle a remis à son client une plaquette décrivant les caractéristiques du bien, affirmant qu’il ne lui incombait pas de renseigner Monsieur [I] relativement au dispositif fiscal choisi.

Il est effectivement avéré que la société AVENIR FINANCE GESTION PRIVÉE a établi un descriptif du bien immobilier, lequel, constitutif de la pièce 2 en demande, est accompagné d’une attestation de cinq pages relative au régime fiscal des travaux de restauration de l’immeuble de [Localité 2] rédigée le 11 mars 2014 par le cabinet [R] [M] [J] et d’une étude personnalisée de sa part portant en bas de chacune de ses pages la mention suivante : “Nous attirons votre attention sur le fait qu’Avenir Finance Gestion Privée n’exerce pas l’activité de gestion immobilière, ni l’activité de réhabilitation de biens immobiliers. En conséquence, toutes les données relatives aux travaux (date de début, durée du chantier, autorisations administratives, date de livraison, prestations éventuelles, montant des travaux…), à la date de mise en location, au montant des loyers, au crédit immobilier (taux, durée, conditions d’assurance), aux charges et à la revalorisation du bien ne constituent en aucun cas des engagements contractuels d’Avenir Finance Gestion Privée. Ces éléments sont donnés à titre purement indicatif et n’ont aucune valeur contractuelle.

Toutes les dispositions fiscales contenues dans ce document dépendent de la législation fiscale en vigueur et sont susceptibles d’évolution. L’octroi d’un avantage fiscal est soumis au respect par le contribuable de certaines conditions”.

Il en ressort que le volet fiscal du dossier d’acquisition immobilière a donc été pris en charge, comme s’emploie à la souligner la société AVENIR FINANCE GESTION PRIVÉE, par le cabinet [R] [M] [J] qui s’est ainsi trouvé en position de communiquer à Monsieur [I] tous renseignements et préconisations utiles au bon achèvement de son projet .

En l’absence de preuve suffisante rapportée en demande attestant d’un manquement imputable à la société défenderesse qui résulterait de la méconnaissance d’une obligation d’information et de conseil en matière fiscale, la responsabilité de la société ADVENIS [Y] MANAGEMENT ne saurait être engagée, de sorte que Monsieur [I] sera débouté pour l’intégralité de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] sera condamné aux dépens.

Il sera également tenu de régler à chacune des parties adverses une somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire,

Déboute Monsieur [Z] [I] de l’ensemble de ses demandes

Condamne Monsieur [Z] [I] à supporter le coût des dépens de l’instance

Condamne Monsieur [Z] [I] à régler à la SAS ADVENIS [Y] MANAGEMENT et à la SA BNP PARIBAS la somme de 2 500 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Stéphanie BENOIT, vice-président

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Florence BARDOUX, et Sylvie ANTHOUARD, Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Président